Come modificare la proposta d'acquisto?

Vedi l'allegato Proposta irrevocabie d'acquisto.pdf

Buongiorno in allegato ho inserito una copia della proposta d'acquisto da parte dell'agente immobiliare che dobbiamo compilare e che poi consegneremo all'agente unitamente alla caparra.

Vi disturbavo per chiedervi qualche consiglio

Vorrei inserire la clausola sospensiva del mutuo (ho già quasi trovato la banca)

Come dovrei modificare la proposta d'acquisto per far inserire la clausola sospensiva del mutuo?

Grazie mille a chi vorrà darmi il suo parere

 

In fondo alla proposta, nelle due righe vuote previste per le note aggiuntive, potresti far scrivere che la "la validità della presente proposta d'acquisto è vincolata all'ottenimento del mutuo richiesto dal proponente acquirente e necessario alla copertura della somma dovuta al punto 8 C) della presente proposta d'acquisto (Euro...con intervento di Istituto mutuante scelto dal sottoscritto). In caso di mancata concessione del suddetto mutuo le parti concordano la risoluzione consensuale di tutto quanto già accettato con la presente proposta d'acquisto prevedendo fin da ora la restituzione dell'assegno di deposito di cui al punto 8 A) senza rivalse e penalità di alcun tipo tra le parti e nei confronti o da parte dell'agenzia immobiliare (indicare ragione sociale). La risposta alla richiesta di mutuo dovrà pervenire nel termine perentotio di giorni...dalla data odierna quindi, entro e non oltre il...

Magari sarebbe meglio aggiungere un foglio integrativo...mi sa che nelle due righe non ci entra.

 

Sulla banca e la filiale posso anche essere d'accordo...comunque su tutte le proposte si indica genericamente un Istituto mutuante scelto dalla parte acquirente...per quanto riguarda la cifra esatta, essa è riportata al relativo punto delle modalità di pagamento.

 

E se prende il mutuo con banca diversa da quella indicata che fai, non la ritieni valida? L'importante è che rispetti i tempi previsti e ottenga il mutuo per saldare...o no?

Poi hai estrapolato una frase che non è quello che ho detto io...riporto ciò che è scritto in tutte le proposte che sono comunque modificabili e ribadisco che indicare l'istituto mutuante specifico non ha tutta questa importanza...sono più importanti le tempistiche entro le quali ottenere la delibera definitiva.

 

E mica può venire a dire semplicemente non mi hanno concesso il mutuo...e comunque si dovrà seguire o rimaniamo in attesa della risposta e basta? Noi ci facciamo sempre lasciare gli estremi del mediatore creditizio e rimaniamo in contatto costante con lui e ci facciamo dare anche gli estremi della filiale...comunque concordo con te, da questo punto di vista, in effetti, è meglio indicare anche gli estremi della banca.

 

ma scusate questo cos'e un preliminare del preliminare ? no xche dice " punto 5)la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare )....................." cosa intende x perfezionerà??non mi è chiaro !!!
altro punto secondo mè da modificare : punto 8) a1) la società di mediazione autorizza fin d'ora dal sottoscritto a consegnare tale assegno al proprietario dell'immobile in caso di accettazione da parte di quest'ultimo dell presente proposta................................ scusate ma se eleonora al momento dell'accettazione della proposta non ha ancora avuto la concessione del mutuo , il proprietario che fa incassa l'assegno , e se poi non dovesse avere la concessione al mutuo ????no no x me è da modificare .

eleonora ma è un immobile in fase di costruzione , nuovo già ultimato , o immobile già esistente e in vendita da privato tramite agenzia ?
poi altra cosa : spese di allacci vari , regolamento condominiale ecc ecc .... se è immobile nuovo , tassativamente fatti scrivere sulla presente proposta a quanto ammontano le spese !!!!
se immobile in fase di costruzione ci vuole la fidejussione obbligatoria.



