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dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Salve a tutti, mi rivolgo a questo forum per avere risposte in merito ad un quesito che sembra essere molto complesso... quanto meno a detta di 2 notari che hanno visioni differenti...
Semplifico per facilità di comprensione:
Tizio è proprietario di un'area edificabile di 750mq
Caio è proprietario di un'area edficibaile di 1500mq
Le parti (entrambi persone fisiche) in accordo hanno deciso di scambiarsi le proprietà per comodità di confinamento. Le parti in accordo non intendono procedere a scambi economici ritenendosi soddisfatte senza ottenimento del valore spettante al titolare del terreno piu grande. Intendono pertanto entrare in possesso dell'altrui terreno senza che Tizio versi somme a Caio a titolo di maggior valore legato alla maggior consistenza.
Presupponendo di dover attribuire un attuale valore alle aree edificabili assegnamo 20mila euro per il terreno di Tizio e 40mila per il terreno di Caio.
Le soluzioni prospettate in infinito contrasto sono le seguenti:
Soluzione A-
Si tassa la differenza dei valori stabiliti tra le parti ovvero sul valore di permuta che in questo caso è rappresentato da euro 40mila - euro 20mila (in congruità con valori dell'ag. del territorio) ovvero 9% su 20.000 euro con un imp. di registro pari a 1800,00 euro oltre 50,00 euro di ipotecaria ed infine 50,00 euro di catastale per un ammontare finale di 1900,00
Soluzione B-
Si tassano entrambi i terreni dopo rivalutazione rispetto alle date di provenienza nella fattispecie
euro 100,00 nel 1970 valore attuale di Tizio 20.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
euro 200,00 nel 1970 valore attuale di Caio 40.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
per un ammontare totale finale di 5700,00 euro
---------
Potete immaginarvi le differenze in termini economici... e lo sgomento delle parti nel caso di applicazione della soluzione B-

Ora vi chiedo, vi è mai capitato di stipulare recentemente un atto del genere ?
Vi pregherei di non pormi esempi e correlazioni con atti di permuta aventi ad oggetto Terreni edificabili contro appartamenti e o negozio e o ville, questa è una procedura differente.
Grazie anticipatamente per i vs consigli sempre preziosi e ben accetti.
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
nel caso ci sia un P.L. deliberato dal Comune si prendono come valori iniziali per il calcolo della plusvalenza i valori delle aree fabbricabili in quella data di delibera. Però non vedo indicazioni riguardo questa tassa sul primo post.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ci traducete P.L. per favore ?

Ne approfitto per chiedere ai tecnici la cortesia di non usare termini squisitamente tecnici o abbreviazioni di termini perchè noi poveri mortali non capiamo un tubo... Grazie :)
 

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
nel caso ci sia un P.L. deliberato dal Comune si prendono come valori iniziali per il calcolo della plusvalenza i valori delle aree fabbricabili in quella data di delibera. Però non vedo indicazioni riguardo questa tassa sul primo post.
Mi dispiace ma non riesco a seguirti. Se inserisci esempi di calcolo sarebbe meglio. Grazie
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
mi scuso ma P.L. era stato riportato in un post prima del mio. P.L. è il piano di lottizzazione nel quale il Comune definisce le regole per la fabbricazione dei lotti di terreno che lo comprendono.
Non sò se i terreni del primo post sono parte di un P.L. o no ma qualora ne facciano parte godono dell'agevolazione riguardante il valore da computare come iniziale per il calcolo della plusvalenza.
Per il calcolo della tassa sarebbe poi opportuno fosse fatto dal commercialista o potete usare esempio di questo link
Redditi 2017 - Cessione di terreno edificabile: il calcolo della plusvalenza e l'indicazione in dichiarazione - Redazione Fiscale
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Che io sappia in caso di permuta si paga la maggiore delle due imposte. In questo caso sarebbe l'imposta sul terreno più grande.
Potrebbe essere il caso di avvisare i clienti che l'agenzia delle entrate con tutta probabilità accerterà i valori che riterrà non congrui e irrogherà sanzioni.
A me è sempre successo
 

