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Avv Luigi Polidoro

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#21
Sulle applicazione pratiche del 164 bis disp att cpc non ho dati.
Si tratta di una introduzione recente, nessuno dei pignoramenti immobiliari che ho potuto vedere (e che sono stati instaurati dopo la sua entrata in vigore) ha subito considerevoli ribassi tali da far porre il problema della sua applicazione.
 

miciogatto

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#22
In verità non è il 532 cpc a venire in considerazione, quanto una disposizione delle disposizioni di attuazione del cpc relativa il pignoramento in generale (quindi applicabile ad ogni pignoramento, anche immobiliare) che qui di seguito riporto:

Articolo 164 Bis
Infruttuosità dell'espropriazione forzata
Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.


Si tratta di una disposizione introdotta nell'ottobre 2014.
Grazie avv. Luigi.

Quindi praticamente mi stai confermando che non si parla di limite alla quarta asta e, se mai, di questa norma del 2014 che forse nessuno ha visto applicata.

Ma che comunque è fatta sempre per venire incontro alle ragioni del creditore.
"ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori"
"tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione"

"delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo"

Ipotizzo quindi che sia scritta a difesa del creditore e non del debitore soprattutto quando:

- l'immobile non si vende nemmeno dopo svariati ribassi.
- Il valore di offerta minima si avvicina alle spese finora sostenute dal creditore

Diventa una spesa inutile da fermare.
(La procedura si potrebbe chiudere ma il credito ovviamente rimane.)
 

Avv Luigi Polidoro

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#23
Micio la disposizione è volta a tutelare più il debitore che non il creditore, perché vuole evitare che i beni pignorati vengano svenduti a prezzo vile e quindi inutilmente (perchè il creditore non è soddisfatto ed il debitore rimane tale).
Si tratta di una disposizione di cui io non ancora ho visto applicazioni pratiche, ma credo che qualcosa in giro sulla rete si trovi.
 

sidalpo

Membro Attivo
Privato Cittadino
#24
Vedremo cosa deciderà il giudice alla prossima udienza dopo le tre aste andate deserte. Il quesito che mi preme di più adesso è "posso io comproprietario partecipare alla quarta e ultima asta?" La risposta, secondo il mio avvocato, è NO. Mia moglie o qualsiasi altro mio parente SI.
Grazie a tutti.
 

Avv Luigi Polidoro

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Professionista
#25
Mi sembra che il comproprietario possa partecipare all'asta, anche se mi riservo di verificare (hanno riformato la disciplina delle esecuzioni almeno 3 volte in 2 anni, è veramente difficile essere sempre pronti).
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
#26
Vedremo cosa deciderà il giudice alla prossima udienza dopo le tre aste andate deserte. Il quesito che mi preme di più adesso è "posso io comproprietario partecipare alla quarta e ultima asta?" La risposta, secondo il mio avvocato, è NO. Mia moglie o qualsiasi altro mio parente SI.
Grazie a tutti.
Penso proprio che tu possa partecipare, non essendo te il debitore. Se il prezzo è molto conveniente, io lo farei.

Ho sempre letto, in bandi e normative, che solo il debitore non può partecipare.
 

sidalpo

Membro Attivo
Privato Cittadino
#27
Non pare che ci sia un divieto espresso, come esiste invece per il debitore nel caso di esecuzione immobiliare. Il giudice potrebbe però ritenere che avendo avuto il coerede il diritto di chiedere l’assegnazione non possa poi farsi acquirente nel procedimento di vendita ad un terzo disposto solo perchè non è stata esercitata questa opzione, dal momento che l’utente deve sempre utilizzare, quando possibile, gli strumenti specificamente messi a disposizione dall’ordinamento.
Riguardo al compenso del CTU la legge 132/15 dice che lo riscuote dopo la vendita all'asta calcolato sul prezzo di vendita, per cui acconto dopo la consegna della stima e saldo dopo la vendita. Il mio avvocato dice però che si applica il DPR 30.05.2002. Avete notizie al riguardo? Grazie a tutti.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
#28
Non pare che ci sia un divieto espresso, come esiste invece per il debitore nel caso di esecuzione immobiliare. Il giudice potrebbe però ritenere che avendo avuto il coerede il diritto di chiedere l’assegnazione non possa poi farsi acquirente nel procedimento di vendita ad un terzo disposto solo perchè non è stata esercitata questa opzione, dal momento che l’utente deve sempre utilizzare, quando possibile, gli strumenti specificamente messi a disposizione dall’ordinamento.
Riguardo al compenso del CTU la legge 132/15 dice che lo riscuote dopo la vendita all'asta calcolato sul prezzo di vendita, per cui acconto dopo la consegna della stima e saldo dopo la vendita. Il mio avvocato dice però che si applica il DPR 30.05.2002. Avete notizie al riguardo? Grazie a tutti.
Il coerede del debitore mi pare non possa partecipare. Ma una cosa é il coerede, un'altra il comproprietario estraneo...
 