se immobile già esistente e abitato , prima di fare il preliminare chiedere il resoconto delle spese condominiali !! altra cos importante chiedi la planimetria catastale all'agente x vedere se è tutto a posto !
sempre se immobile abitato la conformità degli impianti elettrici /termoidraulici , e il certificato ACE a spese del venditore.

se in corso d'opera i pagamenti degli acconti da versare( e fallo scrivere )in base agli avanzamenti lavori e non in base a date prestabilite.
sempre se in corso d'opera fatti scrivere sempre sulla presente proposta che: le spese condominiali di qualsiasi genere , ordinarie e straordinarie dei millesimi invenduti asranno a carico del promittente venditore.
fai inserire sulla presente proposta la superficie utile dell?immobile.

 

ahhh....
clausola da inserire se il venditore è separato legalmente : la parte promittente venditrice garantisce che le porzioni immobiliari non sono oggetto di assegnazione in godimento a favore del coniuge .

la parte promittente venditrice dichiara inoltre che non vi sono aventi diritto a prelazione di qualunque genere

 

Non è un preliminare del preliminare ma una proposta che all'accettazione (e soprattutto, all'avvenuta conoscenza, da parte acquirente, che è stata accettata) assume la validità di preliminare in quanto le parti si obbligano reciprocamente (scaturisce il vincolo contrattuale) e l'affare è concluso.

L'assegno di caparra confirmatoria è in deposito presso l'agenzia o l'agente immobiliare e verrà consegnato al venditore solo a mutuo deliberato (nella modifica da me proposta l'ho indicato...non so se l'hai letta).

La conformità degli impianti non è obbligatoria, nel senso che si possono vendere anche gli immobili con impianti non a norma ma andrà detto alla parte acquirente ed indicato in proposta mentre, il certificato energetico (ACE) è obbligatorio per tutti gli immobili ed è, di solito, a carico del venditore (attenzione però, perché la normativa prevede la possibilità di accordi diversi tra le parti).

Le spese condominiali ordinarie sono a carico del venditore fino alla data del Rogito notarile che, per quel giorno, dovrà produrre la liberatoria dell'amministratore sui regolari pagamenti delle stesse.
Le spese straordinarie sono a carico del venditore esclusivamente se deliberate prima del Rogito notarile.

La superficie non si indica neanche sul Rogito notarile, gli immobili si vendono a corpo e non a misura, è una richiesta improponibile e pretestuosa.

Una cosa importante da verificare e della quale non si è parlato è l'abitabilità/agibilità...potrebbe non esserci, come spesso capita, perché mai richiesta, in tal caso spetta all'acquirente decidere se comprare o no tenendo presente che la mancanza di tale certificato, pur essendo un documento obbligatorio, non è ostativa alla compravendita ed i Notai posso stipulare ugualmente.

Per il resto sono d'accordo.

 

infatti nella presente proposta non è scritto e visto (cosi dici tu) che quella poi diverrà a tutti gli effetti un preliminare all'accettazione , non vedo ombra di tutto ciò!

idem come sopra

 

Nella maggio parte dei moduli prestampati utilizzati per la proposta è prevista una parte relativa alle dichiarazioni del proprietario (che vengono riprese da quanto già dichiarato nell'incarico ed eventualmente verificate dall'agenzia immobiliare) relativamente a conformità o meno degli impianti, regolarità urbanistica e catastale dello stesso ed esistenza o meno di trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile.
Per le trascrizioni, ho visto che alla fine del punto 1 ci sono due righe vuote dove scrivere qualcosa a tal proposito ma non ne fa menzione ai fini della validità della proposta qualora esistessero...ora, legalmente è giusto specificare che l'immobile dovrà essere consegnato al Rogito libero da trascrizioni ecc, ecc ma è pur vero che l'acquirente deve conoscere la situazione prima della proposta per poter decidere in tutta libertà il da farsi.
Molte proposte prestampate prevedono la risoluzione del contratto (quindi anche in caso di accettazione) qualora le visure effettuate successivamente alla proposta portino alla luce trascrizioni pregiudizievoli.
Nello specifico, la clausola risolutiva, non c'è...andrebbe aggiunta! Così come andrebbero aggiunte le informazioni relative agli impianti ed alla conformità catastale ed urbanistica.
Per quanto riguarda la situazione delle spese condominiali, ordinarie o straordinarie, le spettanze sono stabilite per legge è non è necessario specificarlo in proposta...una liberatoria del condominio alla data della proposta non avrebbe senso perché la cosa importante è che il venditore sia in regola con i pagamenti alla data del rogito.

