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DPMORP

Membro Junior
Privato Cittadino
#1
Buongiorno
Sono proprietario di un appartamento in un condominio il cui ultimi due piani sono occupati da un unica proprietà.
Tra l'altro c'è anche un terrazzo molto grande che dopo un temporale particolarmente violento ha avuto delle infiltrazioni che hanno provocato dei danni alla stessa proprietà (essendo il piano sotto della stessa persona).
Il terrazzo va rifatto ed il regolamento condominiale stabilisce che detta spesa vada ripartita tra i condomini in base ad i millesimi e non secondo l'articolo 1126 . (1/3 a chi ne gode l'uso esclusivo ed il resto diviso).
In più il condominio dovrebbe pure risarcire i danni al proprietario degli ultimi 2 piani per i danni che questo ha avuto.
1) Il regolamento condominiale vince sulla legge ? ( che mi sembra più equilibrata: questo terrazzo non l'ho mai visto ,è ad uso esclusivo e il danno potrebbe essere causato anche da incuria)
2) Lo stesso vale per i danni , secondo voi è normale che il condominio risarcisca completamente chi ha l'uso esclusivo del terrazzo e quindi poteva rendersi conto dell'invecchiamento e del possibile disastro incombente .
Grazie per il vostro aiuto
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
#2
Non mi addentro sul quesito ripartizioni spese non essendo del ramo.
Per il risarcimento del danno lamentato dal condomino presumo che l'amministratore darà lo "scarico" all'assicurazione che certamente avrete, sarà il perito dell'assicurazione a valutare la causa del danno e se erogare o meno un risarcimento.
 

DPMORP

Membro Junior
Privato Cittadino
#3
Non mi addentro sul quesito ripartizioni spese non essendo del ramo.
Per il risarcimento del danno lamentato dal condomino presumo che l'amministratore darà lo "scarico" all'assicurazione che certamente avrete, sarà il perito dell'assicurazione a valutare la causa del danno e se erogare o meno un risarcimento.
L"assicrazione non copre il danno perché derivante da vetusta ma non sono ancora risulto ad ottenere la risposta alla apertura del sinistro
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
#5
Il condominio è sempre responsabile per i danni subìti all’interno dei locali condominiali, i danni all'interno dell'appartamento del condomino dovuti a vetustà della copertura a mio parere non sono dovuti, in quanto lo stesso condomino doveva farsi parte diligente nel segnalare all'amministratore il deteriorarsi della copertura...
 

DPMORP

Membro Junior
Privato Cittadino
#6
Il condominio è sempre responsabile per i danni subìti all’interno dei locali condominiali, i danni all'interno dell'appartamento del condomino dovuti a vetustà della copertura a mio parere non sono dovuti, in quanto lo stesso condomino doveva farsi parte diligente nel segnalare all'amministratore il deteriorarsi della copertura...
Ringrazio innanzitutto per le risposte .
La cosa che mi lascia veramente di sasso è che un regolamento di condominio fatto apposta per agevolare il proprietario dell'ultimo piano (amico del costruttore) abbia la meglio sulla legge che francamente mi sembra più equilibrata. Mi sembra incredibile che, aldilà della funzione di copertura che ovviamente è logico che coinvolga anche gli altri inquilini , il proprietario dell'ultimo piano dispongo di un mega terrazzo senza aver nessun onere in più rispetto gli altri inquilini; anzi nel caso di un sinistro causato forse anche in parte per sua negligenza (visto che l'assicurazione non paga) gli altri condomini devono pure risarcirlo in base ai millesimi !!
 

possessore

Membro Junior
Privato Cittadino
#7
Confermo che nel 99% dei casi l'assicurazione NON paga.

Preciso che io sono proprietario di un appartamento, dove 3 stanze (ingresso salone, camera da letto e studio) si trovano al disotto di un lastrico solare di proprietà PRIVATA che funge però anche da copertura del palazzo. Comunque è CALPESTABILE SOLO DAL PROPRIETARIO del piano soprastante al mio.