sidalpo

Membro Attivo
Privato Cittadino
#29
Si, ho riportato male: volevo dire comproprietario, però penso che sia la stessa cosa, cioè doveva chiedere l'assegnazione. E riguardo alla valutazione a bene futuro e ai compensi del CTU? Buongiorno e grazie
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
#30
Si, ho riportato male: volevo dire comproprietario, però penso che sia la stessa cosa, cioè doveva chiedere l'assegnazione.
Il caso del coerede (o erede che sia).
Esempio. Marito esecutato, moglie non esecutata.
La moglie (o qualsiasi altro parente o non parente) puo' partecipare all'asta.

Ma se durante il processo esecutivo il marito muore, per esempio, allora la moglie in quanto erede (o coerede se vi sono figli) non puo' partecipare all'asta.

Questo mi pare in una sentenza alla quale probabilmente Brina fa riferimento.

Nel caso in cui si sia anche comproprietari penso la cosa si complichi e non so risponderti con esattezza.


Per il discorso ctu non so a cosa ti serve, per calcolare le spese?
Comunque, si, adesso il discorso del compenso è cambiato ed è legato, in parte, al prezzo di aggiudicazione, cosa che non è molto piaciuta ai periti estimatori.

Se non sbaglio brina è un tecnico e potrebbe dirti di piu'.
 

tizianamessina

Nuovo Iscritto
Professionista
#31
Salve a tutti, anche io volevo sottoporvi un problema simile.
Ho potuto notare che nella perizia inerente il valore commerciale di un immobile oggetto d'asta, l'ingegnere che ne fa la valutazione ha commesso alcuni errori nelle misure (usa misure differenti in parti diverse della perizia).
Siccome vorrei partecipare all'asta prevedendo così la somma minima da offrire, mi preme che il valore per cui mi espongo economicamente sia quanto meno vicino alla realtà. Mi chiedo quindi come ci si comporta in questi casi? Si fa una sorta di segnalazione al giudice per predisporre nuova perizia o rettifica?
Grazie mille a chi vorrà rispondermi.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
#32
Salve a tutti, anche io volevo sottoporvi un problema simile.
Ho potuto notare che nella perizia inerente il valore commerciale di un immobile oggetto d'asta, l'ingegnere che ne fa la valutazione ha commesso alcuni errori nelle misure (usa misure differenti in parti diverse della perizia).
Siccome vorrei partecipare all'asta prevedendo così la somma minima da offrire, mi preme che il valore per cui mi espongo economicamente sia quanto meno vicino alla realtà. Mi chiedo quindi come ci si comporta in questi casi? Si fa una sorta di segnalazione al giudice per predisporre nuova perizia o rettifica?
Grazie mille a chi vorrà rispondermi.
L'importante è che l'immobile stia a posto urbanisticamente. Se poi non hai la planimetria, oppure quella caricata sul sito non è corretta, basta che nella visita ti fai accompagnare da un tecnico "sveglio" che riprende le misure "al volo" con un dist e credo sia a porto.
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
#33
Salve a tutti, anche io volevo sottoporvi un problema simile.
Ho potuto notare che nella perizia inerente il valore commerciale di un immobile oggetto d'asta, l'ingegnere che ne fa la valutazione ha commesso alcuni errori nelle misure (usa misure differenti in parti diverse della perizia).
Siccome vorrei partecipare all'asta prevedendo così la somma minima da offrire, mi preme che il valore per cui mi espongo economicamente sia quanto meno vicino alla realtà. Mi chiedo quindi come ci si comporta in questi casi? Si fa una sorta di segnalazione al giudice per predisporre nuova perizia o rettifica?
Grazie mille a chi vorrà rispondermi.
affidati a un bravo valutatore immobiliare, non tanto di fiducia ma che sia in grdo di dimostrarti la sua competenza, magari mostrandoti se è certificato UNI
 