 

Dunque innanzitutto vi ringrazio molto per l'attenzione prestata al mio quesito. Siete stati gentilissimi.

L'immobile che intendiamo acquistare è del 2003 ed acquistiamo da privati tramite agenzia. Abbiamo visto la casa due volte (ovviamente sempre con l'Agenti Immobiliari) ed abbiamo conosciuto i priprietari: sono marito e moglie in separazione dei beni ma sono comproprietari dell'immobile. Ho fatto una visura catastale ed ipotecaria dell'immobile: i proprietari sono effettivamente loro, hanno acquistato dall'impresa costruttrice nel 2003 ed hanno accesso un mutuo con relativa ipoteca sulla casa. Hanno fatto collocare una tettoia fuori dalla porta d'ingresso (hanno fatto una d.i.a. nel 2006). Non c'è amministratore di condominio in quanto si tratta di una villa divisa in quattro porzioni dove le parti comuni sono il vialetto che porta ai cancelli ed il corsello dei box. Abbiamo inoltre visionato le planimetrie catastali, l'atto di provenienza ed il certificato di agibilità

Siamo interssati all'acquisto della casa e vorremmo lasciare una cospicua caparra per tranquillizzare i proprietari sulle nostre intenzioni. Non credo che avremo problemi con il mutuo perchè abbiamo entrambi un contratto di lavoro a tempo indeterminato.... ma di questi tempi... mai dire mai.

La nostra preoccupazione è di rischiare di perdere la caparra nel malaugurato caso la banca dovesse rifiutarci il mutuo.

 

Certo, con l'accettazione il proprietario accetta anche l'eventuale risoluzione. Ovviamente non ci devono essere tempi lunghi e le date sono essenziali...del resto, o così o niente proposta...

 

No, è risolutiva...clausola risolutiva espressa.

 

x caso parli di clausola risolutiva espressa x mancata concessione del finanziamento ????

ma è vero che con questo tipo di clausola nel caso di mancata concessione del mutuo e quindi risoluzione del contratto matura comunque la proviggione all'agenzia immobiliare ?!?!?!?!

Aggiunto dopo 7 minuti...

http://www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=c.c%201757&source=web&cd=3&sqi=2&ved=0CC0QFjAC&url=http%3A%2F%2Fwww.mondodiritto.it%2Fnormativa%2Fcodice-civile%2Fart-1757-codice-civile-provvigione-nei-contratti-condizionali-o-invalidi.html&ei=4QfpTtrzK6fV4QTe5pTyCA&usg=AFQjCNGQ8n7nyL6bpyc4ZwSvD2srIUKGVg


ecco di cosa parlo ......

 

Si ma nella risolutiva puoi farci rientrare anche la provvigione, previo accordo con l'agenzia...altrimenti fate la sospensiva...io però mi chiedo se a queste condizioni vale la pena impostare una proposta.

Si deve ottenere prima la delibera reddituale e poi si fa la proposta, al contrario si va incontro a troppi paletti da inserire e non si ha nessuna certezza, l'agenzia difficilmente accetterà di tenere nel limbo le proprie spettanze e altrettanto potrebbe contestare il proprietario che rischia di perdersi un altro acquirente nell'attesa di una tua risposta sul mutuo.