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  1. panagulis

    panagulis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, mi sono iscritto appena ora per partecipare al forum ponendovi un quesito.
    Voglio vendere un appartamento acquistato come nuova costruzione circa 20 anni fa e solo ora, leggendo l' atto di compravendita, mi sono reso conto di una frase che dice: "La società venditrice si impegna a quanto necessario per l' ottenimento dell' abitabilità del fabricato".
    Mi sono informato da gli altri condomini, i quali mi hanno detto che il costruttore alla fine non ci ha mai consegnato il certificato di abitabilità, anche se tutto il resto è a norma (concessione edilizia, fogne, ecc..) perchè il problema sta nel fatto che la società costruttrice nella zona garage doveva lasciare una uscita per le automobili all' estremità opposta dell' entrata, invece, per guadagnare qualcosina in più, ha chiuso quell' uscita creandoci un ulteriore box/auto per poi rivenderlo. In alternativa dove doveva esserci l' uscita delle automobili ne ha comunque realizzata una ma è solo un uscita pedonale perchè ha le dimensioni di una porta.

    1)La mancanza di abitabilità/agibilità per questo motivo è grave?
    2)Mi creerà problemi nel momento della vendita?
    3)Si può risolvere il problema, e in che modo?
    Per completare l' informazione vi aggiungo che in questo condominio di circa 70 appartamenti nel corso di questi 20 anni ci sono state tantissime compra/vendite.
    Vi ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte.
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao panagulis, il fatto che vi siano state tante compravendite dovrebbe rassenerarti, un notaio non stipulerebbe mai un atto se non si potesse fare.
    Per essere a posto sotto l'aspetto squisitamente formale, potresti andare a richiedere presso il Comune un certificato di agibilità parziale, relativamente al tuo appartamento. Poi visto che vi sono 70 appartamenti, date incarico al Vs. amministratore di risolvere la questione (l'amministratore si dovrà appoggiare ad un tecnico tipo geometra). Comunque vedrai che è tutto risolvibile.
     
  3. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    CARO PANAGULIS, UN CERTO ANDREOTTI DICEVA CHE IN ITALIA TUTTO SI AGGIUSTA....................CHE AVESSE RAGIONE?????
     
  4. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Massimo per pietà fai attenzione al CAPS LOCK. Sul forum si scrive in minuscolo perchè secondo le Netiquette, scrivere in MAIUSCOLO significa URLARE ;)
     
  5. Maria Rosaria

    Maria Rosaria Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    salve l'abitabilità basta che non sia inferiore i 270 di altezza l'agibilità basta vedere nell'atto di acquisto di sicuro ci sarà il numero di pratica a costruire ,si rechi al comune e con quel numero di pratica saprà la situazione ma non dovrebbero esserci problemi altrimenti non si sarebbero potuti vendere gli altri distinti saluti
     
  6. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ...e se uno volesse URLARE?...tante volte vorrei farlo!...altrochè!...cmq il certificato in questione non è un problema...o meglio lo dovrebbe essere per il Comune se a suo tempo non lo ha preteso eo rilasciato...il problema potrebbe essere per L'ANTINCENDIO...assicurati dall'amministratore che esista una pratica e relativo rilascio del certificato antincendio CPI perchè mi sa tanto che non aver fatto quella uscita per una autorimessa (INTERRATA?Per 70 appartamenti ci saranno almeno altrettante autorimesse), con più di 25 box necessita di particolari condizioni di sicurezza.
    Saluti
     
  7. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Si può fare ovviamente :D Basta conoscere il significato del maiuscolo che nel contesto di quell'intervento mi sembrava più una distrazione che un'intenzione ;)
     
  8. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    :shock: Ciao
    Il solo fatto di aver stipulato altre compravendite dovrebbe
    farti capire ciò che ti crea dubbio.
    rivolgiti all'amministratore del condominio che risolverà questa questione con una convocazione straordinaria con tutti i condomini
    Può nominare un tecnico abilitato e rivolgersi all'ente comunale.
     