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie Maurizio per la precisazione di P.L. i due lotti sono entrambi definiti edificabili in area industriale.
Grazie a Slartibartfast per la sua tesi anche se siamo come al solito al ridicolo in Italia...
mi toccherà chiedere un parere direttamente all'ag. del territorio non mi sembra di intravedere vie di uscita da quello che riportate
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Salve a tutti, mi rivolgo a questo forum per avere risposte in merito ad un quesito che sembra essere molto complesso... quanto meno a detta di 2 notari che hanno visioni differenti...
Semplifico per facilità di comprensione:
Tizio è proprietario di un'area edificabile di 750mq
Caio è proprietario di un'area edficibaile di 1500mq
Le parti (entrambi persone fisiche) in accordo hanno deciso di scambiarsi le proprietà per comodità di confinamento. Le parti in accordo non intendono procedere a scambi economici ritenendosi soddisfatte senza ottenimento del valore spettante al titolare del terreno piu grande. Intendono pertanto entrare in possesso dell'altrui terreno senza che Tizio versi somme a Caio a titolo di maggior valore legato alla maggior consistenza.
Presupponendo di dover attribuire un attuale valore alle aree edificabili assegnamo 20mila euro per il terreno di Tizio e 40mila per il terreno di Caio.
Le soluzioni prospettate in infinito contrasto sono le seguenti:
Soluzione A-
Si tassa la differenza dei valori stabiliti tra le parti ovvero sul valore di permuta che in questo caso è rappresentato da euro 40mila - euro 20mila (in congruità con valori dell'ag. del territorio) ovvero 9% su 20.000 euro con un imp. di registro pari a 1800,00 euro oltre 50,00 euro di ipotecaria ed infine 50,00 euro di catastale per un ammontare finale di 1900,00
Soluzione B-
Si tassano entrambi i terreni dopo rivalutazione rispetto alle date di provenienza nella fattispecie
euro 100,00 nel 1970 valore attuale di Tizio 20.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
euro 200,00 nel 1970 valore attuale di Caio 40.000,00 euro x9% imp. registro + 50 euro ipotecaria +50 euro catastale
per un ammontare totale finale di 5700,00 euro
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Potete immaginarvi le differenze in termini economici... e lo sgomento delle parti nel caso di applicazione della soluzione B-

Ora vi chiedo, vi è mai capitato di stipulare recentemente un atto del genere ?
Vi pregherei di non pormi esempi e correlazioni con atti di permuta aventi ad oggetto Terreni edificabili contro appartamenti e o negozio e o ville, questa è una procedura differente.
Grazie anticipatamente per i vs consigli sempre preziosi e ben accetti.
Innanzi tutto bisogna capire se la natura dei due soggetti è quella di persone fisiche.
Le imposte di registro, nel caso di persone fisiche si pagano solo una volta nelle permute, calcolando la maggiore imposizione tra quelle che sarebbero previste per le singole compravendite disgiunte.

Il caso del pagamento dell'imposta solo sulla differenza trai rispettivi valori è normalmente riconducibile agli atti di divisione (relativi a beni ereditati) con conguaglio... e non agli atti di permuta (inoltre nelle divisioni sarebbe da calcolare un ulteriore importo dell'1% sulla parte non conguagliata...).

Il pagamento nella permuta di una doppia imposta è invece applicato quando almeno una delle parti è una persona giuridica con applicazione di IVA. Ma anche in questo caso i calcoli non sarebbero appropriati perchè l'IVA sui terreni edificabili è del 22%.

Va inoltre ricordato che le cessioni di aree edificabili sono sempre accertabili dal fisco. Per questo motivo va opportunamente valutata la questione in quanto che due lotti adiacenti, uno il doppio dell'altro e con proporzionale potere edificatorio vengano scambiati al medesimo prezzo non è credibile e vi esporrebbe con ogni probabilità ad un'azione di accertamento.

Infine, come ti hanno già scritto, bisognerà tenere presente che la cessione di aree edificabili è sempre soggetta a plusvalenza. Avete effettuato le rivalutazioni, per cui ne sarete a conoscenza ed avrete proceduto di conseguenza.

E' possibile in ogni caso cedere un terreno anche ad un prezzo inferiore a quello della rivalutazione purchè gli estremi della pratica di rivalutazione vengano citati in atto, come richiesto da apposita circolare dell'Agenzia delle Entrate.
 

