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  1. melegio_1969

    melegio_1969 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In un edificio di proprietà di un unico soggetto quali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali? Esiste un'assemblea "condominiale"? Chi nomina l'amministratore? Si applicano, per analogia, le regole del condominio? inoltre come si attribuisce ad ognuno dei locatori il consumo "privato" dell'acqua , in presenza di un'unica fatturazione per tutto lo stabile, pur in presenza dei singoli contatori?
    grazie
     
  2. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao :)
    Se il fabbricato è di un unico proprietario il condominio non si costituisce quindi decadono le norme del codice civile che ad esso si riferiscono e di conseguenza la loro applicazione.

    Quindi non solo non c'è amministratore (ma c'è il proprietario del fabbricato che in quanto proprietario ha le sue responsabilità), ma mancano anche assemblea, rendiconto, millesimi ecc.
    Non si possono applicare per analogia le regole del condominio, ma tutto dipende dal contratto di locazione che è stato sottoscritto dalle parti.

    Il consumo parziale può essere misurato con un contatore anche se come anzi detto occorre che tutto ciò sia previsto contrattualmente tra le parti, e così per il resto.

    g
     
  3. melegio_1969

    melegio_1969 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao :confuso:
    il contratto di locazioen è a dir poco generico.. fa riferimento " al pagamento del canone e di quanto altro dovuto anche per gli oneri accessori..." senza specificare quali sono e come si vanno a ripartire tra i locatari... devo dedurre che il proprietario arbitrariamente può decidere in merito alla ripartizione delle spese?
     
  4. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Dunque proprio arbitrariamente no. Diciamo che non può imputarti spese che non ti appartengono o che ti appartengono in misura visibilmente minore.

    Ti consiglio di incontrarlo e patteggiare il metodo di pagamento per quelle spese che ti sembrano imputate in modo eccessivo o con un metodo erroneo.

    g
     
  5. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Calma...calma...quante parole al vento e spese inutilmente...
    Quando si affitta casa in un contesto simile le differenze tra esso e un "condominio" sono minime...
    Il proprietario avrà di certo un amministratore che produrrà un rendiconto annuale con ripartite le Spese Accessorie in maniera esatta e magari anche in base ai millesimi di ogni singola unità immobiliare...in caso contrario SI APPLICANO comunque le morme del C.C. e in particolar modo quelle dell'ART.9 della legge 392/78 e in base agli usi e consuetudini locali...per l'acqua se ci sono i contatori parziali basterà ogni anno fare una lettura e in base a quella imputare ad ogni inquilino il suo consumo effettivo.
    Esiste peraltro una norma che permette di fare un assemblea degli inquilini...per discutere di alcuni argomenti...se non la convoca il proprietario o il suo amministratore potete sempre farla voi...non è comunque obbligatorio ne vincolante.
    Spero che basti per il momento....saluti!
     
  6. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se i proprietari sono meno di quattro, non c'e' obbligo per formare un condominio, ne di nominare l'amministratore.
    Per cui puo' fare tutto il proprietario.
    Comunque fa fede il contratto di locazione al fine di stabilire i modi ed i costi delle spese comuni.
    Come da te espresso, nel contratto e' genericamente detto, che oltre il canone dovranno essere pagate le spese per gli oneri accessori.
    Qui scatta pero' quanto specificato dalle norme sugli affitti.
    Chi ti richiede tali spese deve dimostrartele.
    Non solo deve anche comunicarti la relativa ripartizione.
    Per tanto in mancanza di tale rendiconto puoi benissimo non pagarle , sino a che non te le dimostri appunto con un rendiconto almeno annuale.
    Per quanto concerne l'acqua , anche qui vale lo stesso discorso deve dimostrare il proprietario o chi per lui, le spese relative e la relativa ripartizione, che comunque potrebbe anche essere fatta ad unita' immobiliare anziche' a consumo diretto anche se esistono i contatori, ma debbono sempre essere dimostrate come sopra detto.
    Ricapitolando, tutto ok , ma il proprietario per aver diritto al pagamento degli oneri accesori deve dimostrarli, con un rendiconto e con il relativo riparto, altrimenti non puo' pretenderli.
    Se facesse causa per questo dovra' per forza nella citazione portare le spese sostenute ed il riparto delle stesse, altrimenti il Giudice non iscrive la causa.
    A tua disposizione come tutti i colleghi di IMMOBILIO
    Cordialmente
    Noel
     
  7. melegio_1969

    melegio_1969 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la situazione è abbastaza anomala: paghiamo un compenso fisso (detto costo di amministrazione) ad una persona incaricata dal proprietario che fa una semplice ripartizione delle spese (energia elettrica, pulizia scale, manuten. giardino, canone ascensore...non tutte documentate) semlicemente dividendole per unità immobiliare e inserendo i costi in un foglio excel al quale è allegata copia di qualche fattura ( enel, manutez. ascensore e l'"unica fattura" di fornitura servizio idrico a cui segue la contestata suddividione per il calcolo del consumo privato di acqua). Nessuna distinzione è fatta in base ai millesimi tanto meno in base all'altezza di ciascun piano dal suolo (io vivo in unappartamento di 50 mq sito al 1° piano e pago la stessa quota di chi vive in un appartam. di 110 mq ed è situato al terzo.)
    Mai visto rendiconto annuale .... Qualche disposizione normativa ne prevede l'obbligo.? mi chiedo cosa posso per cambiare questa situazione....
     
  8. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Esiste il rendiconto annuale, ed e' un documento dovuto a qualsiasi inquilino , pena la possiblita' di non pagare, le spese accessorie.
    Ripeto in mancanza di un documento ufficiale con le dovute ripartizioni e le dovute ricevute, si ha il diritto di non pagare nulla sino alla sua presentazione.
    Trovi il tutto nelle leggi sugli affitti.
    Dove e' addiritura previsto in caso di riscaldamento che decidano gli inquilini orari durate etc.
    Cordialmente
    Noel
     
  9. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Per quanto concerne l'acqua , anche qui vale lo stesso discorso deve dimostrare il proprietario o chi per lui, le spese relative e la relativa ripartizione, che comunque potrebbe anche essere fatta ad unita' immobiliare anziche' a consumo diretto anche se esistono i contatori, ma debbono sempre essere dimostrate come sopra detto.
    Noel...va tutto bene meno questo...se esistono i ripartitori che segnano l'effettivo consumo, ammesso che non si provi che siano guasti...sono legittimi...anzi!...sennò si ripartisce, secondo ormai una consolidata abitudine, in base al numero delle persone facenti parte i nuclei famigliari...altri sistemi sarebbero illegittimi!
     
  10. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    la situazione è abbastaza anomala: paghiamo un compenso fisso (detto costo di amministrazione) ad una persona incaricata dal proprietario che fa una semplice ripartizione delle spese (energia elettrica, pulizia scale, manuten. giardino, canone ascensore...non tutte documentate)

    Caro Melegio 1969....come "anomala"????....direi che è tutto abbastanza regolare allora...vi invia il RENDICONTO con specificate le varie voci...eccc...non cè l'obbligo di allegare tutte le fatture...ma nel caso potete chiedere all'amministratore di farvele vedere...il sistema di riparto (se è vero quello che dici) andrebbe rivisto...ma il fatto che non ci siano i millesimi non è "anomalo"...
    in ultima analisi direi che se pagate VOI una quota di spese relativa al compenso dell'amministratore questa potete contestarla...salvo che da VOI non sia in uso farla pagare al 50% agli inquilini...ma direi che non dovrebbe essere a carico vostro....salvo che il contratto di affitto non abbia previsto questo...
     

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