Vendita appartamento locato da 1 anno

[Slartibartfast]

Credo tu risponda solo al fatto della prelazione, che ritengo anch'io ragionevole.

Io mi riferivo alla interpretazione data da Slartibartfast.

Però se il nuovo proprietario ha comprato per se, prima della scadenza del 4° anno, manda la disdetta punto e basta. In questo caso non scatterebbe più il diritto di prelazione perchè la disdetta sarebbe motivata da uso personale, non da vendita.

Dubito che la tua interpretazione sia confermata dalla magistratura.

A parte che la mia non è un'interpretazione ma è quello che dice la legge, è ovvio che se neghi il rinnovo per cause che sono diverse dalla vendita non esiste prelazione.

Precisiamo: al 4* anno il proprietario NON "manda la disdetta e basta", ci sono casi precisi previsti dalla legge per poter disdire al primo quadriennio. Fuori da questi casi il contratto si rinnova per altri 4 anni

 

[brina82]

di fatto ha un rendimento interessante, potrebbe essere vendibile locato

Considerato poi che i conduttori pagano e che il prezzo di compravendita non sarà mai pari a 118mila, credo ci sia qualche probabilità che la vendita si concretizzi. Si potrebbe provare a vendere a queste condizioni.

 

[Bastimento]

Nel caso di disdetta per uso personale non c'e' la prelazione per ovvie ragioni.
La prelazione a favore del conduttore opera solo nel caso di trasferimento a terzi lettera g) dell'articolo 3 legge 431/1998
C'e' solo se il nuovo proprietario dovesse vendere e disdettare il contratto alla prima scadenza avvalendosi dell'articolo 3 lettera g. Fra l'altro la prelazione a favore del conduttore non opera nel caso di trasferimento a parenti entro il secondo grado come stabilito dall'articolo 38 della legge 392/1978.
Sinceramente la tua contestazione non mi e' chiara.

Mi spiace che questa interessante dissertazione si mescoli al tema principale di questa discussione: ma vorrei approfondire la questione, vista la disponibilità vostra.

Provo a ripetere le mie perplessità circa la lettura che Slartibartfast fa della legge.

1) Non abbiamo dubbi sul fatto che "La prelazione a favore del conduttore opera solo nel caso di trasferimento a terzi lettera g) dell'articolo 3 legge 431/1998"

Ma Slartibartfast ha scritto al post 22::

L'appartamento viene quindi venduto con il contratto in corso e l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione.Se fossimo alla scadenza dei primi 4 anni e venisse comunicata disdetta del contratto a causa della vendita, allora gli inquilini avrebbero diritto di prelazione.

2) Cioè ritiene che la prelazione dettata dal suddetto articolo 3 g), scatti solo e soltanto in caso di Disdetta alla prima scadenza (art.3 c.1,) e (and) in presenza di intenzione a vendere.

3) Non scatterebbe invece la prelazione, di fronte ad una vendita pura e semplice, operata durante il primo quadriennio. (senza disdetta al conduttore)

Non nego che prendendo alla lettera il testo della legge, tale conseguenza non abbia ragion d'essere.

Ma è sul piano logico, supponendo che il dettato del punto g) dell'art 3 sia indotto da una forma di garanzia verso il conduttore, che mi sembra limitativa la conseguenza.

4) Infatti il locatore, di fronte ad un compratore interessato in proprio a quell'immobile, si guarderebbe bene dal disdettare il proprio conduttore, con conseguente obbligo di dargli la prelazione; e venderebbe al terzo compratore, lasciando a lui, alla scadenza del quadriennio, di esercitare il diritto di disdetta secondo il punto a) del solito articolo.
Per questo parlo di aggiramento del diritto di prelazione del conduttore, che si verrebbe a trovare scavalcato: come se il punto g) perdesse in sostanza di efficacia pratica potendo così facilmente essere eluso.

@od1n0: sono curioso di avere il tuo parere. Il mio è un processo alle intenzioni? A me sembra la legge non si debba intendere in modo così ristretto.come al passo 2, e dubito non ci siano state prese di posizione della magistratura in merito.

