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  1. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, vi scrivo per chiedere un vostro consiglio circa la seguente questione:
    - nel 2011 i miei genitori decidono di trasferirsi dalla provincia di Bari in provincia di Padova, quindi mettono in vendita la propria abitazione in provincia di Bari al prezzo di 325.000,00. Per questa abitazione si presenta, tra i tanti interessati, una famiglia che offre 300.000,00 euro, quindi con loro si effettua nell'aprile 2011 il preliminare con caparra confirmatoria, indicando come data del rogito "entro e non oltre il 30/12/2011". Queste persone, oltre a non specificare nel preliminare che a loro volta dovevano vendere la loro abitazione, hanno sempre dichiarato che potevano affrontare regolarmente l'acquisto.
    I miei, fatto quel preliminare, con la stessa caparra eseguono un preliminare nel maggio 2011 per l'abitazione in prov. di Padova, al prezzo di 213000,00 + IVA, venduta da una ditta, indicando come data del rogito entro il 31/01/2012.
    Per vari motivi i miei genitori si trasferirono già presso questa abitazione, d'accordo con il venditore, stipulando contratto di uso a titolo gratuito senza specificare la scadenza, anche perché gli acquirenti dell'abitazione in Bari, nel caso di anticipo della data del rogito volevano subito l'abitazione libera da persone e cose.
    Arrivati a dicembre 2011, scadenza del termine per il rogito dell'abitazione in Bari, questo non veniva effettuato perché gli acquirenti non sono riusciti a vendere la propria abitazione, quindi:
    1) i miei inviano a loro lettera di diffida ad adempiere;
    2) loro rispondevano chiedendo l'aggiornamento delle planimetrie catastali per poter fare il rogito;
    3) fatto ciò, i miei gli inviavano nuova lettera con richiesta del nome del notaio, data ed ora del
    rogito e diffida ad adempiere pena risoluzione del contratto, salvo richiesta di maggiori danni (qui siamo in attesa di risposta).

    Nel frattempo nel mese di gennaio 2012 scadeva il termine anche per l'abitazione di Padova, in quel contesto il venditore riferiva che essendo passati 5 anni dalla costruzione, è scaduta una sorta di IVA e
    che dovevamo pagarla noi (circa 18.000,00 euro), in più lasciava la possibilità ai miei di continuare a restare nell'abitazione a titolo gratuito fino a dicembre 2012.
    Per quanto sopra vi chiedo:
    1) è stato corretto per l'abitazione di Bari a diffidare gli acquirenti o sarebbe stato meglio invitarli noi venditori a fare il rogito trattenendo la caparra se non si fossero presentati?
    2) è lecito chiedere quest'IVA della quale nessuno prima d'ora ne aveva parlato, neanche indicata sul preliminare?
    3) nel caso il venditore di Padova volesse fare causa, possiamo indicare che il tutto è stato conseguenziale al comportamento degli acquirenti di Bari?
    Vi ringrazio per i consigli che vorrete fornirmi.

    Onofrio
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve

    E' stato corretto diffidarli ad adempiere , il passo successivo per la messa in mora è dipendente dal quello che è stato scritto nel compromesso... se avete scritto " il rogito si terrà entro e non oltre il xx/xx/xxxx termine ultimo e perentorio " allora significa che oltrepassato quel termine sono inadempienti e puoi procedere " de facto " alla risoluzione del contratto con conseguente trattenimento della caparra " ... vedi che per i danni dovrai fare un procedimento a parte ... se invece , come spesso accade, avete scritto entro il senza specificare " termine perentorio " allora dovrai , o richiedere la risoluzioine consensuale o rivolgerti ad un giudice ed iniziare una trafila... questo perchè se manca il termine ultimo e perentorio , si da per acclarato che potrebbe esserci uno slittamento...
    Per poter dare una risposta precisa si dovrebbe vedere cosa hai firmato, in linea di massima non è una richiesta lecita.
    E' la realtà delle cose.Fabrizio
     
