Vendita prima dei cinque anni

Ciao
Sto per vendere il mio appartamento dopo due anni.
So che devo acquistare entrò l anno per non perdere le agevolazioni fiscali.
La mia domanda è questa. I cinque anni sono cumulabili?
Nel senso che il mio obiettivo e andare in affitto ma devo vendere per motivi personali entro breve e acquistare di conseguenza un appartamento.
Fra tre anni posso vendere e andare in affitto o nel momento che io riacquisto casa devo comunque aspettare nuovamente 5 anni per vendere e andare in affitto?
Grazie

 

No non sono cumulabili, il conteggio dei 5 anni parte dall'ultimo rogito fatto!

 

Avevo già aperto un altro topic ma non riesco a fare i conti precisi.
Se io non voglio comprare quanto dovrei pagare di "multa"? Io ho una casa del valore catastale di cc 80 mila euro. Ho in essere un mutuo da 2 anni

 

Dipende da chi hai comprato casa:
Se da impresa devi restituire il 6% di IVA calcolato sul valore dichiarato in atto piu mora 30% piu interessi.
Se da privato devi restituire 7% calcolato sul valore catastale piu stessa mora e interessi.
Non è escluso che tale somma ti sia richiesta dal notaio al momento della vendita a garanzia del venditore.

 

Se proprio non sei in condizione di ricomprare un'altro immobile da adibire ad abitazione principale, per evitare sanzioni potresti acquisire una quota di compropretà di immobile residenziale (ad esempio il 10% della casa dei tuoi genitori, trattandolo come investimento per il futuro che si coniuga bene con il risparmio fiscale)

 

oops! errore .. scusa, a garanzia acquirente .. naturalmente!

 

In che senso? Io potrei comprare il 10% della casa dei miei genitori e poi andare in affitto? Come posso informarmi bene su questa cosa?

 

Ma se acquisti una quota, supponiamo il 50%, ma solo a titolo di esempio, benefici del credito d'imposta solo per la quota parte del 50%, e quindi, evidentemente, paghi le sanzioni e tutto quanto diceva Abakab per il restante 50%. Ovviamente il ragionamento è lo stesso per la quota del 10%.
Mi sbaglio? O non ho capito io?

 

No non è così, anche l'acquisto della sola quota consente di non perdere le agevolazioni evitando contestazione da parte dell'AdE. Per quanto concerne il credito d'imposta saranno calcolate sino a concorrenza delle somme dovute col nuovo acquisto.

 

Scusate. Ma io non ho capito. Io se compro una casa pago il 3 % di imposta e basta.
Se vendo casa mia e compro una quota di casa dei miei genitori (mettiamo il 10%) pagherei il 3% per l imposta su questo 10%. E io così potrei andare in affitto senza ricorrere a sanzioni?

 

Esatto, e non solo su quel del 3% hai un credito di imposta da scontare che probabilmente lo trasformerà in 0%.

 

Ti riporto questo:
"nell'ipotesi in cui il contribuente, dopo aver acquistato con agevolazioni prima casa (art. 1, tariffa, parte prima, DPR 26.4.18986, n.131) un immobile e un box, rivenda, prima del decorso dei 5 anni dall'acquisto, una quota parte dell'immobile, unitamente al box, decade parzialmente dal beneficio limitatamene alla quota-parte dell'immobile ceduto e del box (R.M. 16.2.2006, n.31/E). Di conseguenza, sul valore del bene trasferito sono dovute le imposte ordinarie e le sanzioni del 30% delle maggiori imposte dovute, ai sensi della nota II-bis, co.4 all'art.1 citato, disciplinate le ipotesi di decadenza, che si applica, pertanto, anche al trasferimento infraquinquennale di quote o porzioni di immobili agevolati." (Immobili e Fisco - Frizzera)

Ovviamente non è proprio la stessa cosa, perché qui si parla di rivendita prima dei 5 anni di quota e non di riacquisto di quota entro l'anno.

Però mi sembrerebbe che in questo modo, se le cose fossero diverse, ci sarebbero due pesi e due misure. Ma si sa che siamo in Italia.

Ti chiederei, però, di postarmi la legge o le norme che regolano quello che affermi, ossia che se riacquisto solo una quota di un qualsiasi immobile (e a maggior ragione un diritto diverso dalla intera piena proprietà, come ad esempio la nuda proprietà) non ho sanzioni da parte dell'AdE.

Grazie anticipatamente.

 

Il riacquisto entro un anno prevede non solo che entro un certo termine venga posta la residenza, ma che quella diventi addirittura abitazione principale (e non sono ammesse due abitazioni principali, in quanto la legge ne ammette una sola). (info tratte sempre da Frizzera, Immobili e Fisco).

Allora chiedo: come puoi mai andare in affitto altrove? Ci sono stati recenti decreti che hanno modificato queste cose?

