Tutele per acquirente da costruttore - situazione "anomala"

[skiman]

Buongiorno a tutti. Sono nuovo del forum, ed ho iniziato leggendo con attenzione, credo, i numerosi post di questo fantastico sito, ma non sono riuscito a trovare un consiglio per la situazione che andrò ad affrontare.

Mi spiego: ho intenzione di acquistare una villa unifamiliare da costruirsi. Il terreno è edificabile, progetto ok (salvo modifiche in corso d'opera), PDC rilasciato. Il costruttore, che è anche proprietario del terreno, per "ottimizzare" il prezzo di vendita, mi ha proposto la seguente soluzione:

1) Io acquisto da lui il terreno (con scrittura che mi impegno a incaricare lui per i lavori)
2) Incarico a lui per i "singoli" lavori e relativi pagamenti (per esempio, lui fa gli sbancamenti e getta le fondamenta ed io pago il lavoro, come un SAL ma in realtà pago un singolo "servizio"), fino ad arrivare alla costruzione completa.

Mi sembra che questa "soluzione" sia basata sulla volontà del costruttore di non avere spese per interessi passivi / oneri finanziari sulla costruzione.
Ma.. non vorrei "non vedere" altre motivazioni.

Vi chiedo quindi un vostro parere su questa proposta. E' sensata? Quanto si paga l'IVA sui singoli "lavori"? Quali possono essere i rischi a cui posso andare incontro (esempio: se a metà della costruzione lui si ferma, i lavori effettuati per mio conto su mio terreno rimangono di mia proprietà)? E' normale che mi abbia comunicato che i lavori verranno effettuati da una società che verrà costituita AdHoc?
Ed, infine, la società che costruisce i singoli lavori, è tenuta a / può stipulare la Polizza Decennale a garanzia dei lavori?

Vi ringrazio in anticipo per il tempo che mi dedicherete.

 

[studioMR]

Furbo il costruttore. Così facendo risulta che tu dai in appalto dei lavori di costruzione di un immobile su terreno di tua proprietà con tutti le responsabilità del caso che graveranno su di te come ad esempio pesanti responsabilità, anche penali, sulla sicurezza nei lavori che sono anche in capo al committente dei lavori che nel caso sei tu.
Occhio!!!!!
Altre considerazioni:
L'imprenditore è colui che investe il proprio denaro per ricavarne un guadagno non colui che vuole guadagnare con i soldi degli altri!!!!!
L'acquisto del terreno edificabile ti comporta un costo in tasse pari al 11% del valore dichiarato in atto !!!!
I prezzi con cui ti viene costruita la casa sono giusti?
Rifletti e rivolgiti ad un tecnico di tua fiducia e fatti seguire passa per passo.
Saluti

 

[skiman]

Vero.. non pensavo al discorso della 81/08 e relative responsabilità penali. Ci manca solo questa.. non mi vedo a stilare il POS del cantiere!!
I prezzi di costruzione proposti mi sembrano "corretti", (diciamo una media di 1000 € / mq, progetto, terreno ed oneri esclusi, con capitolato medio/alto). C'e' sicuramente di meglio, ma anche di peggio.

Se cercare di ottimizzare i costi/prezzi vuol dire a questo punto rischiare civilmente/penalmente, mi sembra di leggere tra le righe un tuo suggerimento a muovermi con modalità "standard", nel senso di comprare dal costruttore sulla carta il progetto completo, e pagare i vari SAL come si usa fare. Ovvio che per lui significherà Fidejussione / investimenti (ma come giustamente dici, è un imprenditore), ma, altrettanto ovviamente, gli stessi verranno girati sulla cifra totale (e quindi li pago io).

Nel caso continuassi invece con questa strada, mi suggerisci di farmi seguire da un professionista (lo avrei fatto comunque.. non sono matto!!! ).. Io incarico il professionista di seguire i lavori sul mio terreno (fatti dall'impresa).. ma questo professionista in ogni caso potrebbe solo vigilare sulle procedure / sviluppo dei lavori, lasciando comunque a me tutte le responsabilità, vero?
Infine, l'aliquota sui lavori edili di cui io sarò committente sarà del 10%?

