Buongiorno a tutti,
Vorrei sottoporre alla vostra attenzione questo caso.
Ho come oggetto di una compravendita un immobile il cui palazzo risale agli anni 80, che ha come pertinenza, indicata con particella e sub separati, un garage all'interno dell'area condominiale.
Oggetto della compravendita in questione sarebbe solo l'appartamento, in quanto il proprietario vuole per il momento tenerlo per se per il trasloco e venderlo in un secondo momento, così come di comune accordo con la parte acquirente la quale, non gli interessava spendere ulteriormente per l'acquisto anche del garage.
Arriviamo a due giorni dal rogito e lo studio del notaio ci fa presente una legge per la quale il garage non può essere venduto separatamente dall'abitazione, a meno che il palazzo non sia un ante 67 (famosa legge Tognoli) o a meno che il palazzo non abbia effettiva e reale possibilità di parcheggio condominiale.
Ovviamente l'appartamento non dispone di queste due caratteristiche, quindi teoricamente non potrebbe essere venduto separato dal garage.
In realtà il notaio ci ha specificato che, nel 2005 c'è stata un'interpretazione della suddetta legge seconda la quale i garage/posti auto, possono essere venduti separatamente dall'abitazione. tuttavia, non essendo questa una vera e propria legge ma un'interpretazione della stessa, non si sa se funge quindi da spartiacque a riguardo, ovvero per i palazzi costruiti dal 2005 si può , per quelli dopo no, oppure se va a modificare l'intera legge.
In ogni modo il notaio ci ha specificato che esiste una sentenza della corte di cassazione che dice che, in questo caso la vendita può anche essere fatta ma che il futuro proprietario, potrà, un giorno, volendo, avvalersi del diritto d'uso sul garage /posto auto e quindi usufruire gratuitamente (sempre se a seguito di una sentenza il giudice gli dia ragione, in quanto c'é la possibilità, visto non vi è una legge vera e propria, che possa anche non sussistere il diritto).
Il problema ora è questo: partendo dal fatto che il notaio sembra escludere la possibilitá di soprassedere in qualunque modo su questa cosa all'interno dell'atto, visto che l'acquirente non può acquistare il garage per questioni di disponibilità finanziarie, l'attuale proprietario si trova intrappolato, in quando o cede al prezzo del solo appartamento anche il garage, perdendoci in termini di guadagno, oppure lo tiene col rischio che un giorno, il futuro proprietario, venuto in fase di rogito a conoscenza di questa cosa, possa rivendicare questo diritto d'uso che di conseguenza porterebbe l'attuale proprietario a non riuscire mai più a vendere quel garage (se la signora potrà usufruirne gratuitamente in quanto vanta su esso diritto d'uso, perché mai dovrebbe comprarlo?)e continuerà a pagarci tasse e quant'altro senza goderne.
A questo punto, che fare???
Abbiamo chiesto al notaio se era possibile soprassedere su questa cosa in qualche modo, avvalendosi del fatt che non vi é una vera e proprio legge che garantisce questo diritto d'uso ma "solo" una corte di cassazione che parla della "possibilità di" (salvo un giudice favorevole o meno alla cosa in seguito ad un processo) godere di questo diritto d'uso.
La parte acquirente al momento non sa niente di questa cosa (non ne sapeva niente nessuno in realtá) ma qualora in fase di rogito il notaio leggesse questa cosa potrebbe sfruttarla a proprio favore, mentre il venditore non sa che pesci prendere trovandosi con le mani legate.
Mi appello quindi alla vostra conoscenza ed esperienza: cosa di può fare? Effettivamente il notaio, visto i termini e la mancanza di una legge vera propria ma solo di questa sentenza della corte di cassazione,, potrebbe soprassedere sulla cosa, quindi evitare di inserire che le parti sono a conoscenza che la parte acquirente potrà vantare un diritto d'uso, o è comunque obbligato a citarla? Visto che é solo una sentenza (correggetemi se sbaglio) che parla di questa possibilità di avvalersi di un diritto d'uso (salvo concessione del giudice) e non una vera e propria legge, può non metterla senza pericoli deontologici?
Ci sarebbe un altro escamotage per uscire da questa situazione senza nuocere all'attuale venditore?
Spero di essere stata chiara nel prospettare la situazione e ringrazio tutti per gli eventuali commenti.
