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  1. Antonio953

    Antonio953 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buna sera, spero di scrivere nella sezione giusta.
    Dovrei vendere una porzione di casa formata da due alloggi sovrastanti l'un con l'altro e due unità indipendenti distinti come un box auto ed magazzino; ora per agevolare la vendita dei due alloggi e farli acquistare entrambi con l'agevolazione di prima casa mi chiedono di accollarmi la spesa della pratica di unificazione dei due alloggi.
    Mi domando se è sufficiente una pratica burocratica oppure per l'unificazione occorre eseguire dei lavori edili? In questo caso in cosa consiste un lavoro del genere, è necessario creare un buco e costruire una scala tra i due alloggi?
    Ringrazio in anticipatamente.
    Antonio
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sarebbe utile sentire un tecnico, soprattutto per capire se si renda necessaria la realizzazione di una scala per collegare i due piani. In tal caso servirà obbligatoriamente una D.I.A., visto anche l'intervento strutturale sul solaio. Comunque, credo che per l'accorpamento di due unità, la D.I.A. sia necessaria a prescindere...questo per rispondere al quesito tecnico. Per il resto...la domanda sorge spontanea...immagino che la a vendita delle due unità la effettuerai ad un prezzo minore rispetto a quello dei due appartamenti venduti separatamente...allora perché ti dovresti accollare una spesa necessaria a soddisfare un'esigenza non tua? Io farei due conti tra il risparmio dell'acquirente sull'imposta di registro e le spese dell' accorpamento per vedere se il gioco vale la candela e magari dividerle. Sennò è più logico che le paghi l'acquirente, se ne dovesse trarre vantaggio per l'acquisto.
     
  3. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    L'accorpamento di due unità immobiliari, al di là del tipo di lavori materialmente necessari si configura come ristrutturazione edilizia e necessità di titolo legittimante (D.I.A.) e soprattutto di variazione catastale, nonchè acquisizione di nuovo certificato di agibilità con conseguente certificazione di conformità degli impianti.
     
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  4. Antonio953

    Antonio953 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'agenzia mi aveva detto che era sufficiente l'accorpamento solo su carta con foglio, particella e subalterno identici, e con costi sui 1/2.000,00 € per tanto ho firmato l'accordo.
    Ora che ci penso, ricordo che quando mio fratello acquistò un monolocale ed un bilocale adiacenti e sullo stesso piano, gli acquistò come un unica unità immobiliare dove solo sulle planimetrie vi era segnata una porta che univa i suddetti, in realtà in un dei due c'era ancora l'inquilino che vi rimase per circa altri dieci anni dopo l'acquisto, anzi dirò di più attualmente al catasto è ancora segnato così nonostante la ristrutturazione avvenuta nel 1997/98 con tanto di permessi e con l'abbattimento di tramezzi e ...... Per tanto all'epoca, l'atto dell'acquisto fu fatta solo una pratica!
    Però il dubbio c'è l'ho!!

    Alessandro66:- in effetti l'alloggio al p.t con ha una una rendita di 630,00 €, ora sò che acquistarlo come seconda casa costa il 9% del valore catastale ma non ho idea dei costi del notaio e non so cosa possa costare la costruzione della scala tra pratiche e opere murarie 5/6.000,00 €?

    Pinacio:- ciò che mi dici avvalla ancor di più i miei dubbi, come osso districarmi da questa situazione?
     
  5. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    A Roma, per l'accorpamento, serve la D.I.A. a prescindere se vi siano interventi strutturali o meno, in altri comuni potrebbe bastare una S.C.I.A. a patto che non si intervenga su elementi strutturali, quindi, nel tuo caso, direi che la D.I.A. sia d'obbligo. Per l'accorpamento non dovrebbero esserci oneri di urbanizzazione, in quanto non si verifica un aumento del carico urbanistico anzi, diminuisce (verifica comunque in Comune).
    Per quanto riguarda tuo fratello, evidentemente, l'appartamento era frazionato solo di fatto ma al Catasto risultava unico come in origine...aveva ingressi separati sul pianerottolo?
    Se si parla di 2.000 euro di costo per l'accorpamento, allora si parla di D.I.A., una semplice variazione catastale con nuova planimetria non costa così tanto...per il costo della scala non so dirti se i 5/6.000 euro siano congrui o meno ma, se lo fossero, dovresti spendere circa 8.000 euro tu per far risparmiare circa 5.100 euro agli acquirenti...dov'è il vantaggio per te?
    La parcella del notaio prevede uno sconto del 30%, in caso di atto per prima casa, con dichiarazione di prezzo/valore (valore catastale ai fini fiscali e prezzo reale di acquisto per l'anti riciclaggio) ed è fissa in base alla fascia di prezzo nella quale ricade quello di acquisto, salvo che il notaio non decida diversamente. Il principio vale sia per prima casa che per seconda casa (a parte il suddetto sconto del 30% di legge).
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    NON toccare nulla fino a quando non trovi il cliente!
    Se trovi il cliente o due clienti che vogliono la casa nello stato di fatto i cui si trova che fai...??!! Rifai un'altra volta la pratica..??!!
    Magari no ti riconcedono più nulla.

    Trovi il cliente, valuti la sua offerta, valuti l'acconto e i termini.

    Se per tutto questo, ritieni vada tutto bene fai la pratica, eventualmente faraii la voltura, ti presenti al rogito, incassi e tanti saluti a tutti quanti.
     
  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Mi sa che si è già accordato....il quesito è postumo.....
     
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se è così MALE pessimo consiglio!

    Ragiona:

    Hai due unità già accataste come tali giusto?