  3. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve studiopci,
    grazie per la risposta.
    Nel preliminare chiamiamolo "di Padova" non vi era scritto nulla in merito al versamento di quest'IVA, è una cosa che è nata dal venditore alla scadenza della data indicata sul preliminare. La cifra che chiede è di circa 18.000,00 euro oltre al prezzo dell'abitazione (a suo dire l'IVA derivata dai materiali acquistati per la realizzazione dell'appartamento) più un affitto di circa 600 euro al mese (a fondo perduto) finchè non si fa il rogito... ma quanto verrà a costare questa abitazione?
    Se decidiamo di non dargli nulla, lui si trattiene la caparra come previsto per legge, noi cercheremo un'altra abitazione, ma lui potrebbe fare causa per recuperare quell'IVA?
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Senza leggere " de visu " le carte, la risposta è purtroppo approssimativa, comunque se la caparra è imputata come confirmatoria ha diritto a trattenere la caparra come danni e non può richiedere altro, ne tantomeno l'IVA... che precisiamo ... mi sa tanto di scusa per avere una cosa di soldi. Fabrizio
     
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  5. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, dopo 5 anni dalla fine lavori l'immobile non sarà più soggetto ad IVA 4% per la prima casa o 10% se seconda casa, ma diventa soggetto a imposta registro 3% se prima casa 10 % per la seconda. Certamente il costruttore non può chiederti l'IVA che non c'è, anche perchè non è un costo e al costruttore non incide.
    Sul preliminare di compravendita sarà scritto il prezzo e in altro punto che è soggetto ad IVA.;)
     
  6. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao, sul preliminare di Padova non è indicata da nessuna parte l'IVA, infatti il prezzo finale dell'abitazione è stabilito in 213.000,00 euro (senza indicare +IVA o IVA compresa) nè è indicato in alcun altro punto che in caso di inadempienza bisogna pagare una qualche somma di denaro a titolo di risarcimento oltre la caparra confirmatoria.
    Alla scadenza della data del rogito e, dopo dieci giorni, alla scadenza dei 5 anni, il costruttore ha chiesto "a voce" come risarcimento l'IVA relativa ai materiali da lui acquistati in sede di costruzione dell'appartamento, più la differenza tra l'IVA al 4% che dovevano dare i miei al rogito e l'importo attuale corrispondente all'imposta di registro al 3%. E' possibile ciò?
    Inoltre i miei stanno aspettando la risposta dai compratori di Bari, diffidati ad adempiere, e nel frattempo stanno occupando a titolo gratuito l'appartamento di Padova da giugno 2011. Per tale motivo il venditore ha chiesto anche il pagamento dell'affitto di quest'ultima abitazione fino a che i miei non faranno il rogito.
    Sicuramente ha ragione sul fatto che il rogito per l'abitazione di Padova non si è potuto fare e quindi ha subìto delle perdite, ma questo è comunque dovuto al mancato rogito dell'abitazione di Bari non fatto per problemi degli altri acquirenti. Se la richiesta dell'IVA non è lecita, si può chiedere agli acquirenti di Bari, come risarcimento danni la ritenzione della caparra + le spese condominiali + l'affitto dell'abitazione di Padova? Per fare ciò bisogna fare causa? Per quanto tempo rimarrà bloccata la casa prima di rimetterla in vendita?
    Se gli acquirenti dell'abitazione di Bari non si fanno sentire entro i 15 gg. indicati nella lettera, quali sono i passi da compiere per rimettere in vendita la casa?
    Grazie per l'attenzione e per i vostri consigli.
     
  7. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    si può chiedere agli acquirenti di Bari, come risarcimento danni la ritenzione della caparra + le spese condominiali + l'affitto dell'abitazione di Padova? Per fare ciò bisogna fare causa? Per quanto tempo rimarrà bloccata la casa prima di rimetterla in vendita?
    Se gli acquirenti dell'abitazione di Bari non si fanno sentire entro i 15 gg. indicati nella lettera, quali sono i passi da compiere per rimettere in vendita la casa?
     
