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  1. Erold27

    Erold27 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.

    Leggendo nei vari post e confrontandomi con un collega ieri, mi è sorto un dubbio circa le verifiche preliminari da fare prima di mettere in vendita un immobile, o comunque in fase di trattativa.
    Voi, quando prendete in vendita un immobile, fate anche verifiche di tipo urbanistico (conformità, concessioni edilizie, abitabilità, ecc.) e vi recate quindi in comune, oppure vi "fermate" solo al catastale ed alle provenienze? Io in genere so che in caso di variazioni interne, condoni, ecc. si provvede a recuperare la relativa documentazione in comune. Mi pare di aver capito tra l'altro che come categoria non abbiamo un obbligo specifico circa la produzione di documentazione urbanistica ed edilizia, se non espressamente richiesto da parte acquirente.
    Mi piacerebbe avere un vostro parere un merito.

    Saluti e buon lavoro.
     
  2. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Noi abitualmente verifichiamo la situazione urbanistica a prescindere dal fatto che sappiamo o meno di variazioni.
    Tieni conto che un buon 80% dei casi presenta difformità più o meno gravi. L'importanza dei controlli non è tanto sanare le difformità (a volte non è nemmeno possibile) ma informare i clienti e vivere serenamente noi e loro. ;)
     
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  3. Erold27

    Erold27 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio della risposta.

    Quasi tutti i colleghi della mia zona però non svolgono le verifiche urbanistiche. Mi pare di aver capito tra l'altro che non ci siano obblighi per la nostra categoria. In genere so che quando si prende un incarico di vendita si recuperano planimetria e visura catastale, atto di provenienza e ape. Il resto (urbanistica) lo si recupera in caso di variazioni o condoni, se richiesto. Tra l'altro, in caso di mutuo, il perito della banca controlla direttamente la documentazione presente in comune, o sbaglio?
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ci sono obblighi, ma se lo fai ti distinguerai dai tuoi colleghi.
     
  5. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Posto che potrebbe non essere un obbligo, se vendi una casa ad un cliente e poi questo scopre che un locale è stato ricavato abusivamente da un terrazzo preesistente, per sanarlo deve pagare oneri doppi, pratica, verifica ex legge 10 ed integrare gli isolamenti, magari spende un bel ventimila salvo complicazioni... secondo me non ne esci benissimo.
    Sapendolo prima puoi farlo sistemare dal venditore e dare un servizio che si ricorderà positivamente, o anche non farlo sistemare, farglielo presente (con sconto sull'immobile) e fare in modo che compri sapendo cosa compra.
     
  6. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    nella mia zona il collegio notarile esige che al rogito si alleghi una relazione di conformità urbanistica e catastale asseverata da un tecnico. Quindi la verifica urbanistica è ineludibile e in generale io la faccio prima di avere il problema.
    aggiungo che spesso non è nè facile nè simpatico far capire al cliente venditore che dovrà pagare un tecnico ed una multa per abusi che generalmente non ha fatto lui.
    nell'ultimo anno, spesso anche i periti delle banche verificano (sommariamente) la conformità. un'altra buona ragiona per non trascurare questo aspetto al momento dell'incarico di vendita.
     
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  7. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    In effetti il problema è che fino a pochi anni fa "valeva tutto" e chiedere conformità urbanistiche era un po' da fissato.
    Adesso siamo tutti "svizzeri" e tutto dev'essere perfetto, con una base di partenza "subottimale"...
     
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  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tipico dell'Italia legiferare come se si fosse nati oggi....e dimenticare che la ricostruzione post-guerra ha fatto di tutto e di più...
     
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  9. Erold27

    Erold27 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie a tutti per le risposte.

    A questo punto, come dice @Bagudi, dato che non c'è alcun obbligo di controllare in via preventiva, o comunque prima del rogito, l'urbanistica, vi è una qualche responsabilità dell'agente immobiliare? Non avendo le competenze tecniche e non avendo la possibilità di accedere agli atti in comune con semplicità (mi risulta che ciò sia possibilie solo per geometri, architetti e ingegneri), ho letto qua e la che non abbiamo responsabilità (a meno che non venga omesso qualcosa di cui potremmo essere a conoscenza, che comunque andrebbe dimostrato).
     
  10. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    consentimi di dirti che se non sai nemmeno che puoi accedere agli atti in comune e "leggi qua e là" quali sono le tue responsabilità ed i tuoi obblighi, forse non sei un agente immobiliare.
    O per lo meno dovresti pensarci due volte prima di metterti in proprio. Trovati magari un buon mentore che ti avvii alla professione
     
  11. Erold27

    Erold27 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Se non sbaglio, ci vuole una delega del proprietario per accedere agli atti in comune. Se tu riesci ad accedervi direttamente senza autorizzazione, dribblando il personale, allora sei un mago..svelami qual è il tuo segreto :) Le mie responsabilità ed i miei obblighi li conosco, mi sembra che su questo argomento ci siano ancora discordanze in merito e gli obblighi variano da regione a regione. In alcune di esse, i notai richiedono addirittura le relazioni di conformità urbanistica (cosa che nella mia regione non esiste). E se ti rileggi i vari post in materia, su Immobilio, noterai che alcuni utenti propendono per recuperare l'intera documentazione di un immobile (e catastale e urbanistica) a scatola chiusa, mentre alcuni solo il catastale e le provenienze (ovviamente il discorso cambia qualora ci fossero stati condoni o variazioni interne non aggiornate e non corrispondenti allo stato di fatto). Il punto è capire quale strada prendere..
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Concordo e non aggiungo altro alla discussione.
     
  13. Erold27

    Erold27 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Bene, grazie a tutti per le risposte. Cercherò dunque di distinguermi il più possibile..
     
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  14. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non ci sono obblighi, ma nell'agenzia dove lavoro per ogni incarico che prendiamo andiamo all'ufficio urbanistica del comune per ritirare licenze, abitabilità e progetti. Per fortuna il mio è un comune non molto grande, e la maggior parte degli immobili la licenza e l'abitabilità ce l'hanno. Ovviamente quello che succede è che molti progetti invece non sono conformi perché, specie per le costruzioni più vecchie, succedeva spessissimo che ci fossero varianti in corso d'opera mai depositate, oppure che molti proprietari nel corso del tempo hanno fatto modifiche senza mai regolarizzare. Il rimedio a questo l'abbiamo trovato proprio facendo le verifiche urbanistiche e lavorando con un geometra al quale ci appoggiamo per tutte le pratiche necessarie. In questo modo risolviamo a monte tutti i problemi che si possono presentare, e facciamo un figurone con venditori e acquirenti, senza contare che riusciamo anche a guadagnarci dal geometra cui passiamo le pratiche...e ormai sono anni che non ci salta una pratica, magari al rogito, perché spunta improvvisamente una difformità...
     
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