 

Per lo Stato la rivendita dell'immobile prima dei cinque anni è considerata una vendita speculativa per cui si è soggetti al pagamento dell'imposta sulla plusvalenza realizzata, prima si pagava in sede di dichiarazione dei redditi adesso grazie a Bersani è possibile in sede di rogito, pagare direttamente al notaio l'imposta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza (ovvero differenza tra prezzo di acquisto a suo tempo dichiarato e il prezzo di vendita nel contratto notarile). L'altro aspetto è per quanto concerne le agevolazioni di prima casa a suo tempo usufruite per i quali i colleghi sono stati esaustivi .Non per ultimo abbiamo anche l'aspetto di un eventuale mutuo in essere bisognerà pagare la differenza tra l'imposta sostitutiva del mutuo dal 0,25% al 2% più penale. Il modo per evitare la tassazione sulla plusvalenza, è di dimostrare di aver risieduto in quella casa per almeno la metà del tempo che l'hai possieduta più un giorno, solo così non potrà essere contestata dall'agenzia delle entrate l'operazione speculativa e quindi non dovrai corrispondere imposte sulla plusvalenza
Acquistare una quota dell'appartamento dei genitori, si, potrebbe essere una strada per non perdere le agevolazioni e dovrai spostare lì la tua residenza anche perchè la legge non si riferisce alle diffenze di importi e prezzi di acquisto ma al riacquisto entro i dodici mesi.

 

Se Nesh vende la sua attuale prima casa comprata tre anni fa ed entro un anno ricompra il 10% della casa dei genitori (anche senza agevolazioni fiscali prima casa) spostandovi la residenza (anche per solo 6 mesi) e prendendo nelle more in affitto una terza abitazione dove poi sposterà la propria residenza (dopo 6 mesi ed un giorno) risolve tutto.
Non decade dalle agevolazioni a Suo tempo avute (se poi ne ha i requisiti non pagherà neppure l'imposizione fiscale sulla plusvalenza eventualmente generata - ma è un altro discorso) e dunque non paga sanzioni, recupera un credito di imposta che potrà scontare nell'acquisto del 10% della casa dei genitori (che probabilmente sarà tale - proveniendo dall'acquisto dell'intera proprietà del precedente immobile - da azzerare l'imposta dovuta per l'acquisto del 10% dell'immobile dei genitori...insomma paga solo l'onorario del Notaio, i bolli e la trascizione). La circolare dell'agenzia delle entrate sopra citata non è pertinente, esplicita solamente come interpretare la norma nel caso in cui Nesh volesse vendere solo una quota della sua attuale prima casa, ma - appunto - non è il Suo caso.
Quanto qui sopra riportato non è un esperimento, ma prassi consolidata, già oggetto di contestazioni da parte dell'agenzia delle entrate e del registro già ripetutamente respinte. Che poi non sia il massimo dell'eleganza concordo.

 

E per quanto riguarda il 2% di sanzioni sul mutuo? Comprando il 10% della casa dei miei (farei un mutuo).
Quindi riepilogando. (Rimane comunque un idea da prendere con le pinze)
Io vendo casa mia. Fatto tutto estinguo il mio mutuo e io non ho piu un casa e un mutuo. Faccio un atto notarile dove compro il 10% di casa dei miei e trasferisco la mia residenza da loro. Ai 6 mesi e un giorno trovo la casa in affitto e trasferisco la mia residenza nella casa nuova.
In questo modo io non ho sanzioni da pagare.
Tutto corretto?

 

Qui si parla di rivendita di una quota di casa con acquisto agevolato, discorso diverso dal nostro: vendita totale e riacquisto quota.
Ti riporto una sentenza ove si dice che:
Unica condizione prevista dalla legge, continuano i giudici del gravame, affinché non si verifichi la decadenza dalle agevolazioni è quella di adibire il secondo immobile acquistato ad abitazione principale, entro il termine annuale (senza quindi che assuma rilevanza la quota di proprietà acquistata).
Fonte:
http://www.fiscooggi.it/giurisprudenza/articolo/prima-casa-quota-esigua-non-e-riacquisto-immobile
è una sentenza interessante in cui l'AdE contestava il riacquisto di una quota del 4 per mille di un immobile ritenendola insufficiente per poter essere considerata quota abitativa.

 

Si . . è una soluzione!!

 

Io parlando con un notaio mi ha detto che posso incorrere a delle sanzioni che equivalgono alla differenza tra la vendita e la quota di avquisto.
Poniamo il caso che io acquisti il 10% andrò a pagare le sanzioni per il 90% ( imposta di rendita e la sanzione del 30% sul 90%)
È sbagliato? Ho capito male?

 

Non mi risulta ... non ti confondi con l'eventuale plusvalenza data dalla vendita dell'appartamento ??!! Cosa per la quale Rosa1968 .. ha ben spiegato.
Perdita delle agevolazioni ed eventuale plusvalenza .. sono 2 cose distinte.