Se tu sei un garante, il mutuo è intestato solo a tuo figlio. Tu intervieni come garante solo se tuo figlio non paga le rate.
La vendita a te dell'usufrutto, con tuo figlio che si riserva la nuda proprietà, NECESSITA DELL'AUTORIZZAZIONE DELLA BANCA, che è la prima che dovrete interpellare, prima ancora del notaio.
La banca ha mutuato una cifra in capo a tuo figlio, con te come garante: la cifra è stata mutuata perché tuo figlio detiene la proprietà al 100%. Se tuo figlio scinde la proprietà in nuda proprietà (che si riserva) e in usufrutto (che vende a te), LA BANCA POTREBBE NON ESSERE AFFATTO D'ACCORDO E NON AUTORIZZARE TALE OPERAZIONE.
Non contattate alcun notaio per il preventivo, se prima non avete l'ASSENSO SCRITTO DELLA BANCA.
Contattate la banca a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, se la banca fa melina e non vi risponde, fatele scrivere da un legale chiedendo una risposta scritta a mezzo raccomandata A/R.
Sulla base della risposta scritta (consenso o diniego) della banca, potrete poi regolarvi e sentire il notaio, qualora abbia un senso farlo, ovviamente.
Secondo me, la banca NON AUTORIZZERA' MAI TALE VENDITA DI USUFRUTTO, perché si vedrebbe sfuggire l'immobile che ora è solo di tuo figlio.