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  1. NoceeCiliegio

    NoceeCiliegio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    dovendo acquistare un terreno in zona edificabile (espansione) sono nella situazione in cui il proprietario per
    evitare di pagare le tasse ne ha chiesto il declassamento anni fa.
    Mi chiede il valore al metro come se fosse edificabile.
    Sostiene infatti che basta inoltrare la richiesta.
    E' vero? (al di là della "predisposizione" o meno della giunta ad accettarla)
    Oppure può tornare edificabile solo a distanza di tempo a fronte della revisione del piano regolatore?
    Qualcuno può descrivermi correttamente la procedura e l'ITER e le tempistiche?
    Ovvero se pago il valore richiesto, potrà divenire edificabile a breve? (mi sembra strano!)


    Grazie.

    Saluti a tutti
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tu acquisti ciò che è scritto nel certificato di destinazione urbanistica non altro. Se lui ha declassato significa che è stata approvata quindi adottata la procedura di variante del piano regolatore o piano del governo del territorio. Se vuole venderti il terreno agricolo al prezzo edificatorio e a te serve per edificare sappi che il comune potrebbe non accettare, sempre che lo strumento urbanistico necessiti di revisione che di solito avviene ogni 5 anni.
    Che la faccia lui la richiesta (non rischia nulla) e non tu dopo l'acquisto. Quando sarà ancora (la vedo molto dura) edificabile lo acquisterai.
     
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  3. NoceeCiliegio

    NoceeCiliegio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi è comunque una pratica che non è detto sia accettata e comunque che può essere lunga visto che richiede una variante urbanistica (quindi un punto di domanda in là nel tempo).
    Come è giusto che sia visto che...si è richiesto il declassamento.

    Grazie mille.
     
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  4. NoceeCiliegio

    NoceeCiliegio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ...essendo il valore agricolo irrisorio in questa zona (so già che direbbe di no)...ed essendo comunque per me d'interesse essendo confinante con il mio...è ragionevole proporre un valore intermedio agricolo-edificabile?
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non posso consigliare un prezzo se è agricolo vale da agricolo. Se sei il vicino e a te interessa puoi dargli qualcosina in più certo
     
  6. NoceeCiliegio

    NoceeCiliegio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Rosa.....
    Ri-grazie 1000
     
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  7. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Se sei un coltivatore diretto e sei confinante... avresti anche il diritto di prelazione in base alla legge 817 del 14/08/1971 art 7: diritto di prelazione anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
     
  8. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Una variante urbanistica deve essere predisposta con dei costi progettuali da quantificare (sicuramente non meno di qualche migliaio di euro), deve essere adottata in Consiglio Comunale e successivamente pubblicata per 30 giorni.
    Si deve fare anche la pubblicazione su un quotidiano che non dovrebbe costare meno di 500 €).
    Scaduto questo termine ci sono altri 30 giorni per i cittadini che volessero presentare delle osservazioni (potrebbero anche chiedere la non approvazione della variante).
    Nel frattempo la delibera va in Regione per la verifica di coerenza (passaggio obbligato). Se tutto fila liscio si procede all'approvazione definitiva in Consiglio Comunale ed alla pubblicazione sul Bollettino ufficiale della Regione.
    Tempi minimi 120 giorni (molto improbabile), si arriva anche a qualche anno se ci sono dei problemi o uffici particolarmente lenti. Tieni conto che ci deve essere anche la volontà politica dell'amministrazione a portare avanti la variante, diversamente non se ne fa nulla. I costi ovviamente sarebbero tutti a tuo carico.
    Vedi tu se ti conviene.
    P.S. procedure e tempi sono quelli della Regione Sardegna, ma non dovrebbe cambiare un gran che anche nelle altre regioni.
     
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  9. NoceeCiliegio

    NoceeCiliegio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono confinante ma non imprenditore agricolo. Grazie mille a tutti per le ottime indicazioni.
     
