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  1. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    dopo ore di ricerche online torno qui, sul forum, dove ho trovato altre volte risposte utili e risolutive che non ero riuscito ad ottenere altrove.
    Oggi il mio problema è questo:
    Come si regolamenta precisamente l'uso delle parti comuni (condominiali) come ad esempio i terrazzi? Fatte salve le possibili diverse prescrizioni del regolamento di condominio, che io sappia, tutti i condomini hanno diritto di utilizzare un terrazzo condominiale e di usarlo secondo la destinazione d'uso che lo caratterizza senza ledere il diritto altrui di farne uso.
    Ma sono incappato in una apparente contraddizione. Ho letto infatti che è legittimo l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione (Cassazione civile , sez. II, sentenza 01.01.2006 n° 972).
    Cioè io capisco che: un condomino può utilizzare una parte comune anche in modo difforme dalla destinzione d'uso "normale". Dove sta la verità?
    Inoltre proprio non riesco a capire se è possibile utilizzare una parte di un bene comune per uso esclusivo proprio. Ad esempio mi pare di capire che è possibile istallare pannelli fotovoltaici sul lastrico solare senza l'autorizzazione dell'assemblea se la possibilità di fare altrettanto non è impedita agli altri condomini (quindi rimane spazio sufficiente per gli altri) e se non si ledono altri diritti come il decoro ecc. (per esempio: Corte d’Appello di Salerno (con la sentenza 13 maggio 1983): è possibile installare pannelli solari sul tetto o sul lastrico solare comune di un edificio se le loro dimensioni non sono ingombranti rispetto alla copertura dell’edificio e quindi non alterano il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli altri condomini.)
    Ma allora mi chiedo: dato un terrazzo condominiale di 100 mq in un palazzo con 10 condomini, cosa impedisce ad un condomino di usare in modo esclusivo 10 mq? (salvaguardando la destinazione d'uso a terrazzo)?
    Ecco, non riesco a capire se l'uso della cosa comune si intende "a corpo" o "divisibile". Sto parlando naturalmente al di fuori di possibili accordi formali fra i condomini, che possono sempre deliberare la suddivisione delle parti comuni, se non vietata dal regolamento e approvata in assemblea.
    Parlando come si dice "in punto di diritto" che ne pensate?
    Grazie a tutti
    Luca
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non sono un legale ma secondo me il principio è questo.
    Se tu sui 100 mq usi anche più dei 10 mq di quota tua e non ledi di fare parimenti ad altri allora puoi farlo, significa che a colui che mancherà la quota dei 10 mq dovrai farlo allacciare al tuo impianto dietro pagamento pro quota di quanto speso da parte tua dell'istallazione e manutenzione occorrente per lasciare efficiente l'impianto, diversamente se non permetti questo dovrai cedere la quota occupata in più.

    Ciao salves
     
  3. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Un occhiata alla sagoma ed espozione del lastrico solare andrebbe data, secondo me.
    Non vedrei un discorso 10 mq a testa così. Se oggi è lo stenditotio del palazzo, non puoi ridurlo, secondo me. Senza vedere la situazione non saprei otare fra si e no.
     
  4. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte.
    Come sapete nei condomini gli spazi comuni sono quasi sempre fonte di discordia. E nonostante siano "comuni", proprio per i problemi che si pongono in genere non vengono usati da nessuno, rimanendo spazi vuoti spesso male curati.
    Per questo mi chiedevo se ci fosse modo di usare lo spazio "pro quota" (non con riferimento ai millesimi perchè mi sembra che non si possa). Nel mio caso la situazione sarebbe questa: vorrei usare il lastrico solare per un piccolo fotovoltaico (con quasi sicura opposizione degli altri condomini per questioni di prinicpio) e vorrei usare una piccola parte di un terrazzo condominiale (non lo stesso lastrico). Questo terrazzo ora è completamente inutlizzato ed è prospiciente al mio piccolo superattico. La destinazione d'uso, ad oggi, è stenditoio ma non ci sono neppure i fili per i panni e tutto giace in abbandono. Io vorrei avere uno spazio di circa un metro e mezzo davanti al mio appartamentino per sedermi ogni tanto nelle belle giornate, senza delimitare con muretti o altre cose fisse lo spazio ma magari appoggiare una pianta. E' da escludere qualsiasi conciliazione amichevole con gli altri condomini e l'amministratore.
    Che ne pensate? Esiste una norma che prevede diciamo uno spazio di pertinenza (non di proprietà) a partire dalla parete di un appartamento che affaccia su una frazione condominiale? L'esempio classico potrebbe essere un piano terra che dà su un cortile condominale (con porta di ingresso dal cortile).
    Grazie a tutti.
    Luca
     
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ritengo che lo spazio per le poltroncine ti spetti e mi sembra che c'è giurisprudenza a tuo favore. Non possono impedirlo.