Si sono verificate delle infiltrazioni, ho interpellato l'Amministratore, ed ecco la risposta che ho ottenuto: "Per quanto riguarda l'infiltrazione dal terrazzo sovrastante il Vostro appartamento, se si tratta di infiltrazioni derivanti dalle cattive condizioni dell'impermeabilizzazione, l'assicurazione non interviene. L'assicurazione globale fabbricati si attiva per infiltrazioni derivanti da acqua condotta quali scarichi, pluvali o tubi di adduzione sia condominiali che privati, comprese le pilette dei terrazzi. Occorre quindi verificare la causa."

Mi sono fatto spedire dall'Amministratore una copia integrale delle condizioni di polizza globale fabbricati. Ed ecco qui, copio e incollo testualmente:

Art. 17 - ESCLUSIONI
Sono esclusi i danni:
1) da lavori di manutenzione straordinaria, ampliamento, sopraelevazione o demolizione;
2) a cose da spargimenti d'acqua - a meno che siano conseguenti a rottura accidentali di pluviali, grondaie, impianti idrici, igienici o di riscaldamento oppure a rigurgito di fogne - in questi casi il risarcimento viene corrisposto con una franchigia assoluta a carico dell'Assicurato di Euro 150,00 per ogni sinistro. Per i danni derivanti da unica causa, detta franchigia si applica una sola volta qualunque sia la garanzia interessata ed il numero dei danneggiati. Per i danni a cose trovantisi in locali interrati o seminterrati adibiti ad attività artigiane o commerciali si applica uno scoperto del 10% col minimo della franchigia suddetta;

3) da umidità, stillicidio o insalubrità dei locali;
4) da esercizio, da parte dell'Assicurato o di Terzi, di industrie, commerci, arti o professioni; attività personale dell'Assicurato, degli inquilini e condomini o loro familiari;
5) da furto;
6) alle cose ed agli animali che l'Assicurato abbia in consegna o custidia o detenga a qualsiasi titolo;
7) derivanti da interruzioni o sospensioni totali o parziali di attività industriali, commerciali, artigianali, agricole o di servizio;
8) di qualsiasi natura conseguenti ad inquinamento dell'acqua, dell'aria e del suolo.

In pratica, ragazzi, le esclusioni sono così tante e così estese che l'Assicurazione sta in una botte di ferro, in quanto non paga praticamente mai.

 

possessore

Membro Junior
Privato Cittadino
#8
Consiglio comunque di farsi rilasciare dall'Amministratore, in formato elettronico (file PDF), una COPIA INTEGRALE DELLE CONDIZIONI DI POLIZZA GLOBALE FABBRICATI.

Può sempre far comodo.
 

marchesini

Membro Attivo
Privato Cittadino
#10
@possessore
mi sembrava di ricordare che qualunque atto, anche sottoscritto fra le parti in qualsiasi forma ma in contrasto con le leggi vigenti sia nullo.
(Però non sono un legale e le mie nozioni di giurisprudenza sono minime.)
 

possessore

Membro Junior
Privato Cittadino
#11
Credo che se il regolamento di condominio è stato regolarmente registrato dal costruttore, e viene esplicitamente richiamato nel testo del rogito notarile di compravendita, per farne parte integrante ed essenziale, può derogare a qualsiasi legge.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
#12
Credo che se il regolamento di condominio è stato regolarmente registrato dal costruttore, e viene esplicitamente richiamato nel testo del rogito notarile di compravendita, per farne parte integrante ed essenziale, può derogare a qualsiasi legge.
Concordo con @possessore quasi su tutto. In realtà una clausola del regolamento di natura contrattuale non può derogare a qualsiasi legge ma solamente alle norme di tipo privatistico. Vi sono norme di interesse generale, cosiddette norme pubblicistiche, che sono appunto inderogabili.
Bisogna leggere bene cosa dice il regolamento del nostro forumista: sicuramente è valida la clausola che ripartisce il rifacimento del lastrico secondo l'art. 1123 c.c. primo comma e non secondo l'art. 1126. Diverso è il discorso del risarcimento del danno: se non espressamente citato nel regolamento contrattuale il costo del risarcimento va ripartito, come più volte affermato dalla Suprema Corte, 1/3 a carico dell'usuario esclusivo e 2/3 a carico dei condòmini coperti dal lastrico stesso.
 

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