  8. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Tu puoi trattenere la caparra o in alternativa chiedere i danni .
    Ti consiglio la prima ,visti i tempi biblici della giustizia italiana.
    Se trattieni la caparra non dovrai intentare nessuna causa ,casomai saranno loro a chiamarti in giudizio.
    Ma l'avv. che ti ha assistito con le diffide che dice?
    Attenzione se ti anno chiesto documenti inerenti l'imm.,e tu non li dai ,potresti essere tu l'inadempiente,Occhio sento puzza di bruciato .

    Ciao bubù
     
  9. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Già.... puzza di bruciato.
    L'IVA che l'impresa ti chiede, è quella pagata per i materiali che sono serviti alla costruzione dell'immobile e che passati 5 anni sono diventati indetraibili per l'impresa.
    Strano che sul preliminare non sia riportato in nessuna parte che l'atto è soggetto ad IVA.
    Se esiste il contratto di uso gratuito (che va registrato) l'impresa non può chiederti nulla come affitto, ma può chiederti la liberazione.
    Prima di agire con gli acquirenti, giustamente c'è da pararsi le spalle e veirificare che tutta la documentazione dell'appartamento di Bari sia in regola, e da quanto scrivi al punto 2 e 3 del tuo primo post riusulterebbe così.
    Io sono di Padova se ti serve sono a disposizione.
     
  10. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Certo qualsiasi nostro suggerimento è preferibile sia con carte alla mano.....
     
  11. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    @maria antonietta
    Ciao, tutta la documentazione per la casa di Bari è ok, l'unica cosa da fare è il rogito!
    Per il discorso dell'IVA, la quale non risulta scritta da nessuna parte sul preliminare, mi sono informato e non dovrei darla, a meno che con una causa il giudice stabilisca ciò, è corretto?
    Per la casa di Bari ho spedito la raccomandata, ma risulta in giacenza. Per i destinatari risulta notificata ugualmente la raccomandata, anche se non viene mai ritirata dall'Ufficio Postale?
     
  12. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'IVA è una tassa come la tassa di registro, la differenza è che l'IVA la dai al costruttore che la versa allo stato, mentre la tassa di registro la dai al notaio che poi versa..... dubito che non sia dovuta..... se poi sono passati i 5 anni dall'agibilità la casa nuova è soggetta a tassa di registro, ne consegue che devi versarla al notaio quando stipuli.
    Per la raccomandata non è consegnata se non ritirata..... manda un telegramma
     
  13. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La raccomandata dopo la seconda volta che il postino passa torna indietro .
    A quel punto va notificata al comune dell'ultima residenza e dopo 60gg(non ricordo se 30 o 60) se non erro e come se l'avesse ricevuta.Per Quanto riguarda Bari stai in una botte di ferro.

    Ciao bubù
     
  14. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti adesso, in caso di rogito, pagherò l'imposta di registro, il venditore vorrà quindi dai miei la differenza tra l'IVA che lui ha perso, a titolo di danno... Solo che non vuole solo quella che bisognava pagare al rogito, ma anche quella relativa ai materiali che lui ha versato al momento della costruzione.
     
  15. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nuove notizie: in riferimento al suddetto post, il venditore vuole il versamento della cifra che lui ha perso di IVA altrimenti si vedrà costretto a invitare i miei da un notaio nominato da lui per rogitare, operazione che non potrà avvenire per mancanza del saldo, quindi si tratterrà la caparra e probabilmente interromperà l'affitto a titolo gratuito.
    Ora in base a questo, vorrei chiedere:
    - può questo venditore invitare noi acquirenti davanti un notaio scelto da lui oppure dovrebbe fare "la trafila" come abbiamo fatto noi per gli acquirenti di Bari (perchè nei loro confronti anche noi avremo fatto questo "invito dal notaio" ma ci hanno riferito che non sarebbe legale) ?
    - se non può, cosa suggerite di fare quando arriverà la lettera di invito a presentarsi davanti al notaio? Si può rispondere specificando che il notaio lo scegliamo noi in quanto acquirenti, come stabilito sul preliminare?
    Sempre secondo voi è meglio affrontare una causa, spiegando poi al giudice che la nostra inadempienza, con il venditore di Padova, è scaturita dall'inadempienza attuale ed irrisolta con gli acquirenti di Bari per l'abitazione messa in vendita da noi?
     