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie checasa, alla riga 7 del mio quesito trovi indicato che trattasi di persone fisiche, non vorrei sembrarti scortese ma chiedevo nelle ultime righe se vi fosse stato qualcuno con medesima casistica per evidenziarmi la soluzione, senza iniziare a citare esempi e o varie circolari, preferirei avere esempi con i numeri forniti; nuovamente grazie per vs consigli
 

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Quindi mi sembra di evincere che non ci sono state casistiche affrontate relative alla medesima problema... vi ringrazio molto lo stesso
 

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
buongiorno, sono stato presso l'agenzia delle entrate e l'addetta "alle tassazioni" mi ha confermato che le imposte sono pari all'8% sul valore maggiore dei 2 terreni, nel ns caso 60.000 euro. Le ho poi chiesto se questo era sufficiente a garantire il mancato accertamento da parte del registro e lei ha risposto... assolutamente, nessun accertamento. Ho letto poi sempre su immobilio che nel 90% dei casi a prescindere dai valori inseriti quasi come fosse un principio i clienti ricevono comunque un accertamento di valore. Ora mi chiedo ma questa benedetta rivalutazione come funziona, partendo da una base, ovvero che i terreni sono oggetto di successione anni 80 uno e l'altro di compravendita anni 80 con valori ovviamente vicini allo zero essendo all'epoca terreni agricoli. Vi chiedo, che calcolo devo applicare per eseguire la rivaluzione e quanto dovrò pagare come imposta di registro. Pagata questa imposta, devo poi in sede di stipula ripagare altra imposta di registro, se affermativo, di che imposta parliamo ?
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
buongiorno, sono stato presso l'agenzia delle entrate e l'addetta "alle tassazioni" mi ha confermato che le imposte sono pari all'8% sul valore maggiore dei 2 terreni, nel ns caso 60.000 euro. Le ho poi chiesto se questo era sufficiente a garantire il mancato accertamento da parte del registro e lei ha risposto... assolutamente, nessun accertamento. Ho letto poi sempre su immobilio che nel 90% dei casi a prescindere dai valori inseriti quasi come fosse un principio i clienti ricevono comunque un accertamento di valore. Ora mi chiedo ma questa benedetta rivalutazione come funziona, partendo da una base, ovvero che i terreni sono oggetto di successione anni 80 uno e l'altro di compravendita anni 80 con valori ovviamente vicini allo zero essendo all'epoca terreni agricoli. Vi chiedo, che calcolo devo applicare per eseguire la rivaluzione e quanto dovrò pagare come imposta di registro. Pagata questa imposta, devo poi in sede di stipula ripagare altra imposta di registro, se affermativo, di che imposta parliamo ?
L'imposta di registro sulla transazione è pari al 9% e si paga una sola volta sul valore maggiore. L'8% è l'imposta sostitutiva sul valore della rivalutazione che evita il pagamento delle plusvalenze e, pertanto, riduce sensibilmente anche la probabilità di accertamento... ma va pagata su entrambi i terreni, se entrambi ne necessitassero per non pagare plusvalenza...

Viene versata sul valore rivalutato del terreno, a prescindere da quello che potrebbe essere il valore "iniziale". Ciò significa che su un terreno da 100.000 euro verserai 8.000,00 euro sia che il valore iniziale sia di 10.000,00 sia che sia di 50.000,00. Potrai conguagliare i costi sostenuti per precedenti rivalutazioni (solo quelli relativi all'imposta) e dilazionare l'importo dovuto per 3 annualità.

E' evidente che la rivalutazione sarà tanto più conveniente quanto più basso risulterà il valore "iniziale".
 
Ultima modifica:

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
grazie ancora CheCasa... quindi citando ns esempio con numeri tizio valore terreno 60mila caio valore terreno 30mila
Rivalutazione tizio 4.800
Rivalutazione caio 2.400
Si va dal notaio è si versa il 9% sul valore piu alto quindi 5.400 euro oltre l'onoraio del notaio (diciamo circa 2.000)
Nessun reddito da dichiarare sulla dichiarazione fiscale come plusvalenza.
E' corretta la mia interpretazione ?
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
grazie ancora CheCasa... quindi citando ns esempio con numeri tizio valore terreno 60mila caio valore terreno 30mila
Rivalutazione tizio 4.800
Rivalutazione caio 2.400
Si va dal notaio è si versa il 9% sul valore piu alto quindi 5.400 euro oltre l'onoraio del notaio (diciamo circa 2.000)
Nessun reddito da dichiarare sulla dichiarazione fiscale come plusvalenza.
E' corretta la mia interpretazione ?
Perfetto!
Ci sono da inserire anche i costi della perizia giurata ed altre piccole imposte minori... direi che dovrete tenere conto di magari altri 1.500,00 euro a testa...
 

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
grazie infinite. I clienti hanno deciso di non procedere allo scambio... grazie al paese dei balocchi fatto di complicanze volte sempre a succhiare il sangue della povera gente. :vulcaniano:
 

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