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  1. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Salve ragazzi non mi è chiaro un concetto.
    In un contratto a canone concordato 3+2, correggetemi se sbaglio, il locatore può disdettare alla prima scadenza ( 3 anni) solo ed esclusivamente per i motivi art. 3 della 431/98, inviando rr 6 mesi prima della scadenza. Mentre il conduttore può in ogni momento disdettare, sempre inviando rr 6 mesi prima.....
    Ora, se il locatore volesse recedere dopo poco più di 1 anno, può farlo o no? Nello specifico dovrebbe ristrutturare l'immobile (piove dentro....) quindi rientrerebbe in uno dei motivi art. 3 della 431/98.
    Basta una inviare al conduttore una rr o deve attendere i 3 anni? Grazie
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ti sei risposto da solo...
    [DOUBLEPOST=1416478567,1416478326][/DOUBLEPOST]In pratica non può ;)[DOUBLEPOST=1416478648][/DOUBLEPOST]Quel "solo ed esclusivamente" andrebbe messo anche subito dopo la parola "disdettare".
     
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  3. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La seconda che hai detto!
     
  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusa Leolaz, ma qui siamo all'ABC, eh! :p
     
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  5. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quindi il locatore deve lasciare crollare il soffitto dalle infiltrazioni per altri 2 anni (a meno che la richiesta di risoluzione non avvenga dal conduttore)? Senza voler entrare troppo nel caso specifico, la mia impressione è che il conduttore stia facendo il furbetto, ha mandato una rr al locatore affermando di non voler pagare il canone a causa dei suddetti problemi, ma non gli passa neppure in mente di lasciare l'immobile.....[DOUBLEPOST=1416482582,1416482552][/DOUBLEPOST]
    Perdonami....sono ancora uno sbarbatello....;)
     
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  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non mi è mai capitato, ma credo che in caso di pericolo si possa agire drasticamente facendo liberare il locale per garantire l'incolumità degli abitanti dell'immobile. Questo però non vuol dire disdettare il contratto.


    E' molto probabile ;)
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Il conduttore, comunicando la necessità di eseguire riparazioni alla copertura per scongiurare ulteriori infiltrazioni di acqua piovana, ha seguito una prescrizione di legge: l’art. 1577, co. 1 cod. civ. pone, infatti, a suo carico tale obbligo di avviso. Di contro, se il conduttore continua a godere dell’immobile, sebbene non pienamente, a causa del vizio sopra evidenziato, non è giustificabile il rifiuto di corrispondere il canone. Può trovare, invece, giustificazione una riduzione dello stesso, purchè proporzionata all’entità del mancato godimento, secondo quanto previsto dall’art. 1584 cod. civ.

    Il locatore è tenuto a provvedere tempestivamente a dette opere di manutenzione, affinché il bene locato possa servire all’uso convenuto (tali lavori non determinano alcun mutamento della durata del rapporto): nell’urgenza, il conduttore, ai sensi del co. 2 dell’articolo sopracitato, potrebbe lui stesso provvedervi direttamente, salvo rimborso, non essendo richiesta la preventiva autorizzazione da parte del locatore e non risultando nemmeno di ostacolo un suo eventuale divieto (deve solo avvisare il locatore) e, in caso di pericolo per l’incolumità degli occupanti, richiedere un provvedimento cautelare d’urgenza art. 700 cod. proc. civ. che ordini al locatore di compiere la predetta riparazione.

    Nel caso in cui intervenga il locatore, il conduttore deve, però, tollerare le riparazioni, e, nel caso in cui esse determino un pregiudizio parziale, lo stesso non può considerarsi irreparabile, in quanto il codice civile consente al conduttore (che non può autoridursi autonomamente il canone o sospenderne il pagamento) una riduzione di canone (che già assolve ad una funzione compensativa rispetto al minor godimento dell’immobile) fino a fine lavori (qualora perdurino oltre i 20 giorni, se non diversamente pattuito a contratto: gli artt. 1583 e 1584 cod. civ. sono derogabili) calcolata in proporzione alla durata dei lavori e all’entità del mancato godimento del bene, stabilita concordemente ovvero giudizialmente (oltre il risarcimento di danni, qualora il conduttore riesca a dimostrare che dalle riparazioni ha ricevuto ulteriori danni rispetto alla diminuzione o alla perdita dell’utilizzabilità dei locali) oppure, in caso di privazione totale dell’immobile, dovuta a necessità di eseguire su di esso lavori che impediscano al conduttore ogni fruizione del bene, la risoluzione del rapporto.

    Spetta, comunque, a lui decidere se continuare il rapporto (chiedendo una proporzionale riduzione di canone, come avviene nel caso di pregiudizio parziale) oppure (per la durata eccessiva delle riparazioni o per altre circostanze) sciogliere il vincolo contrattuale.
     
    Ultima modifica: 21 Novembre 2014
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  8. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Grazie mille per la spiegazione dettagliata :ok:
    Ma se il conduttore decide di punto in bianco di non pagare il canone come "ripicca" per i suddetti problemi ci sono gli estremi per sciogliere il contratto? Il locatore (mio caro cliente) vorrebbe solamente togliersi dai piedi questo personaggio...
     
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il contratto rimane in essere, non si può risolvere prima della "prima" scadenza ma visto che si tratta di una manutenzione straordinaria importante ed urgente, in quanto penalizza pesantemente la fruibilità dell'immobile a sfavore del conduttore questi potrebbe intervenire in prima persona e farsi rimborsare le spese e, se ne ricorrono le adeguate motivazioni, chiedere una diminuzione del canone per il disagio...certo non può deciderlo autonomamente ma potrebbe, lui, chiedere la rescissione anticipata del contratto.
     
  10. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Grazie alessandro66, ora mi è chiaro, però questo personaggio semplicemente dichiara di non volere pagare il canone, nella raccomandata non accenna neppure all'eventuale intervento del locatore per risolvere il problema delle infiltrazioni, nè tantomeno l'ipotesi di provvedervi lui, magari a fronte del rimborso spese e/o riduzione del canone....per questo credo che probabilmente il problema non sia così grave, ma è diventato capro espiatorio per rimanere dentro altri 2 anni a costo zero....
     
  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Beh, in questo caso il proprietario dovrà fargli una raccomandata per concordare un sopralluogo e come intervenire, eventualmente concordare lo sconto sul canone (ovviamente temporaneo) per il disagio e, se vede che il conduttore fa orecchio da mercante e non paga, attivare la procedura di sfratto per morosità....
     
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  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta è affermativa. Se l’inquilino, sulla base di una fondata o meno presenza di gravi vizi del bene locato, sospende totalmente il pagamento del canone, pur continuando ad occupare l’immobile, pone in essere una alterazione oggettiva del rapporto di locazione, tale da rendere legittima la richiesta del locatore di porre fine al rapporto di locazione: la sospensione totale, infatti, è legittima solo quando viene a mancare completamente la controprestazione del locatore.

    Ciò, però, non esclude il diritto dell’ìnquilino, qualora estromesso dall’immobile per morosità (sfratto), al risarcimento dei danni patiti (ad es. per i propri mobili rovinati in conseguenza delle infiltrazioni di acqua piovana) anche se si è reso inadempiente al pagamento del corrispettivo. La Cassazione, nel febbraio di quest’anno (n°4563) ha precisato che il conduttore non può astenersi dal pagamento del canone nel caso in cui si verifichi una apprezzabile riduzione o diminuzione nel godimento del bene, anche quando l’evento che ha pregiudicato l’uso sia ricollegabile a fatto imputabile alla parte locatrice.
     
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