    Domanda semplice semplice:
    Vale di più UNA automobile grande, o valgono di più DUE automobili medie?
    Altra domanda semplice:
    é più facile vnedere "un pezzo costoso"..? o due pezzi che costano la metà ed insieme raggiungono "il quorum"..?

    Probabile che a vendere in due luoghi diversi realizzi di più.

    Tasse prima e o seconda casa, reperimento dei soldi (mutuo, risparmio, sottoilmaterassodellanonna) sono problemi di chi acquista non di chi vende.
     
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  9. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il titolo abilitativo sufficiente è la S.C.I.A. ma l'unica differenza dalla DIA è che puoi iniziare i lavori subito anzichè aspettare 30 gg. . Trattandosi di ristrutturazione di più unità l'intervento non è gratuito ma oneroso nella misura di 1/5 degli ordinari oneri di urbanizzazione ed il contributo sul costo di costruzione è pari al 5% dell'importo dei lavori edili necessari, questo salvo diverse deliberazioni comunali.
     
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    naaaa....
    Chiedere ad un cliente di fondere due alloggi in uno, motivando la richiesta al fatto di ridurre le spese di trasferimento, è come chiedergli di abbassare il prezzo della casa dando x motivazione che un importo grande è difficile ad essere finanziato.


    Una vera cantonata!
     
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  11. Antonio953

    Antonio953 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Intanto grazie per i vostri interventi.
    Mi rendo conto della castronata fatta, sull'incarico di vendita è scritto "la parte venditrice si impegna a fare la fusione dei due immobili entro la data dell'atto", quando abbiamo stipulato il mandato si è parlato di un minimo ed un max di cifra di vendita. Sabato scorso rendendomi conto che forse non era corretto ciò che ho firmato ho parlato con l'agente immobiliare gli ho ribadito che non accetto proposte troppo basse per agevolare la parte acquirente nell'acquisto se mi devo accollare delle spese per la fusione superiori ai 1/2.000,00 € come accennato da lui, che dice :-no è sufficiente che siano sullo stesso foglio e particella per cui non costa molto alla fusione, non c'è da fare alcun lavoro- attualmente sono sula stessa particella ma ovviamente con due subalterni diversi l'1 ed il 3
    A questo punto cosa posso fare per salvaguardare i miei interessi?
    L'incarico è appena partito ed è per soli 5 mesi.
    Posso accettare proposte che che mi fanno rientrare della eventuale spesa, cioè rimanere ben al di sopra sopra della cifra minima che si è concordato a voce, oppure ?

    Per quanto riguarda l'alloggio di mio (fù) fratello si trattava di una intera palazzina di tre piani con un monolocale ed un bilocale a piano e ovviamente con due ingressi distinti. Tutti e tre i piani sono stati venduti allo stesso modo cioè unificati solo sulla carta ed ogni acquirente oltre ad aver modificato gli interni hanno modificato l'ingresso sul pianerottolo dai due laterali ad uno solo e centrale, gli alloggi di mio fratello inizialmente avevano il subalterno n° 5 e 6 ed ora ha il n° 10 e questo è di fatto.
     
  12. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma quindi stai parlando di incarico di vendita all'agenzia e non di proposta d'acquisto accettata a queste condizioni?
    Bene, tu sei il proprietario di casa e decidi di vendere tu alle condizioni più convenienti a te...fai cambiare l'incarico e vendi le due unità separatamente....innanzitutto ne hai maggior convenienza economica (questo dell'agenzia o ha interesse a vendere a qualcuno che sa cercare un'unica soluzione, oppure è un beota...) ed elimina l'obbligo ad accollarti l'accorpamento....ma poi queste cose si valutano in sede di proposta e non al conferimento dell'incarico, senza considerare che è più facile venderle separatamente e non unite...
    Per l'accorpamento, comunque, vai tranquillo...D.I.A., S.C.I.A. o quello che sia, ma serve una pratica urbanistica completa, non basta il disegnino...
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sugli appartamenti di tuo fratello, mi sorge il dubbio che l'accorpamento non fosse regolarizzato urbanisticamente...quando ha venduto?
     
  14. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Per aprire un vano nel solaio per realizzare una scala occorre la pratica al genio civile
     
    A ludovica83 e ingelman piace questo messaggio.
  15. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Riferisca al suo AI di trovare prima l'acquirente. I tecnicismi non sono il suo lavoro. Il suo lavoro e reperire il cliente.
    Per tutti e qualsiasi gli interventi che si rendessero necessari ,incarichi un tecnico di sua fiducia.

    Allorquando trovato il cliente, si metteva "in pista" la pratica.
    Dopodichè l'acquirente con la pratica in mano ha tempo 3 anni x fondere le unità (TRE ANNI!!!) e l'atto di trasferimento è comunque riferito ad una unità sola, in quanto c'è la pratica.

    Per il resto si attenga a ciò che sta scritto sul contratto. Non una virgola di meno non una virgola di più.

    Le auguro che questi 5 mesi passino senza che vi sia il reperimento di nessun acquirente.
    Se questi mediatori sono partiti così figuriamoci cammin facendo.
     
  16. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Non posso assicurare sul suo comportamento se ritenuto civile o incivile...
    [​IMG]
    PS: chiedo perdono, non ho resistito... :disappunto:
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    PyerSilvio, nel forum ci diamo tutti del tu.
     
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    OK....
    Davo del Lei x riverenza...
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Darsi del tu è una regola che agevola la discussione e rende più facile la comunicazione...
     
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    OK.
    Io l'ho scoperto e imparato ad usarlo/apprezzarlo solo da qualche giorno il forum...
     

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