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  1. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho comprato un appartamento già affittato e quindi con un contratto già in essere (c.d. 4+4) tra inquilino e precedente proptietà (siglato da due mesi).
    Due domande:
    1) resta valido il contratto di locazione in essere oppure ho dititto di ricontrattarlo con il conduttore?
    2) in caso di risposta negativa alla prima domanda (subentro in un contratto che non è possibile modificare) alla scadenza dei primi 4 anni posso ricontrattare il canone di locazione o devo aspettare che siano trascorsi tutti e otto gli anni?
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Resta valido il contratto in essere :affermazione:

    alla scadenza dei primi 4 anni puoi solo per determinati motivi previsti dalla legge che regola le locazioni, disidire il contratto, ripeto disdire e non ricontattare :affermazione:

    La disdetta del contratto da parte del locatore è disciplinata dall'art. 3 della Legge 431/98:

    Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

    b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

    c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

    d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

    e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

    f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

    2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

    3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

    4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

    5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  3. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta: però è assurdo, il governo a varato nuovi inasprimenti fiscali sulla casa ma per 8 anni nomn si possono toccare i canoni di locazione!

    Dura lex sed lex!
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La procedura per apportare un incremento del canone - beninteso, in perfetto accordo con il conduttore - prevede due opzioni:

    1. Opzione "Chiudi&Apri": le parti possono risolvere consensualmente il contratto in corso e stipularne un altro a nuove condizioni economiche.

    2. Opzione "scrittura privata": la registrazione della scrittura privata con cui locatore e conduttore, in corso di contratto, danno atto dell'aumento del canone - a fini probatori e computabili dell'accordo (aumento della base imponibile) - con codice tributo 109 T (modello F23) e con il versamento di una somma pari al 2% dell'incremento del canone che si intende apportare, con un minimo di € 67,00 (articolo 5 della Tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986, n°131). Secondo la prassi in atto presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate (si veda, a tal proposito, la risoluzione 28 giugno 2010, n°60/E), infatti, la scrittura privata in cui si dà atto di un incremento del canone va soggetta ai criteri di tassazione di cui al richiamato articolo 5 della Tariffa.
     
  5. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    perchè il conduttore con un contratto 4+4 stipulato da 2 mesi dovrebbe concedere l'aumento del canone d'affitto :domanda::sorrisone:
     
    A mf.gestimm e Limpida piace questo messaggio.
  6. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    chiaro amici, l'aumento prima degli 8 anni è possibile solo se c'è l'accordo con il conduttore.....che fregatura!
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    :sorrisone: :stretta_di_mano: Senza entrare nel merito della libera contrattazione delle parti nel caso di specie, il #4 intendeva rendere edotto ginore (e chi fosse interessato) della possibilità, concessa alle parti, di registrazione volontaria di aumento (ma anche di riduzione) del canone originariamente pattuito. ;)
     
  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ecco, la riduzione é più interessante, per lo meno, di fronte a un buon inquilino che si trova a pagare un canone troppo alto rispetto l'attuale mercato immobiliare, consiglierei di abbassare il canone! ;)
     
  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nel tuo contratto non sono previsti gli aumenti ISTAT?:occhi_al_cielo:
     
  10. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    no Limpida in quanto ho optato per la Cedolare Secca
     

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