Un compromesso è annullabile se da ispezione ipotecaria risulta un pignoramento?

[siro]

.... l'agente immobiliare, se serio, è obbligato a scrivere la presenza o meno di ipoteche, trascrizioni, etc,.... se non scrive niente è come se fossero assenti.

cordialmente

 

[Umberto Granducato]

All'Articolo 3- Informazioni, l'agente ha solo segnato l'opzione riguardo alle spese condominiali (non sono state deliberate spese straordinarie ecc...) ma non è segnato niente a fianco di "con riguardo all'esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli, vincoli, ipoteche ed oneri". Immagino che questo lo metta al riparo da qualsiasi contestazione formale... A questo punto farò leva sulla sua dignità professionale, perchè sono strasicura di avergli chiesto esplicitamente a voce se avesse controllato che fosse tutto a posto (allarmata dal debito col condominio di cui ero stata informata) e di aver ricevuto una rassicurante risposta affermativa (immaginatevi l'aria da "ma che mi chiede questa, sta dubitando che io faccia il mio lavoro!").

Hai la solidarietà di tutti gli AI onesti del forum (vale poco ai fini pratici ) che sono tanti, tuttavia fermo restando il comportamento probabilmente ambiguo dell'AI in questione ti devo dire che non è comunque compito suo accertarsi di eventuali ipoteche ect.., ma del notaio. L'immobile ti deve essere garantito libero da ipoteche, trascrizioni ect. al momento del rogito. L'ipoteca poteva essere iscritta successivamente ad un eventuale visura che quindi sarebbe risultata inutile. Le visure ipocatastali devono essere fatte dal notaio prima del rogito, la conformità urbanistica da un tecnico iscritto all'albo (meglio se fatta prima del preliminare).
In bocca al lupo

 

[AntonioDelBello]

"l'agente immobiliare, se serio, è obbligato a scrivere la presenza o meno di ipoteche, trascrizioni, etc,.... se non scrive niente è come se fossero assenti."

Assolutamente no.

 

[siro]

... io le visure ipocatastali le faccio precedentemente all'accettazione della proposta d'acquisto.... in modo che se saltano fuori sorprese posso informare le parti.
............io lavoro così.

 

[gcaval]

"Il compromesso non è annullabile per una questione del genere (ci sono sentenze che non hanno consentito di annullare compromessi neanche quando il promittente venditore non era proprietario dell'immobile).
Il compromesso non trasferisce nessun diritto reale, ma crea un obbligo, per cui chi vende rimane vincolato agli obblighi sottoscritti, l'eventuale penale, o raddoppio della caparra se confirmatoria, si può avere solo se al momento del rogito, o in periodi (verosimilmente brevi) successivi, il venditore non riesce a far fronte agli impegni presi."

Sono d'accordo, ma dal momento in cui c'è la trascrizione di un pignoramento, l'immobile non si può rogitare (a meno che il proprietario non abbia o non provveda tempestivamente al pagamento di tutti i suoi debiti e all'estinzione della procedura, con conseguente cancellazione della trascrizione e delle iscrizioni). Ergo... l'acquirente avrà diritto ad avere indietro il doppio della caparra. Il punto è che nella realtà la cosa è completamente differente. Se il proprietario, infatti, ha già speso tutto, l'acquirente non può che mettersi in coda ai creditori iscritti. Di fatto non prenderà mai nulla.
L'errore è stato a monte, nel dare una caparra così alta. A mio avviso la soluzione comunque c'è, ed è quella precedentemente suggerita.

 

[laraborg]

Io non ho mai fatto l'ai, ma in un mondo normale si cerca di fare bene il proprio lavoro, immaginatevi il risultato se tutti andassimo avanti facendo il minimo indispensabile cercando solo di evitare di non finire in tribunale citati da qualche cliente... Per 5 mila euro prendersi un po' di responsabilità è il minimo, anche perché chi si affida ad un agente è proprio perché non ne capisce nulla e vuole qualcuno dell'ambiente che pensi giusto a queste cose. Dal mio punto di vista quindi, fare una visura ipotecaria e informarsi della situazione finanziaria di venditore e compratore (perchè bisogna controllare anche chi vende!!) è proprio il minimo che si possa fare. Basta informare prima i clienti, e se non sono d'accordo informare semplicemente l'altra parte del rischio di un mancato controllo. Nessuno chiede di ingaggiare un investigatore privato ma di semplici controlli che si fanno con poche decine di euro e buona volontà.