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  10. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buonanotte.
    A parte i tempi biblici come già detto sopra, c'è da tenere presente che la cosa non funziona più come una volta dove il cittadino X chiedeva un cambio di destinazione e se eri "simpatico" te lo accettavano (...con terreni che di colpo valevano 10 volte tanto...). Oggi, al di là dell'essere "simpatico" (problematica che trovandoci in Italia rimane), il Comune te lo rende edificabile tramite POC, strumento che prevede che il privato proponga la realizzazione (a suo carico) di opere di Urbanizzazione, opere che poi deve realizzare.
    Il consiglio giusto è quello di @Rosa1968: il valore è agricolo, qualcosa in più in funzione del tuo interesse reale su un terreno agricolo.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Aggiungerei, da assoluto ignorante, che è anche questione di capacità di tenuta nel tempo.
    Se il ns non ha fretta, ed ha progetti validi su quel terreno, potrebbe anche prendere in considerazione i tempi lunghi ed i costi relativi per iniziare l'iter .
    Mentre scrivo mi viene in mente l'operazione terreni attorno alla cascina Trivulzia, agricoli, diventati sede di Expo, e magicamente rivalutati.......
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Santa Moratti che una fredda mattina d'inverno gli é caduto l'occhio su quel fazzoletto di niente poco di meno di 100 ettari ed ha creato l'eccezione.


    Invita la madama fusse che butta l'occhio ...
     
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  13. NoceeCiliegio

    NoceeCiliegio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille a tutti. La questione è che il terreno compare tra i tanti in "zona espansione". Il proprietario sostiene inoltre di aver chiesto il declassamento (qualche anno fa) per non pagare IMU, ma che l' iter non sia ancora concluso (...per iter dipendente da provincia...regione..?) perché non ha ricevuto una lettera di conferma.
    Suppongo sia impensabile creare la scacchiera "edificabile-agricolo" (sulla cartina del PRG) esattamente corrispondete alle richieste di declassamento accettate per ogni particella. Penso a comuni metropolitani con aree edificabili e espansione enormi...
    Domanda (scusate....so che è scontata): il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune... ...è quello che sancisce senza nessun dubbio (inappellabile!!) la non appartenenza ai "terreni edificabili" al di là di quello che compare sulla cartina del piano regolatore?
    Graie per la Vostra disponibilità e apertura , informazioni precise e utili ...senza mai saccenza ...anche per noi che non siamo del ramo!
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo che sancisce la destinazione del terreno in base al piano regolatore o piano del governo del territorio. Infatti alla domanda va allegato l'estratto di mappa. Nel tuo caso però io farei chiedere un certificato storico non solo alla richiesta farei allegare la domanda di declassamento oppure farei chiedere per iscritto da parte del comune se la richiesta é stata accolta e con quella ti metteresti al riparo da sorprese future.
    Tieni presente che quel certificato é obbligatorio allegarlo al rogito.
    Vai con il proprietario a fare due chiacchiere con l'ufficio tecnico.
     
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  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Cosi dovrebbe essere: per la cronaca era obbligatorio anche per le successioni. Ma quando mi è capitato, mi è stato detto che non lo richiedevano più essendo una informazione nota e accessibile alla PA. Quindi potevo fare una auto-dichiarazione.
    Per pochi euro lo chiederei comunque, nei termini che suggerisce Rosa.
     
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  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A me é saltato un rogito di un terreno perché mancava il certificato era fine luglio e abbiamo dovuto attendere settembre. Non ti dico il clima che si era creato. Quindi per il rogito é obbligatoria allegazione del certificato. Per la successione non ti so dire.
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nel suo caso potrebbe non essere rilasciato perché in attesa di istanza .. Il comune dovrebbe al ritiro rilasciare due righe di motivazione.
     
  18. NoceeCiliegio

    NoceeCiliegio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazi mille. Mi attivo subito in questo senso... ;)
     
  19. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sarebbe anche sufficiente chiedere ad un qualsiasi tecnico del posto di verificare la cartografia del Piano Urbanistico Comunale e le Norme di Attuazione per capire cosa si può fare. Potrebbe essere una questione di pochi minuti, i documenti dovrebbero essere pubblicati in rete, molti Comuni lo fanno. Una telefonata all'Ufficio Tecnico Comunale potrebbe poi fugare molti dubbi.
    L'esito della ricerca dipende anche dalla grandezza del Comune e dall'organizzazione dei suoi uffici: in un piccolo Comune tutto è più semplice sia per il carico di lavoro degli impiegati che per la conoscenza diretta del territorio da parte del Tecnico Comunale.
    Tentar non nuoce !
     
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  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Credo questo sia già stato fatto. Il nostro dice appunto che il terreno in questione è al centro di una vasta area edificabile, e che la domanda di declassamento non ha ancora terminato il suo corso.

    Direi quindi meglio chiedere espressamente una dichiarazione del Comune. Che poi servirà al rogito.
    Anche qui, avevo citato il mio caso non per dire che "forse bastava conoscere la situazione", ma per mettere in avviso ed evitare questo possibile "tranello" della burocrazia.
     
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