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EMILIO2262

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Privato Cittadino
Salve!
Volevo chiedere quanto sono i costi per la variazione di un atto acquisto casa con unico intestatario mio figlio,considerando che il mutuo è intestato sia a mio figlio che a me come garante. Passando atto come usufrutto.

Grazie mille
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Salve!
Volevo chiedere quanto sono i costi per la variazione di un atto acquisto casa con unico intestatario mio figlio,considerando che il mutuo è intestato sia a mio figlio che a me come garante. Passando atto come usufrutto.

Grazie mille
Essendo l'unico intestatario tuo figlio, è sbagliato parlare di "VARIAZIONE DI UN ATTO".

Dovrai fare un nuovo atto notarile (con tutti i costi annessi e connessi) dove tuo figlio ti vende l'usufrutto, e si riserva di tenere la nuda proprietà.

Ovviamente valutate pro e contro di questa situazione.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
considerando che il mutuo è intestato sia a mio figlio che a me come garante
Se tu sei un garante, il mutuo è intestato solo a tuo figlio. Tu intervieni come garante solo se tuo figlio non paga le rate.

La vendita a te dell'usufrutto, con tuo figlio che si riserva la nuda proprietà, NECESSITA DELL'AUTORIZZAZIONE DELLA BANCA, che è la prima che dovrete interpellare, prima ancora del notaio.

La banca ha mutuato una cifra in capo a tuo figlio, con te come garante: la cifra è stata mutuata perché tuo figlio detiene la proprietà al 100%. Se tuo figlio scinde la proprietà in nuda proprietà (che si riserva) e in usufrutto (che vende a te), LA BANCA POTREBBE NON ESSERE AFFATTO D'ACCORDO E NON AUTORIZZARE TALE OPERAZIONE.

Non contattate alcun notaio per il preventivo, se prima non avete l'ASSENSO SCRITTO DELLA BANCA.

Contattate la banca a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, se la banca fa melina e non vi risponde, fatele scrivere da un legale chiedendo una risposta scritta a mezzo raccomandata A/R.

Sulla base della risposta scritta (consenso o diniego) della banca, potrete poi regolarvi e sentire il notaio, qualora abbia un senso farlo, ovviamente.

Secondo me, la banca NON AUTORIZZERA' MAI TALE VENDITA DI USUFRUTTO, perché si vedrebbe sfuggire l'immobile che ora è solo di tuo figlio.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Se tu sei un garante, il mutuo è intestato solo a tuo figlio. Tu intervieni come garante solo se tuo figlio non paga le rate.

La vendita a te dell'usufrutto, con tuo figlio che si riserva la nuda proprietà, NECESSITA DELL'AUTORIZZAZIONE DELLA BANCA, che è la prima che dovrete interpellare, prima ancora del notaio.

La banca ha mutuato una cifra in capo a tuo figlio, con te come garante: la cifra è stata mutuata perché tuo figlio detiene la proprietà al 100%. Se tuo figlio scinde la proprietà in nuda proprietà (che si riserva) e in usufrutto (che vende a te), LA BANCA POTREBBE NON ESSERE AFFATTO D'ACCORDO E NON AUTORIZZARE TALE OPERAZIONE.

Non contattate alcun notaio per il preventivo, se prima non avete l'ASSENSO SCRITTO DELLA BANCA.

Contattate la banca a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, se la banca fa melina e non vi risponde, fatele scrivere da un legale chiedendo una risposta scritta a mezzo raccomandata A/R.

Sulla base della risposta scritta (consenso o diniego) della banca, potrete poi regolarvi e sentire il notaio, qualora abbia un senso farlo, ovviamente.

Secondo me, la banca NON AUTORIZZERA' MAI TALE VENDITA DI USUFRUTTO, perché si vedrebbe sfuggire l'immobile che ora è solo di tuo figlio.
Scusa ma non mi risulta questa cosa: addirittura lui potrebbe vendere un immobile con l'ipoteca della banca senza l'autorizzazione della banca (che poi non acquista nessuno, questo è un altro paio di maniche), quindi per quale motivo dovrebbe chiedere alla banca il permesso di cedere l'usufrutto? La banca comunque detiene l'ipoteca sull'intera proprietà.

Aggiungo che se tale artifizio fosse fatto dal padre per paura che il figlio lo cacci di casa è un conto (e va bene), ma se fosse fatto per paura che se non si paga il mutuo in questo modo si riuscirebbe a restare nell'immobile fino alla morte del padre, l'azione sarebbe inutile, poiché verrebbe comunque espropriata l'intera proprietà in caso di asta (usufrutto più nuda proprietà).
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Scusa ma non mi risulta questa cosa: addirittura lui potrebbe vendere un immobile con l'ipoteca della banca senza l'autorizzazione della banca (che poi non acquista nessuno, questo è un altro paio di maniche), quindi per quale motivo dovrebbe chiedere alla banca il permesso di cedere l'usufrutto? La banca comunque detiene l'ipoteca sull'intera proprietà.

Aggiungo che se tale artifizio fosse fatto dal padre per paura che il figlio lo cacci di casa è un conto (e va bene), ma se fosse fatto per paura che se non si paga il mutuo in questo modo si riuscirebbe a restare nell'immobile fino alla morte del padre, l'azione sarebbe inutile, poiché verrebbe comunque espropriata l'intera proprietà in caso di asta (usufrutto più nuda proprietà).
Ciao brina82 e grazie per la tua osservazione.