  9. Roberto Uslenghi

    Roberto Uslenghi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buon giorno, l'importante e fondamentale è che il costruttore abbia presentato nelle dovute sedi (comune), la richiesta per il rilascio del certificato di abitabilità, ora agibilità. Questo certificato viene rilasciato dall'amministrazione, in virtù del progetto esecutivo presentato dal costruttore ed approvato dalla commissione edilizia. Non è fatto obbligatorio da parte del costruttore dare questo certificato a mano agli acquirenti, l'importante è che ne abbia presentato la domanda. Il comune da parte sua, non trovando differenze con il progetto esecutivo presentato, rilascia il certificato, avvalendosi anche della pratica del silenzio assenso. A fronte di tutto ciò, come giustamente detto da Maria Rosaria, si rechi in comune con gli estremi della concessione edilizia e faccià richiesta del menzionato certificato.
     
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  10. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Roberto sul forum ci diamo del "tu" :) Anche se interviene il Presidente Napolitano
     
  11. panagulis

    panagulis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, appena ieri mattina ho esposto le mie preoccupazioni sulla questione della agibilità/abitabilità e già da parte vostra ho ricevuto vari consigli. Vorrei ringraziare tutti quelli che mi hanno risposto e anticipatamente anche quelli che lo farannno. Faccio una precisazione riguardo la risposta inviata da Paolo Ferraris: l'autorimessa non è interrata, perchè l' edificio ha il piano piloti e quindi la stessa è situata sotto l' edificio ma a livello strada (non scende nemmeno di 1/2 metro), di box non ce ne sono 70 ma 28, in più ci sono circa 15 cantine. Invece i posti auto di tutti e 70 i condomini sono all' interno del comprensorio residenziale, ma si trovano in un area scoperta.
    Comunque per prima cosa seguirò il vostro consiglio recandomi all' ufficio comunale per avere i primi chiarimenti.
    Di nuovo grazie a tutti.
     
  12. Ciao a tutti, vale la pena ribadire che l'assenza del certificato di abitabilità ora agibilità non preclude la commerciabilità del bene, per cui il Notaio stipulerà l'atto di vendita; Mi pare però di capire che il certificato non potrà essere rilasciato per difformità dal progetto edilizio , ed il fatto che l' Agente immobiliare sia a conoscenza del fatto, lo obbliga a non tenerlo nascosto all'eventuale acquirente che deciderà se acquistare o meno l'immobile.
    Ciao
     
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Isabella hai ragione, quindi visto che la difformità è relativa al complesso immobiliare nel suo insieme, non trovi che il singolo proprietario possa farsi rilasciare un certificato di agibilità parziale, per baipassare il caso in cui l'acquirente pignoletto lo richieda ? Per quanto riguarda la responsabilità dell'agente immobiliare assolutamente d'accordo con te
     
  14. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Panagulis
    Per poter vendere una casa cioe' stipulare un atto di compravendita, non e' richiesto nessun certificato di abitablita' da parte del Notaio in quanto non previsto dalle norme.
    Si richiede esclusivamente la concessione edilizia o la licenza edilizia o il permesso di costruire ( sono sempre la stessa cosa ma in costruzioni eseguite in tempi diversi) per gli immobili edificati successivamente alla data del 1 settembre 1967, per quelli antecedenti basta dichiarare in atto che sonocostruiti anteriormente a tale data.
    Per tanto l'abitablita' e' un documento da esibire esclusivamente su richiesta dell'acquirente e se mancante aveva il diritto di saperlo prima del rogito, se cio' era a conoscenza del venditore.
    comunque oggi si puo' rimediare richiedendo l'agiblita' parziale , ma ripeto se richiesto dall'acquirente esplicitamente, altrimenti stipula pure tranquillamente.
    Considera in fine che il 50 per cento degli immobili in Roma non hanno il certificatao di abitablita'.
    Ciao Noel
     
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  15. panagulis

    panagulis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono andato questa mattina all' ufficio comunale con il numero di concessione edilizia per verificare se era stata effettivamente fatta la richiesta di abitabilità che il costruttore si era promesso di presentare (come c'è scritto sull' atto di compra vendita) ma, grande delusione,
    mi hanno detto che non risulta nulla e che per loro non è stata proprio presentata, quindi da quello che deduco, il comune nemmeno ha potuto valutare se la non esecuzione dell' uscita del garage era ostativa al rilascio dell' agibilità.
    Quindi mi interesserebbe molto sapere quello che Alessandro chiede ad Isabella riguardo al certificato di agibilità parziale e che cosa è di preciso.
    Grazie, e un saluto a tutti.
     
