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  1. pablosot

    pablosot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, avrei da sottoporvi una domanda. Sono proprietario di un appartamento che ho affittato con regolare contratto 4+4 con scadenza 31.1.2013; ho trovato un acquirente che vuole comprarlo affittato, vorrei sapere se il valore commerciale dell'appartamento è da ridurre (visto che è affittato) e se si in che percentuale. Grazie
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Generalmente un 20% poi dipende da quanto si percepisce dalla locazoine.
    Comunque anche in questo caso non ci sono dei parametri fissi o obbligatori, c'è come al solito una trattativa da imbastire.
    Roby.
     
  3. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ASSOLUTAMENTE NO!...non è più tempo delle "riduzioni" perchè l'appartamento era "occupato" (militarmente) con contratto ad EquoCanone!...ora è sattamente il contrario! Canone libero e durata di 8 anni (a buoni inquilini sempre più rari!), per chi vuole mettere a "reddito" le proprie case sono ora un VANTAGGIO non uno SVANTAGGIO...dunque...cmq una volta era ADDIRITTURA uno sconto che arrivava al 30%...un 15/20 % si poteva applicare allo stesso inquilino che voleva comprare l'immobile...ora tutto ciò rientra nella NORMALE contrattazione fra le parti come dice Roby...e tenendo presente semplicemente i valori di mercato attuali che dipendono non solo dalle difficoltà del mercato!
    Saluti
     
  4. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    QUOTO ROBY!!

    La richiesta puoi farla in conformità ai valori di mercato della tua zona, ma se nella trattativa la proposta dovesse essere a ribasso anche di un 20%, commercialmente non farebbe una piega.
    Al contrario invece di quello che scrive Paolo, questo è un momento di mercato dove i conduttori fanno molta fatica a rispettare le scadenze di pagamento. E se ho ben capito, il 31/01/2013 sarà la prima scadenza (primi 4 anni). Per cui gli inquilini sono dentro da pochissimi mesi ed è troopo presto per dire se siano "buoni" o "cattivi" pagatori.
    Inoltre queste persone potrebbero comportarsi benissimo oggi con te proprietario, ma al cambio di timone cambiare nettamente comportamento... e questo è un rischio che gli investitori prendono seriamente in considerazione.
    Da qui la giustificazione per un'eventuale richiesta di sconto. Senza dimenticare che l'acquirente (cosa importantissima) non avrebbe il possesso dell'immobile.

    Diego
     
  5. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Un' ultima cosa...
    se fossi il proprietario di un immobile da dare in locazione, l'inquilino lo vorrei scegliere IO. :fico:
     
  6. Roberto Cuomo

    Roberto Cuomo Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Vendere un immobile con un contratto di affitto fresco fresco sicuramente potrà interessare solo chi cerca un immobile uso investimento. Perciò la fetta di mercato si restringe e di questi tempi ...... Naturalmente bisogna sapere se in questo caso il reddito è interessante, ma comunque considero che un 20% dovrà essere scorporato. Converrà vendere? Questo è un quesito che potrai sciogliere solo tu nel momento in cui avrai una proposta d'acquisto sottoscritta. Un saluto a tutti.
     
  7. pablosot

    pablosot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    GRAZIE A TUTTI X I CONSIGLI.... :D
     
  8. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ....NON sono assolutamente d'accordo con quello che ha scritto Incort e Roberto...cmq se proprio volete fargli lo sconto....io non lo farei...non ha senso...commercialmente dico...cmq dipende sempre dalla libera contrattazione infine e anche dall'andamento locale del mercato delle affittanze...ma NON E' una legge scritta e/o un Uso e Consuetudine....
     
  9. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Paolo,
    innanzitutto vorrei sapere se anche tu sei un agente immobiliare...
    Se sì, vorrei anche sapere se ti è mai capitato di trattare immobili occupati da un conduttore e quale sia stata la reazione del potenziale investitore alla richiesta di un prezzo pieno (a valore pieno di mercato).
    E' chiaro che il venditore può fare la richiesta che ritiene più opportuna, anche più alta del suo normale valore. Ma questo l'avevo già espresso nel mio primo commento, che di seguito ripropongo:
    "La richiesta puoi farla in conformità ai valori di mercato della tua zona, ma se nella trattativa la proposta dovesse essere a ribasso anche di un 20%, commercialmente non farebbe una piega".
    Dichiarazione che ho motivato nelle righe successive.
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Scusate se mi intrometto, Paolo essendo tesserato Fiaip penso proprio che sia un agente immobiliare, e, avendolo letto nel forum , anche uno di quelli preparati ed attenti alle varie normative. Penso che sia Paolo che Incort abbiano ragione. Difatti la risposta data da Roberto Cuomo mi sembra la più aderente.