Avv Luigi Polidoro

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Membro dello Staff
Professionista
#34
@tizianamessina la valutazione dell'immobile subastato può essere contestata solo dalle parti e non dai potenziali aggiudicatari.
Potrai tener conto del diverso valore per la tua offerta (visto e considerato che l'offerta minima è inferiore alla base d'asta) ma nella consapevolezza che eventuali offerte più generose saranno preferite alla tua.
Non potrai comunque ottenere una rettifica della base d'asta.
 

sidalpo

Membro Attivo
Privato Cittadino
#35
Al quesito da me inizialmente posto nessuna ha saputo darmi una risposta per cui mi sono informato presso alcuni consulenti tecnici del tribunale di Reggio Emilia e di Modena. La valutazione a bene futuro da parte del CTU è semplicemente arbitraria e priva di valore in quanto il CTU non è chiamato a predire il futuro ma a dare un valore reale e attuale ai beni sia mobili che immobili oggetto del procedimento giudiziale.
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
#36
Al quesito da me inizialmente posto nessuna ha saputo darmi una risposta per cui mi sono informato presso alcuni consulenti tecnici del tribunale di Reggio Emilia e di Modena.
e che risposta ti aspettavi?
Per me non è corretto perchè nella valutazione degli immobili le superfici hanno una incidenza diversa: 100% per le abitazioni, 35% per i sottotetti non abitabili, 20% per i locali accessori non collegati, 50% per il box non collegato ecc.
se non motivi e dimostri la tua affermazione, chiunque può dire la propria idea, siamo in democrazia ...
come già scritto il problema valutativo non sta qui
e neanche qui
La valutazione a bene futuro da parte del CTU è semplicemente arbitraria e priva di valore in quanto il CTU non è chiamato a predire il futuro ma a dare un valore reale e attuale ai beni sia mobili che immobili oggetto del procedimento giudiziale.
... che poi anche qui si vede che non sono chiare diverse nozioni basilari sulla valutazione ma tant'è
affidati a un bravo valutatore in carne e ossa :fico:
magari se lo cerchi fra quelli certificati UNI11558 ... sbagli meno ;)
 

sidalpo

Membro Attivo
Privato Cittadino
#37
Buonasera a tutti.
Ecco un altro caso: in corso di causa civile il giudice incarica il notaio per la vendita all'asta ma il notaio rinvia il fascicolo al giudice annotando che mancando alcune dichiarazione di successione e quindi anche le volture catastali non può andare in asta. Domanda: non era compito del CTU rilevare queste anomalie e sanarle, invitando i comproprietari inadempienti a regolarizzare le loro posizioni se non altro nel loro interesse?
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
#38
Buonasera a tutti.
Ecco un altro caso: in corso di causa civile il giudice incarica il notaio per la vendita all'asta ma il notaio rinvia il fascicolo al giudice annotando che mancando alcune dichiarazione di successione e quindi anche le volture catastali non può andare in asta. Domanda: non era compito del CTU rilevare queste anomalie e sanarle, invitando i comproprietari inadempienti a regolarizzare le loro posizioni se non altro nel loro interesse?
Sì, avrebbe dovuto rilevarlo il CTU.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
#39
le dinamiche di una esecuzione possono essere infinite ...comunque mi sfugge la rilevanza se il ctu, che avrebbe dovuto rilevare la situazione al momento del espletamento del incarico , non abbia rilevato l assenza di successione quando comunque il responsabile della procedura abbia correttamente rimesso al GE . Qual è la doglianza di pregiudizio ?
 

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