Non riesco a entrare nel merito perché non lavoro per una banca.
IN LINEA DEL TUTTO INTUITIVA, posso dirti che secondo me - SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA (correggetemi se sbaglio!) - la banca non ha nulla da ridire avverso un atto di compravendita qualora la persona mutuata veda ACCRESCERE IL PROPRIO PATRIMONIO IMMOBILIARE.

Un atto di compravendita che IMPOVERISCA la persona MUTUATA, a mio avviso va autorizzato dall'istituto di credito mutuante.

Vi prego scusatemi se scrivo cose poco corrette, sto USANDO LA LOGICA.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Ciao brina82 e grazie per la tua osservazione.

Non riesco a entrare nel merito perché non lavoro per una banca.
IN LINEA DEL TUTTO INTUITIVA, posso dirti che secondo me - SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA (correggetemi se sbaglio!) - la banca non ha nulla da ridire avverso un atto di compravendita qualora la persona mutuata veda ACCRESCERE IL PROPRIO PATRIMONIO IMMOBILIARE.

Un atto di compravendita che IMPOVERISCA la persona MUTUATA, a mio avviso va autorizzato dall'istituto di credito mutuante.

Vi prego scusatemi se scrivo cose poco corrette, sto USANDO LA LOGICA.
Ni. La banca presta del denaro con la garanzia sull'intera proprietà della casa, e nulla può fare se poi i proprietari, a valle dei controlli e dell'erogazione del mutuo, cominciano a sperperare a destra e a manca o a vendere beni. In tal caso ciò che conta è che il diritto del creditore su quell'immobile rimane invariato.

In linea generale potrei essere favorevole ad interpellare la banca in caso di modifiche sull'unità immobiliare ipotecata: mi sono capitati dei casi in cui il proprietario, con mutuo in essere, ha trasformato l'immobile in altra cosa. In un caso vi era, in origine, una costruzione con 3.000mq di terreno; il proprietario ha frazionato il terreno, in parte alienandolo, col risultato che la banca si è ritrovata un immobile di valore notevolmente inferiore a quello originario, da cui ricaverà una cifra inferiore rispetto al valore originario del bene (è un'esecuzione immobiliare).

PS anche io ti rispondo senza alcuna presunzione di esattezza, ti rispondo in base a quello che conosco ;)
 
Ultima modifica:

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Vi prego scusatemi se scrivo cose poco corrette, sto USANDO LA LOGICA.
Ti mancano, probabilmente due pezzi di informazione: 1) l'ipoteca segue l'immobile, quindi anche se passa di mano, l'esecuzione è sempre fattibile, non ha importanza se il proprietario è cambiato ed è incolpevole del debito 2) sempre in caso di passaggio di proprietà dell'immobile, nulla cambia invece nelle obbligazioni di chi ha contratto il mutuo: se prima il mutuatario era Tizio, dopo sarà sempre Tizio, anche se prima era proprietario e ora no.


In linea generale potrei essere favorevole ad interpellare la banca in caso di modifiche sull'unità immobiliare ipotecata: mi sono capitati dei casi in cui il proprietario, con mutuo in essere, ha trasformato l'immobile in altra cosa.
Nel caso di alienazione del bene ipotecato ho dubbi che sia opportuno/necessario/contrattuale (chiedo l'aiuto a l'ineffabile @eldic ). Di certo, con la volontà delle parti tutto può essere venduto anche beni pignorati, figuriamoci "solo" ipotecati. E certamente qualcuno lo ha fatto in passato nella vana speranza di sfuggire a una esecuzione.

In caso di modifiche invece sono certo che, almeno nella maggior parte dei capitolati allegati ai mutui, è ben specificata la responsabilità del mutuatario riguardo modifiche che possano variare la consistenza della garanzia.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Nel secondo caso invece sono certo che, almeno nella maggior parte dei capitolati allegati ai mutui, è ben specificata la responsabilità del mutuatario riguardo modifiche che possano variare la consistenza della garanzia.
Questa mi mancava... Bene, ma cosa succederebbe nel caso in cui il debitore avesse venduto? La solita revocatoria entro i 5 anni?
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Il contratto potrebbe dire che intanto li devi avvisare e poi o ci metti tu i soldi della differenza oppure aggiungi degli immobili a garanzia fino a ripristinare l'ammontare iniziale.

La revocataria in questo caso non serve, l'ipoteca segue anche l'immobile frazionato.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Il contratto potrebbe dire che intanto li devi avvisare e poi o ci metti tu i soldi della differenza oppure aggiungi degli immobili a garanzia fino a ripristinare l'ammontare iniziale.

La revocataria in questo caso non serve, l'ipoteca segue anche l'immobile frazionato.
Considera che nel mio caso, singolare, il giardino era BCNC; un appartamento (di due) era ipotecato; i proprietari hanno frazionato il BCNC in 3 aree urbane, una delle quali è stata venduta ad un costruttore, trasformando di fatto il giardino; poi ci sono stati altri atti di compravendita, e alla fine della fiera ci mancava poco che l'immobile fosse non tanto privo di giardino, ma proprio di passaggio per entrarvi!

Ecco, dal mio punto di vista, se fossi stato il Notaio, non avrei fatto quell'atto di compravendita, così, senza interpellare la banca.

Per questo ti parlavo di revocatoria nei confronti del costruttore... Ma mi rendo conto che questo è veramente un caso estremo.
 

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