 

[laraborg]

Buongiorno a tutti, torno su queste pagine per aggiornarvi sulla situazione come promesso, che è ahimè ben lontana dall'intravedere una soluzione.
Ho (per fortuna) preso un avvocato, così come ha fatto il venditore (in un caso del genere, solo il notaio -come invece qualcuno mi aveva consigliato- non mi avrebbe aiutato in nulla).
Scavando più a fondo sono spuntati molti altri debiti.
Il venditore infatti è risultato titolare di una snc che ha conti in sospeso con vecchi soci, vecchi fornitori, equitalia, vecchi lavoratori che hanno fatto vertenza e chi più ne ha e più ne metta.
Stiamo facendo istanza per essere autorizzati a visionare tutte le cause pendenti (col giudice del lavoro, per le esecuzioni mobiliari e immobiliari ecc) e intanto incrociamo le dita.
Visto che l'agente immobiliare ci aveva consigliato di non trascrivere il compromesso ("è uguale, anzi siete più tutelati") non ci conviene neanche fare causa per richiedere il doppio della caparra perchè senza trascrizione non si ha diritto di precedenza sugli altri creditori e non vedremmo più un centesimo....
Il compito per la prossima settimana è prendere tutti i documenti dal commercialista del venditore per poterli analizzare, sperando che non spuntino fuori altri debiti (cosa di cui dubito a questo punto...) e cercare finalmente di capire come stanno veramente le cose, visto che la reticenza di venditore e avvocato del venditore è imbarazzante (ogni giorno ne spunta una, e solo perchè lo scopre il nostro avvocato!).
Il nostro avvocato è anche in contatto con tutti gli avvocati dei creditori, cercando di fare una quadra e trovare un compromesso che convenga a tutti. Ma ovviamente quelli che ci spaventano di più sono eventuali creditori che non sono ancora venuti allo scoperto, perchè sicuramente ignari che il debitore incallito sta cercando di vendere la casa che è la loro unica garanzia di vedere ancora qualche soldo.
Ci troviamo in pratica fra due morse: da una parte non ci conviene fare causa perchè perderemmo quasi sicuramente la caparra, dall'altra non possiamo comprare la casa con tranquillità perchè, a questo punto, c'è il serio rischio di una azione revocatoria fallimentare.
In tutto questo, l'agente è stato "gentilmente" messo da parte, ed è tutto in mano ad avvocati e notaio (nostro, non più dell'agenzia), perchè fino a settimana scorsa l'agente continuava tranquillamente a sostenere che era tutto a posto e ci invitava anzi ad accelerare i tempi per l'atto (probabilmente perchè ha fretta di avere la sua provvigione!).

Vi assicuro che la tentazione di lasciare in mutande tutti (venditore e agente immobiliare) anche a costo di perdere gran parte dei nostri risparmi è fortissima.

 

[cyberwolf]

ciao a tutti sono nuovo e ho un grosos problema ho fatto un compromesso con una signora in un agenzia immobiliare dove alla fine di tutto l'agente amico della signora mi ha chiesto di non di lo ha fatto lui
!!
mi chiedo perche mi ha detto cosi?
forse ci vuole una particolare abilitazione che questo agente non ha per fare sottoscrivere tra le due parti il compromesso?
altra cosa la casa che ho visionato ora che ho le chiavi e ho potuto vederla bene ha molti lavori da eseguire tra cui tutto l impianto idraulico perche ci sono delle perdite e' una casa vecchia ,il compromesso che abbiamo fatto e' particolare in quanto dovrei versare 5000 euro come caparra cosa che ancora non ho fatto a mezzo cambiale allegata in fotocopia al compromesso,e 350 euro al mese per 2 anni data in cui verra' fatto il rogito e scalato dal totale l'importo versato
ora mi trovo a farmi questa domanda posso in qualche maniera annullare il compromesso?
a cosa posso appellarmi?
io ora ho perso il lavoro quindi non posso fare questa spesa
tra l'altro la casa e' ipotecata da 2 banche che hanno concesso il mutuo alla signora per aquistarla e delle ipoteche e' riportato nel compromesso che verranno tolte all'atto del rogito
aiutatemi come posso appigliarmi per annullare il tutto?

grazie a tutti

 

[gcaval]

Da quanto dici non puoi annullarlo. Le decisioni si prendono prima di firmare. Se non vuoi più comprare, paga la caparra e paga l'agenzia.

 

[cyberwolf]

ma perche l agente immobiliare non vuole che venga detto che il compromesso lo ha fatto lui?