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Fbh

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Salve a tutti!
Mia moglie sta pensando di rilevare una casa di famiglia.
Catastalmente sono 3 immobili (3 particelle distinte) e corrispondono a giardino, zona patronale della casa e zona della casa meno nobile (vecchi sgomberi e stanze annesse).
Le due particelle edificate sono accatastate A2 (la parte nobile dell'edificio) ed A6.
Le stanze accatastate nella particella A6 sono terra-cielo.
L'immobile A2 è un sub di una particella con altri 4 sub per un totale di 3 appartamenti e 2 cantine.
Trattandosi di un minicondominio non si ha l'amministratore.
Non esistono tabelle millesimali. La bolletta della luce condominiale si divide tra i 3 proprietari dell'appartamento ed in caso di lavori straordinari per la ripartizione delle spese vengono proporzionate alla rendita di ciascuno immobile.
1) Questa suddivisione dei costi è corretta o il codice civile propone altri metodi??

Sta di fatto che con mia moglie volevamo evitare di unire catastalmente i due immobili per evitare che aumenti la rendita perché presumiamo che dalla unione ne uscirebbe fuori un immobile tutto A2.
2) Confermate?

Inoltre, si poteva pensare di mettere a reddito alcune stanze dell'immobile A6 (es. B&B) senza dimezzare in futuro le detrazioni di una eventuale ristrutturazione della zona patronale ovvero della facciata dell'edificio condominiale che necessiterà nei prossimi anni di un oneroso intervento di restauro.

Ovunque si legge che l'"unione di fatto ai fini fiscali di due immobili" è prevista, ad esempio, in caso di titolarità differente degli immobili. Quali sono altri esempi?
3) Il diverso status (A2 e A6) può determinare le condizioni per evitare l'unione catastale?

Altra questione: la casa è di metà ottocento. Se si fanno le visure escono 3 risultati, uno per immobile, mentre se si chiedono le planimetrie esce solo quella della casa patronale acquisita in catasto nel 1940 che, però, rappresenta abbastanza fedelmente tutti e 3 gli immobili nonostante nel 1940 fossero di diversi proprietari (eredi).
A fine anni 50 i 3 immobili sono tornati sotto uno stesso proprietario.
Le difformità nell'immobile A2 riguardano solo una porta di troppo internamente all'immobile. Poi vi sono un lucernario (che in pianta è solo tratteggiato) ed una luce "mal posizionata". Per "mal posizionata" intendo che il geometra ha raffigurato una finestra su un muro perimetrale che sta in aderenza ad un altro edificio anch'esso antico e non ha riportato la luce che da sul lastrico solare. Secondo me è un difetto di rappresentazione.
Le difformità nell'immobile A6 riguardano 3 finestre (di cui una murata) non rappresentate in planimetria ed un passaggio tra una stanza ed un'altra. Un secondo passaggio è murato (per altro molto bello perché vi è un arco in pietra!) ma in planimetria vorrei riportare la relativa nicchia.
4) Le modifiche in questione sono irrilevanti o comportano anche aumenti di rendita?

Grazie!
 

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