Grazie,
Vorrei sottoporre alla vostra attenzione questo caso.
Ho come oggetto di una compravendita un immobile il cui palazzo risale agli anni 80, che ha come pertinenza, indicata con particella e sub separati, un garage all'interno dell'area condominiale.
Oggetto della compravendita in questione sarebbe solo l'appartamento, in quanto il proprietario vuole per il momento tenerlo per se per il trasloco e venderlo in un secondo momento, così come di comune accordo con la parte acquirente la quale, non gli interessava spendere ulteriormente per l'acquisto anche del garage.
Arriviamo a due giorni dal rogito e lo studio del notaio ci fa presente una legge per la quale il garage non può essere venduto separatamente dall'abitazione, a meno che il palazzo non sia un ante 67 (famosa legge Tognoli) o a meno che il palazzo non abbia effettiva e reale possibilità di parcheggio condominiale.
Ovviamente l'appartamento non dispone di queste due caratteristiche, quindi teoricamente non potrebbe essere venduto separato dal garage.
In realtà il notaio ci ha specificato che, nel 2005 c'è stata un'interpretazione della suddetta legge seconda la quale i garage/posti auto, possono essere venduti separatamente dall'abitazione. tuttavia, non essendo questa una vera e propria legge ma un'interpretazione della stessa, non si sa se funge quindi da spartiacque a riguardo, ovvero per i palazzi costruiti dal 2005 si può , per quelli dopo no, oppure se va a modificare l'intera legge.
In ogni modo il notaio ci ha specificato che esiste una sentenza della corte di cassazione che dice che, in questo caso la vendita può anche essere fatta ma che il futuro proprietario, potrà, un giorno, volendo, avvalersi del diritto d'uso sul garage /posto auto e quindi usufruire gratuitamente (sempre se a seguito di una sentenza il giudice gli dia ragione, in quanto c'é la possibilità, visto non vi è una legge vera e propria, che possa anche non sussistere il diritto).
Il problema ora è questo: partendo dal fatto che il notaio sembra escludere la possibilitá di soprassedere in qualunque modo su questa cosa all'interno dell'atto, visto che l'acquirente non può acquistare il garage per questioni di disponibilità finanziarie, l'attuale proprietario si trova intrappolato, in quando o cede al prezzo del solo appartamento anche il garage, perdendoci in termini di guadagno, oppure lo tiene col rischio che un giorno, il futuro proprietario, venuto in fase di rogito a conoscenza di questa cosa, possa rivendicare questo diritto d'uso che di conseguenza porterebbe l'attuale proprietario a non riuscire mai più a vendere quel garage (se la signora potrà usufruirne gratuitamente in quanto vanta su esso diritto d'uso, perché mai dovrebbe comprarlo?)e continuerà a pagarci tasse e quant'altro senza goderne.
A questo punto, che fare???
Abbiamo chiesto al notaio se era possibile soprassedere su questa cosa in qualche modo, avvalendosi del fatt che non vi é una vera e proprio legge che garantisce questo diritto d'uso ma "solo" una corte di cassazione che parla della "possibilità di" (salvo un giudice favorevole o meno alla cosa in seguito ad un processo) godere di questo diritto d'uso.
La parte acquirente al momento non sa niente di questa cosa (non ne sapeva niente nessuno in realtá) ma qualora in fase di rogito il notaio leggesse questa cosa potrebbe sfruttarla a proprio favore, mentre il venditore non sa che pesci prendere trovandosi con le mani legate.
Mi appello quindi alla vostra conoscenza ed esperienza: cosa di può fare? Effettivamente il notaio, visto i termini e la mancanza di una legge vera propria ma solo di questa sentenza della corte di cassazione,, potrebbe soprassedere sulla cosa, quindi evitare di inserire che le parti sono a conoscenza che la parte acquirente potrà vantare un diritto d'uso, o è comunque obbligato a citarla? Visto che é solo una sentenza (correggetemi se sbaglio) che parla di questa possibilità di avvalersi di un diritto d'uso (salvo concessione del giudice) e non una vera e propria legge, può non metterla senza pericoli deontologici?
Ci sarebbe un altro escamotage per uscire da questa situazione senza nuocere all'attuale venditore?
Spero di essere stata chiara nel prospettare la situazione e ringrazio tutti per gli eventuali commenti.
Grazie,