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  1. massipini

    massipini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono proprietario d un appartamento dato in comodato gratuito al figlio .
    Vorrei trasferire la proprietà al medesimo; mi è stato sconsigliato per vari motivi l'utilizza dell'istituto della donazione.
    L'alternativa è stipulare un contratto di compra-vendita: si pone il problema del pagamento ed in particolare:
    risulterebbe aleatoria la ipotesi del rilascio da parte del figlio di un assegno bancario a copertura del prezzo di vendita che non porterei all'incasso, la fattispecie del contratto simulato, che dissimulato evidenzia una donazione , darebbe adito all'agenzia delle entrate di intervenire.
    L'altra ipotesi percorribile potrebbe consistere nello stipulare una donazione da parte mia al figlio di una significativa somma di danaro da utilizzare come primo versamento per l'acquisto dell'appartamento che giustificherebbe il possesso del danaro.
    Per la parte residua del debito si potrebbe pensare a rateizzazioni, mi chiedo come organizzarle ed è ipotizzabile una remissione o un semplice abbandono del credito residuo?

    Ringrazio e porgo distinti saluti
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Tuo figlio ha un suo reddito ufficiale e capiente per le ipotetiche rate ?
    Hai altri figli ?
    Forse il tuo potrebbe anche essere l'unico saco di una vendita con riserva di proprietà.
     
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  3. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    perchè non donare l'intera somma di denaro? e poi perchè l'ade dovrebbe intervenire. Se doni la casa incasserebbe nulla se invece doni i soldi e vendi la casa incassa il 3%.
    o mi sbaglio?
     
  4. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non vedo migliore soluzione di quella di donare la casa al figlio (minori costi in assoluto).
    L'unico problema potrebbe esserci se ci sono altri figli ed il donante dovesse morire in tempi brevi (mi sembra dieci anni); in questo caso l'altro figlio potrebbe far rientrare la casa donata nell'ambito della legittima (cioè volerne una parte del valore anche lui).
    Questo è quanto ritengo .......
     
  5. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il problema, come ormai risaputo e detto anche dall'amico massipini, è che un immobile donato non è più facilmente commerciabile, per cui togliere la possibilità al donatario di, in futuro, venderlo, (e questo fino a 10 anni dalla morte del donante, salvo revocatorie degli eredi e non 10 anni dalla donazione).
     
  6. pinox

    pinox Membro Junior

    Privato Cittadino
    se non vci sono altri figli a cosa serve la donazione? se invece vi sono altri eredi si potrebbe al momento dell'atto (se possibile) far fare un atto di rinuncia agli stessi per evitare di aspettare 10 anni.
     
  7. apbergamo

    apbergamo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non so rispondere alle tue domande specifiche. Divago un po' con un suggerimento, nel caso ti possa essere utile. Anche nella mia famiglia stiamo valutando un'operazione simile alla tua, finalizzata a pagare l'IMU come prima casa e non come seconda sull'immobile in comodato gratuito al figlio. Se la finalità è la medesima, in alternativa alla donazione ed alla compravendita potresti donare l'usufrutto al figlio: paghi l'IMU come prima casa, il figlio diviene di fatto "proprietario" dell'immobile (nel senso che puo' farne quasi tutto ciò che vuole - tranne venderlo - ) e non ci sono problemi di rivendita futura. I costi di questa operazione sono simili a quelli della donazione e quindi inferiori a quelli della compravendita
    Ciao
     
  8. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quanto detto da apbergamo è giustissimo.
    Il ricongiungimento fra usufrutto e nuda proprietà avverrà automaticamente (vi auguro più tardi possibile).
     
  9. massipini

    massipini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Con riferimento alle gentili risposte ed alle precisazioni richieste aggiungo che ho un altro figlio a cui ho già donato con atto pubblico una somma di danaro equivalente al valore dell'immobile . Il figlio in godimento del comodato gratuito ha un regolare contratto di lavoro presso un ministero a tempo indeterminato quale ingegnere, sposato in comunione dei beni. Sarei particolarmente grato a chi vorrà inviare consigli più mirati alla fattispecie come meglio delineata. Ringrazio ed auguro un buon anno.
     
  10. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non sono un esperto ma credo che :
    - la donazione (se del caso) vada fatta esplicitando che non rientra nella comunione dei beni (lo si può fare con l'acquisto, a maggior ragione con una donazione, firmando la moglie che non entra in comun ione)
    - l'altro figlio dovrebbe fare contemporaneamente un atto di rinuncia ad una futura eventuale pretesa sull'immobile donato
     
  11. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la rinuncia non è legale finchè è in vita il donante
     
    A Umberto Granducato e Bagudi piace questo messaggio.
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'introduzione dell'IMU sta provocando una ginnastica mentale su come arrivare a tutte "prime case".
    Quasi tutte armi a doppio taglio.
    La legge è stata fatta con grande attenzione.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  13. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' vero : è stata fatta con grande attenzione.
    In nessun altro paese al mondo sarebbe stata fatta così perché ovunque il concetto sarebbe stato che ogni Famiglia ha diritto ad una "prima casa" e relativa tassazione, a prescindere se di proprietà dello stesso o di un parente ascendente o discendente .....
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il legislatore ha messo la massima attenzione per tutelare gli interessi dell'apparato governativo ( che non sono quelli dei cittadini ) per difenderli dai vari escamotages : finti divorzi, finte donazioni, finte vendite, tutto finto spendendo lo stesso un sacco di soldi ed aprendo altri problemi. Rendiamoci conto che la morsa fiscale esiste ed è stringente. La soluzione non sono gli escamotages ma contestare quella legge nei modi consentiti dalla Costituzione : il voto alle elezioni.

    Come si concilia il desiderio/necessità di escamotages con i pronostici di riconferma di Monti ?

    Non sto facendo politica, descrivo quello che si legge sui giornali : tutti scontenti di una IMU, tutti a favore di Monti ? Non capisco. Forse vogliamo due IMU.
     
    A Valeria Morselli e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  15. massipini

    massipini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La mia finalità primaria non è quella di non pagare l'IMU quale seconda casa ma di porre su un piano di parità i due figli : ad uno ho donato con atto notarile una somma di danaro equivalente all'appartamento che vorrei trasferire, mentre all'altro di fatto vorrei donate l'appartamento. Si tratta di trovare la soluzione che legittimi una tale operazione : una copra vendita con pagamenti rateizzati. Il danaro per questa operazione, da diluire nel tempo per ovvi motivi di disponibilità , potrebbe da me essere anticipo di volta in volta a titolo di donazione ed al termine risulterebbero entrambi beneficiari della medesima somma di danaro. A seguito di informazioni prese da varie fonti, una tale procedura risulterebbe fattibile. I miei dubbi riguardano la legittimità formale dell'operazione e gli eventuali il controlli dell'agenzia delle entrate, anche se i movimenti verrebbero effettuati in maniera ortodossa e tracciabili. Ringrazio tutti e gradirei il pareri di quanti vorranno intervenenire.
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti ho scritto all'inizio che vedrei nel tuo caso la vendita con riserva di proprietà .
    Trattandosi di padre e figlio è uno dei pochissimi casi in cui non vedo rischi per venditore ed acquirente.Rispetto alla donazione , ha maggior oneri ma è una vendita.
     
  17. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    condivido H&F: preliminare con caparra e pagamenti ratealizzati fino ad arrivare al rogito con il saldo. Ovviamente i pagamenti rateali avverranno con le donazioni delle relative somme di denaro.
     
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