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  1. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Apro questa discussione su suggerimento di Tobia.

    Al di là delle solite formule di rito presenti nel manuale del "perfetto agente immobiliare" non sarebbe sbagliato raccogliere alcune idee extra da tener presenti al momento della stipula di un preliminare di compravendita.

    Chi avesse suggerimenti da dare... può iniziare a scrivere.
    ;)
     
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  2. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il preliminare io ce l'ho pronto, prontissimo per tutte le modifiche...non ho l'acquirente! :sorrisone:
     
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  3. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    intanto vediamo dove inserirle:
    queste sono alcune voci contenute in un compromesso:

    1- oggetto
    2 - prezzo
    3 - consegna
    4 - garanzie
    5 - consistenza o stato di fatto
    6 - condominio
    7 - situazione catastale ed urbanistica
    8 - provenienza
    9 - clausole d'acquisto
    10 - varie

    se qualcuno ha dei suggerimenti indichi anche dove inserirli.

    inizio io (e sono paranoico con dei tecnici paranoici che fanno i controlli):

    4 - garanzie
    Hanno o non hanno ipoteche
    Hanno o non hanno iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli
    Sono o non sono in assegnazione o godimento a favore del coniuge
    ci sono o non ci sono usucapioni
    Hanno o non hanno trasferimenti per donazione
    Sono o non sono gravati dall'obbligo di riacquisto di un altra prima casa
    sono o non sono locati
    Godono non godono di diritti di prelazione
    Vi sono o non vi sono liti o controversie in atto
     
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  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    5 - stato di fatto o consistenza

    Hanno o non hanno la conformità degli impianti
    Presentano o non presentano vizi noti alle parti al momento della stipula del presente, che possano rendere i beni non idonei all'uso a cui sono destinati o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. (Art. 1476, 1490 e seguenti, del C.C.) eccetto quelli di seguito riportati
    Presentano depositi o tetti realizzati in Amianto
    presentano o non presentano servitù a favore di ____
    Vengono ceduti con i seguenti elementi accessori: arredo bagno, climatizzatore, ...
    Confinano con ____ (lo chiede il notaio all'atto e quindi è meglio saperlo prima)
     
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  5. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    6 - condominio

    Impegno a fornire per il rogito liberatoria dell'amministratore contenente l'avvenuto saldo delle spese ordinarie e la lista spese straordinarie deliberate.
    spese a carico della parte venditrice
    spese a carico della parte acquirente
    chi decide e chi paga le opere straordinarie deliberate tra compromesso e rogito
     
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  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    7 - situazione catastale ed urbanistica

    Licenza di costruzione
    sanatorie con relative oblazioni
    abitabilità senza prescrizioni
    condoni terminati e non solo presentati
    passi carrai
    strada d'accesso: privata, comproprietà o comunale
    servitù riconosciute a catasto od in comune es. elettrodotti interrati, fognature comunali..
    impianto fognario: scarica nel campo od è a norma?
    difformità riconosciute: quando si accerta che qualcosa non è a norma ed è da sanare per il rogito

    Estratto dal piano regolatore:
    --- convenzioni con il comune
    --- vincoli di carattere urbanistico

    adesso vado in pausa..
     
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  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    C'è altro??? :shock:
    :sorrisone:
     
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  8. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    no no..
    per dichiarazioni e controlli sono a posto :D
    tralascio le condizioni sospensive o risolutive altrimenti si rischia un abuso degli stessi

    Tu hai altri controlli o garanzie da annotare?

    PS
    se vogliamo aggiungere qualcosa io citerei la frase:

    10 - varie
    La Parte promittente acquirente e la parte promittente venditrice dichiarano di assumersi eventuali oneri derivanti da richieste di compenso di altri mediatori od agenzie immobiliari con cui abbiano precedentemente trattato i beni in oggetto, riconoscendo quindi alla presente Agenzia Immobiliare la legittimità del proprio diritto alle piene provvigioni di compravendita che ammontano per la parte venditrice ad Euro _____ ( ____ /00) IVA compresa e per la parte acquirente ad Euro _____ ( ____ /00) IVA compresa

    hai presente quando i proprietari o gli acquirenti ti dichiarano che sono "vergini"?
    bene io lo faccio sottoscrivere ;)



    PPS
    Lo "Ius Primae Noctis" è una clausola vessatoria vero? :sorrisone:
     
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  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Direi che sei stato ampiamente esaustivo :stretta_di_mano:
    Però... man mano... potrebbe venire a galla qualcos'altro.

    Spero proprio di no :fico:
     
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  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    io continuerò ad aggiornarla sperando che possa essere d'aiuto a chiunque desideri avere maggiori cognizioni sull'acquisto di un immobile.

    PS
    ricordo a tutti che non sono due frasi a fare un compromesso od un mediatore, ma tali spunti di riflessione se conosciuti in tempo, possono sollevare un ragionevole dubbio sul corretto svolgimento del proprio atto di compravendita.
     
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  11. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Ottimo lavoro e buonissima iniziziativa.
     
  12. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    non credo.... comunque io ce la metto sempre.Massimo:fiore:
     
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  13. tao te ching

    tao te ching Ospite

    Ciao Massimoca; mi sono appena iscritto perchè ho un dubbio dopo aver fatto un rogito in ritardo, per l'acquisto di un appartamento. Ho letto un tuo commento preciso e vorrei chiederti un parere... ho terminato il rogito con 2 mesi di ritardo a causa del mutuo e nell'appartamento ci sono un paio di mobili che utiliuzzerei ( che l'agenzia mi aveva fatto capire che fossero compresi nell'offerta fatta al tempo del preliminare di vendita, tant'è vero che ho feci un'offerta superiore a quella che pensavo inizialmente). Se io non pagassi la cifra che il venditore mi ha chiesto ( 500+500 o 750+750), cosa potrebbe succedermi?Spero di non chiederti troppo con questa opinione, ma vorrei prendere una decisione urgente per concludere questo incubo che dura da qualche mese.
     
  14. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    aprirei un 3d a parte ;)
     
  15. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
     
  16. stef71

    stef71 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    io qui aggiungerei l'eventuale presenza o meno di liti contro terzi
     
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  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ah si certo..
    Se i clienti mi dichiarano che ci sono state anche altre agenzie non ho problemi a dividere.

    Però normalmente per far venire fuori la verità devi pungolarli.. Allora quale occasione migliore di una frase nel compromesso?

    Io così lo chiedo ufficialmente:
    Siete sicuri di non aver avuto occasione di utilizzare altre agenzie?
    Se ci sono altre agenzie mi metto d'accordo con loro, ma se non ci sono vi prendete la vostra responsabilità perché dopo il compromesso io non divido con nessuno.
     
    A leonard e pensoperme piace questo messaggio.
  18. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ottimo.
    L'avevo messo solo al punto 4).

    Devo subito informarmi se gli amministratori possono indicare anche le liti in corso.
    io normalmente mi faccio consegnare gli ultimi 5-6 verbali di assemblea per vedere se negli ultimi anni chi ha litigato con chi..
     
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  19. stef71

    stef71 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    scusa... hai ragione, non avevo letto bene !!
     
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No problem..
    Mi hai dato l'idea di chiederlo e farselo mettere nero su bianco dall'amministratore
    Adesso mi informo.


    Ps
    Forse è meglio introdurre una voce inerente la consegna degli ultimi 1-2-3-4-5-6-x verbali di assemblea.

    Si, questo non è male!

    Grazie Stef71
     

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