  16. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Il notaio lo sceglie la parte acquirente ,salvo patti diversi.Tieni presente che già siete inadempienti perchè la data del rogito è scaduta quindi in teoria il venditore potrebbe già trattenere la caparra(mi sembra di capire che non c'è nessun accordo scritto, per il prolungamento della scadenza 31 01 2012 quindi..........)
    Se intenti una causa, il giudice prenderà atto che hai avuto dei problemi causati da terzi e non dal venditore,la perdi,secondo me ,ed agiungi spese su spese che ti dovrai far risarcire da bari ,per tutto quello che ci siamo detti.Metti anche in conto che una causa del genere non dura meno di due tre anni .
    Il mio consiglio spassionato!?!?!?se con la caparra di bari copri tutti i danni di padova chiudi così.

    Ciao bubù

    Ciao bubù
     
  17. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Credo che in tutti i casi qui si parli di causa persa.
    Il problema essenziale è che per te la vendita e l'acquisto sono legate, ma per le altre parti no.
    Nel senso che la vendita di Bari, non necessariamente doveva avere il fine di un acquisto, potevi metterli "via".
    E' un rischio che ti sei assunto tu quello di acquistare Padova senza la sicurezza di avere il soldi in tasca.
    Per Padova, non spetta al venditore sapere da dove vengono i soldi per l'acquisto, potresti averli indipendentemente dalla vendita di Bari.
    E' un pò il cane che si morde la coda, ma in effetti se tutto fila liscio non ci sono problemi, ma appena succede qualcosa si inceppa tutto.
    Se ci aggiungi poi che avete già l'utilizzo dell'immobile, le scadenze già passate, ecc.
    Resta da chiarire la faccenda IVA e TR, come detto, essendo di Padova se vuoi posso aiutarti, nel mio piccolo o quantomeno suggerirti qualcosa di più concreto. Essendo anche costruttori, credo di aver capito, ma devo vedere le carte per poterti aiutare concretamente........
    Contattami pure in privato non ci sono problemi.
    a tua disposizione
    Ciao
     
  18. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, attenzione sembra che abbiano introdotto di nuovo l'IVA anche se trascorsi 5 anni, vedere a giorni il maxiemendamento.!!!!!!
     
    A Onix80 piace questo elemento.
  19. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao, hai qualche riferimento in più per riferirlo al venditore? Chissà che si apra uno spiraglio....
     
  20. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    @studiopci @maria antonietta

    Salve a tutti, vi aggiorno sulla situazione:
    - il venditore di Padova, per nostra fortuna, ha messo in stand-by il preliminare, a fronte del pagamento di una piccola spesa considerata come affitto, fino a quando i miei faranno il rogito, in sostanza prima si fa meglio è;
    - per la casa di Bari, gli acquirenti inadempienti hanno ritirato dall'ufficio postale la raccomandata, quindi sono scattati i 15 giorni entro i quali devono comunicare data, ora e notaio per il rogito.
    Per quanto sopra, in caso i predetti non comunichino nulla, come si procede?
    Nel caso bisogna instaurare una causa civile per risolvere/recedere il preliminare con conseguente trattenimento della caparra, gli stessi, dichiarando che in questi mesi sono sopraggiunti loro problemi economici (sono in cassa integrazione e non riescono a vendere il loro appartamento per comprarsi quello dei miei) hanno possibilità di riavere la caparra?
    Ringraziandovi sin d'ora, attendo vostre indicazioni al riguardo.
     

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