    Per il fotovoltaico ho trovato due riferimenti a sentenze del tribunale di Salerno che autorizza i piccoli fotovoltaici, ma il termine piccolo mi si dice sia opinabile e quindi è una strada difficilissima. Io metterei sedie ed ombrellone. Ciao
     
  6. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grande H&F !!!
    Grazie di cuore! Se tu potessi darmi anche il riferimento normativo per la questione delle poltroncine (o sedie e ombrellone, insomma uno spazio per me) sarebbe fantastico!
    Sarebbe l'unico modo in cui potrei far valere la mia voce nel condominio e poter sfruttare un po' meglio l'appartamento.
    Grazie
    Luca
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Per caso ho appena aperto il pc e sono in viaggio. Ma entro un paio di giorni al massimo e forse prima mi metto alla ricerca. Quando scrivo in genere sono tranquillo del risultato. tant'è che sul fotovoltaico ho riscontri negativi. Ciao
     
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  8. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie mille.
    Questa cosa, non è una esagerazione, mi cambierebbe la vita. Capisci che con 25 mq di appartamento, l'idea di poter usare un pezzetto, per quanto piccolo, di terrazzo, e' importantissimo!
    Grazie ancora.
    Luca
     
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  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Puoi controllare se esiste un Regolamento di condominio ed uno specifico e chiaro articolo che vieti l'uso del terrazzo comune se non per stendere o similare ?
    Se non c'è, ci puoi mettere le sedie da oggi senza chiedere permessi a nessuno, perchè fa parte del cosi0 detto jus domini cioè diritto di proprietà sulle parti comuni del Codice civile con i limiti di enoe eccedere e non impedire agli altri di fare lo stesso. L'apertura di cumnicazione dal tuo appartamento è pure lecita, ma se richiede parti murarie, devi fare la pratica in comune, mi sembra basti una Dia. ( aprire il muro etc.).
     
  10. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Credo che per fare una apertura dal suo appartamento sul terrazzo condominiale occorra l'autorizzazione del condominio:occhi_al_cielo:
     
  11. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte!
    Ho controllato il regolamento condominiale e questo dice che
    non e' possibile depositare se non provvisioriamente alcun oggetto
    che occupi una parte comune. Ma il punto e' che quando il regolamento e' stato scritto il mio appartamento era ancora locale c2, non abitazione con regolare condono come e' oggi. Infatti sono state riviste le tabelle millesimali per adeguare i mieiillesimi all'uso a2.
    Quindi la mia idea sarebbe far valere la mutata destinazione d'uso (per la quale pago di più) e ottenere uno spazio anche molto limitato (anche 1 metro) dove pero' tenere almeno
    una pianta fissa. L'accesso al terrazzo dall'appartamento già esiste, anche da piantina catastale. Infatti io vorrei mettere la pianta proprio in corrispondenza di questa uscita sul terrazzo (e' una porta finestra).
    Che dite? Grazie per il vostro aiuto.
    Luca
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Bene : l'uscita sul terrazzo c'è già.

    A mio parere il regolamento di condominio, nella sua genericità, si riferisce a scale e pianerottoli, corridoi di cantine. E' una frase molto comune e preconfezionata. Non c'entra specificatamente nulla con una o più piante su lastrici solari e terrazzi, nè a lasciare un paio di sedie ( sceglierai tipo pieghevoli, che danno un' aria precaria. definitiva.

    Io sono dell'idea, che tu senza chiedere permesso aqualcun altro ( sei un "dominus" = "proprietario") hai diritto a mettere le piante, che per quanto grandi possono essere su supporto a rotelle ( esempio anche grigliatino con con alla base un portapiante : un paio di pezzi 1 m x 0.5 m, h 1 m con quattro rotelle sotto per renderli spostabili e dunidi fiuridicamente non "permanenti") ed usufruire della cosa comune.
    Diverso è il discorso di occupare androne, scale o pianerottoli con arredi propri e permanenti.

    Non chiederei permessi, perchè non sei obbligato a sottostare ai voleri degli altri comproprietari.

    Fai tutto di tua iniziativa, semmai saranno gli altri a chiedere all'amministratore di indire un'assemblea con il punto rimozione all'ordine del giorno. Se mai avvenisse, porterai la tua documentazione che, oltre al Codice Civile, può essere costituita dal diritto di istallare condizionatori d'aria, antenne, piccoli impianti fotovoltaici, che sono peggio di piante e due sedie. Io non avrei dubbi : puoi farlo e poi si vede la reazione, che dovrebbe consistere nel rimuovere una pianta.
    Il magistrato, secondo me, li condannerebbe.
    Certo non 10 piante.

    Sentiamo i commenti di altri membri.
    Ricordati il tuo è jus domini.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  13. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie! :applauso:
    Questo forum è fantastico!
    Luca
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti ringrazio e sono contento che fai i complimaneti a tutto il forum. Io ho studiato lì.
    Ti invito però ad essere selettivo ed verificare la serietà delle persone. Alcune son lì solo per cercare lavoro.
    Io per divertirmi. Poi ti racconto cosa faccio. Adesso vediamo la tua pianta dove la metti. Ciao
     

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