 

[Studio Roversi]

Provo a dare anch'io il mio contributo. Ricordo che Penny qualche tempo fa aveva scritto che esistono due tipi di prelazione che non vanno confuse, la prelazione legale, cioè quella prevista dalla legge 431/98 che scatta solo alla prima scadenza contrattuale, e quella volontaria, cioè quella che il locatore può concedere liberamente al conduttore in caso di vendita dell'unità locata in un qualunque momento del contratto e che nulla ha a che vedere con la prelazione legale per diniego di rinnovo. Tale prelazione è denominata volontaria o convenzionale perchè tale diritto può esistere solo se liberamente pattuito in sede contrattuale, infatti in tutti i contratti abitativi a canone libero o concordato è presente una clausola in cui viene o non viene concessoa tale prelazione al conduttore.

Questo è il punto da analizzare. Se è presente nel contratto una clausola in cui il locatore concede esplicitamente la prelazione al conduttore in caso di vendita dell'unità immobiliare, in questo caso caso al conduttore spetta la prelazione di fronte a terzi sull'acquisto del bene locato e il locatore venditore ha l'obbligo di preventivamente informarlo della sua volontà di alienarlo, invitandolo ad esercitare o meno il diritto che lui stesso gli ha concesso alla stipula del contratto. In caso contrario, vale solo l'altro di prelazione, quella di legge, di cui si è diffusamente discusso in questo topic.

 

[ludovica83]

Si ma se il contratto l'ha redatto chi ha iniziato questo post...

1 anno fa ho affittato un appartamento di due miei clienti,

do per scontato che abbia riletto il contratto e non trovando alcuna clausola... abbia posto questa domanda...
... perché se no tra poco chiediamo anche agli AI di postare copia dei loro contratti per sicurezza...in modo tale da essere sicuri che si sappiano anche rileggere...

 

[Bastimento]

Grazie anche a Roversi, ma qui è chiaro che stiamo discutendo del campo di esistenza della prelazione legale.

La domanda è:
In caso di vendita a terzi entro il primo quadriennio del contratto 4+4 è obbligatorio concedere la prelazione all'inquilino, o solo se nel contempo viene data disdetta?

- Io propendo per ritenere che la legge intenda stabilire l'obbligatorietà (legale) della prelazione dell'inquilino
- altri ritengono che in assenza di disdetta si possa ignorare la prelazione.

 

[Slartibartfast]

Grazie anche a Roversi, ma qui è chiaro che stiamo discutendo del campo di esistenza della prelazione legale.

La domanda è:
In caso di vendita a terzi entro il primo quadriennio del contratto 4+4 è obbligatorio concedere la prelazione all'inquilino, o solo se nel contempo viene data disdetta?

- Io propendo per ritenere che la legge intenda stabilire l'obbligatorietà (legale) della prelazione dell'inquilino
- altri ritengono che in assenza di disdetta si possa ignorare la prelazione.

Scusami ma non riesco a capire la tua posizione. Se la legge non parla in nessun modo di prelazione al di fuori del caso di disdetta a causa di vendita, perché pensi che debba esserci la prelazione obbligatoria?
Nei casi in cui è obbligatoria la prelazione (locazione commerciale con accesso di consumatori e utenti) è chiaramente scritto nel testo della legge. Senza polemica, mi sembra che tu stia complicando una delle poche cose semplici che ci sono rimaste

 

[ab.qualcosa]

@Slartibartfast è stato preciso e puntuale e meriterebbe una lastra in perspex come premio per la migliore risposta del thread

 

[Bastimento]

Senza polemica, mi sembra che tu stia complicando una delle poche cose semplici che ci sono rimaste

Sarà. Ma con la tua posizione mi insegni che la lettura delle leggi e delle sentenze, è meno banale di quanto appaia a prima vista.
Sicuro che tutti leggano la legge come te? Se io sono una singola eccezione possiamo stare tranquilli dandoti ragione.
ma se come me cominciano ad esserci altri a leggerla in modo estensivo, ad es. un giudice, incapperemmo in una causa persa.
p.s.:
leggo la risposta di ab.qualcosa: bene, ma è una tua ipotesi o hai elementi a conferma?

 

[ab.qualcosa]

Non è una ipotesi.
La legge è chiara e la pratica assolutamente non ambigua.
Non esiste alcun dubbio circa l'insussistenza del diritto di prelazione nel caso di vendita degli immobili urbani ad uso abitativo, ad eccezione del singolo caso riportato dalla legge.