    Se l'immobile serve a chi lo compra, questi nemmeno lo prenderà in considerazione se occupato, a meno che il contratto sia in scadenza, ed anche qui ci mettiamo un bel punto interrogativo

    Se l'immobile viene acquistato da un investitore, già il fatto che sia a reddito potrebbe non inficiare assolutamente sul prezzo, anzi ppotrebbe essere un valore aggiunto. Ho già il conduttore, ho già il contratto, cosa voglio di più. fermo restando la verifica delle caratteristiche dell'inquilino. In soldoni, ma questo lo paga l'affitto?

    E' altresì vero che ci sta che un immobile occupato valga meno di uno libero, ma solo per le caratteristiche dell'acquirente, se mi serve perchè mai dovrei prenderlo occupato, per contro chi lo vende perchè mai dovrebbe svenderlo al 20% in meno

    e' chiaro che se il venditore ha necessità di monetizzare e non trova un acquirente investitore, farà certamente fatica a venderlo, e qui entrano in gioco le caratteristiche oggettive sue, abbasserà il prezzo si e di quanto? di circa un 20%
     
  11. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Mi intrometto anch'io per difendere la domanda di incort. Per evitare fraintendimenti e mancanza di credibilità si possono definire "agenti immobiliari" per quanto riguarda il forum, solo coloro che in questo modo si sono fatti riconoscere.
    Per sapere come fare, cliccare sul link nella mia firma ;)
     
  12. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buono a sapersi! :)
     
  13. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Chiedo scusa a Paolo se ho dubitato della sua professionalità... :confuso:
    e quoto al 100% Roberto Frisoli. :ok:
     
  14. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Mi hai frainteso :D Ti stavo dando ragione ;)

    Volevo solo precisare sia per Paolo che per te e Alessandro che chi ha sotto il proprio avatar la definizione "agente immobiliare" lo è sul serio nel senso che ha comunicato il proprio numero di iscrizione al ruolo allo staff.

    Quindi Paolo non avendo seguito questa procedura (assolutamente NON obbligatoria intendiamoci) è passibile di "dubbio" e hai fatto bene a chiedere :)
     
  15. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Sono Agente Immobiliare e Amministratore di Immobili con Studio Aperto nel 1978 dal mio Papà e da me "immeritatamente" ereditato nel 1998...cmq...nessun problema...poi però qualcuno mi spiega come mettere la dicitura di Agente immobiliare...perchè non ci ho capito molto (le mie conoscenze informatiche sono molto labili), ...per i resto QUOTO Alessandro che ha ben esposto la cosa come intendevo io...ultimamente poi mi è capitato proprio di vendere un appartamento occupato da un inquilino a cui scadeva il contratto tra soli due anni...l'acquirente, un mio cliente "fisso" ha comprato come al solito per investire e affittare...la trattativa si è conclusa da 275 a 265...percui...e solo perchè il venditore "voleva" vendere...ma in altre occasioni non avrebbe ceduto nulla...chi ha acquistato ha poi ritenuto congruo l'affitto pagato (seppur vecchio di anni!) e gli ha rifatto il contratto al "buon inquilino" arrotondando solo qualcsa in più! ...tutti felici e contenti meno il sottoscritto che come al solito ha dovuto mollare non poco sulle sue competenze! (mannaggia!)...
     
  16. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

  17. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Incort ti ringrazio, ma mi chiamo Alessandro Frisoli, non Roberto :risata: :risata:
     
  18. Non dimentichiamo che il Conduttore ha diritto di prelazione!!!! notificato come per legge, assolto questo compito ( il conduttore ha tempo 60 giorni per rispondere) la prassi che seguo io è quella della riduzione proporzionata agli anni ancora in essere prima della scadenza, a meno che la redditività sia almeno del 5% con canone garantito da fidejussione. In caso contrario nella mia zona la riduzione è d'obbligo.
     
  19. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il conduttore non ha sempre diritto di prelazione. Anzi, ce l'ha solo in un'occasione, quando cioè il locatore dà la disdetta (con 6 mesi di preavviso) alla prima scadenza contrattuale (4° anno) comunicando l'intenzione di voler alienare l'immobile. In quel caso, come scrive giustamente Isabella, dovranno essere notificati prezzo e condizioni di pagamento al conduttore, che avrà 60 gg. di tempo per rispondere.
    Ma in qualsiasi altro momento della locazione il proprietario può vendere a terzi, facendo semplicemente una cessione di contratto.
     
  20. Non mi è chiaro quanto hai postato, durante il periodo di locazione e con il contratto in essere ( L. 431/98) il Conduttore ha diritto alla prelazione, terminato il rapporto di locazione ( a seguito di disdetta per finita locazione) ovviamente decade l'obbligo della prelazione, ma se si vende a contratto in essere il diritto spetta. o mi sfugge qualcosa?
     

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