  16. A questo punto il problema è un'altro- Se non è mai sata richiesta l'agibilità l'Amministratore dovrebbe farsi carico di richiederla - Presentata la domanda di agibilità il problema è risolto, ai fini della vendita - Se sussistono difformità è possibile chiedere l'agibilità parziale.
    L'agibilità parziale caro Panagulis attesta la conformità al progetto edilizio, del solo appartamento, che dovrà confermare che i volumi, la superficie, i rapporti aeroilluminanti sono stati rispettati.
    Ciao
     
  17. maria cavuoti

    maria cavuoti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti, io sono un'agente immobiliare di Varese e ho appena affrontato il medesimo problema...perchè non è vero che se altri notai hanno già effettuato gli atti notarili che tutto sia in regola...i notai scaricano sempre certi problemi ed entrano nel merito solo se, in presenza di acquisto con atto di mutuo devono redigere la relazione notarile e le banche, si sa, vogliono che l'immobile oggetto di garanzia ipotecaria sia perfetto e inattacabile, quindi pretendono SEMPRE l'abitabilità oggi detta agibilità. Non accontentarti delle chiacchiere dei vicini e vai all'ufficio tecnico del comune dove potrai conoscere i veri motivi del problema, dopodichè informane il proprietario e l'amministratore e metti a conoscenza l'aspirante acquirente della problematica riportandola sul preliminare. Solitamente si lascia un importo a garanzia presso il notaio, oppure si concorda uno sconto e il nuovo proprietario se ne occuperà direttamente. L'importante è la trasparenza e la correttezza che già stai dimostrando occupandoti della questione. Chissà quando tutti gli agenti immobiliari sapranno veramente offrire un servizio di vera qualità!
    Cordialissimi saluti.
    Maria Cavuoti
     
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  18. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Allora fcciamo un po' di chiarezza. Il fatto che nel condominio siano già state effettuate delle compravendite, non una ma diverse, significa ch NON vi sono elementi ostativi al trasferimento dell'immobile. Il certificato di agibilità se richiesto dall'acquirente va consegnato allo stesso. Per quanto riguarda i Notai vi sono quelli che sempre lo richiedono ed altri che non lo richiedono. Il fatto che non vi sia il certificato di agibilità non comporta la non trasferibilità dell'immobile. E' chiaro che quel certificato rappresenta una garanzia che l'immobile sia in regola con quello che sono le caratteristichei relative all'immobile e alla sua conformtà ai progetti. Dato che per i più svariati motivi in un immobile, specie in un condominio può non esserci, prchè magari mancano gli estintori nei box, la soluzione, in caso di compravendita è la richiesta dell'agibilità parziale
     
  19. Roberto Uslenghi

    Roberto Uslenghi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La richiesta di agibilità deve essere presentata, con tanto di certificazione di tutti gli impianti, dal costruttore (sarebbe meglio), ma anche tramite l'amministratore di condominio. Fatto il tutto e sostenuto il relativo costo con le sanzioni dovute, il certificato verrà rilasciato. L'agibilità parziale, come già detto, è relativa solo all'appartamento, quindi le parti comuni ne rimarranno comunque sprovviste. E all'acquirente "pignolo", potrebbe non bastare. Il suggerimento è quindi quello di affidarsi ad un bravo agente immobiliare, capace di far digerire al futuro possibile acquirente, questo piccolo handicap.
    Ciao
     
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  20. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Tra le obbligazioni del promittente alienante vi è anche quella di ALLEGARE IL CERTIFICATO DELL'IMMOBILE (NON STO' URLANDO OK..........) , la sua omessa consegna di tale certificato costituisce inadempimento con possibilità di risoluzione contrattuale da parte del promissario acquirente..........
    A meno che lo stesso, per essendo a conoscenza della problematica, abbia inteso comunque dare esecuzione al contratto (Corte appello di Torino, 23 Giugno 2004).
    L'agente immobiliare ha il dovere di informare , sempre e comunque, sui dettagli che sono determinanti per la conclusione dell'affare...................
     
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