 

[andrea boschini]

ti allego una interessante articolo sulle rsponsabilita'

Si ripetono le sentenze di condanna al committente (ovvero il soggetto per conto del quale viene realizzata l’opera) e al coordinatore sicurezza nei cantieri mobili o temporanei. Come stabilisce il DL 81/2008 (Testo Unico sulla sicurezza) infatti, sono loro le figure chiave in questo tipo di interventi e sono sanzionabili in caso di mancata osservazione delle misure di sicurezza con sanzioni amministrative tra i 1.200 e i 6.000 euro e sanzioni penali comprese tra i 2 e i 4 anni di carcere.

Ai fini legali, a nulla valgono la mancanza di conoscenza degli aggiornamenti di legge e una conoscenza superficiale in ambito edile. E’ tra le responsabilità del Committente anche organizzare il cantiere a monte dell’opera, designare o meno i coordinatori per la sicurezza se richiesto dai dispositivi di legge e assicurarsi che gli stessi svolgano le loro funzioni correttamente rispetto alla programmazione e al controllo di attuazione della sicurezza in fase di esecuzione lavori.

Inoltre, egli è tenuto nei cantieri temporanei o mobili a designare i coordinatori per la sicurezza (se richiesto dalla legge), a programmare i lavori e a controllarli, anche se nello stesso cantiere si trovino ad operare da soli più lavori autonomi. La regola si applica pure ai casi in cui (ad esempio) un artigiano ne chiami un altro per lo svolgimento di lavori a lui affidati in appalto, nonostante tutti questi operatori si configurino come lavoratori autonomi.

In termini di legge si definisce cantiere temporaneo o mobile “qualunque luogo in cui si effettuano lavori edili o di ingegneria civile”, per i quali si intendono:

1. I lavori di costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, la trasformazione, il rinnovamento o lo smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altri materiali, comprese le linee elettriche e le parti strutturali degli impianti elettrici, le opere stradali, ferroviarie, idrauliche, marittime, idroelettriche e, solo per la parte che comporta lavori edili o di ingegneria civile, le opere di bonifica, di sistemazione forestale e di sterro.


2. Sono, inoltre, lavori di costruzione edile o di ingegneria civile gli scavi, ed il montaggio e lo smontaggio di elementi prefabbricati utilizzati per la realizzazione di lavori edili o di ingegneria civile.’

Come si può vedere, sono ben pochi i lavori esclusi da queste tipologie. L’unico modo per tutelarsi da parte del committente rimane quello di affidarsi a professionisti qualificati del settore, che abbiano le certificazioni necessarie per potersi assumere alcune delle sue responsabilità e aiutarlo nelle scelte.

Fonte Studio Raviolo di Torino

e ti allego una discreta bozza di contratto d'appalto qual'ora volessi iniziare " l'avventura " Vedi l'allegato Il Contratto appalto.docVedi l'allegato Il Contratto appalto.doc

 

[studioMR]

Vero, il professionista risponde per quanto di sua competenza, il proprietario per il suo e credimi non sono responsabilità da poco. Sopra trovi anche una sentenza a riguardo.
L'aliquota IVA sulla costruzione dipende se è prima casa IVA 4% altrimenti se non ha le caratteristiche di lusso IVA 10%.

 

[skiman]

Grazie Andrea e grazie StudioMR per le utili risposte e link.. La prox settimana ho un incontro con il costruttore e ci andrò con un po' più di cognizione di causa.. Mi rimane solo il dubbio dell'IVA.. So che se costruisci una casa e' 4/10%.. ma se pago per esempio uno sbancamento di terreno come singolo lavoro, sull'imponibile quale aliquota si applica?

 

[studioMR]

Credo sempre il 4% se prima casa tant'è che se ti rivolgi direttamente alla ditta di serramenti l'IVA che verserai sarà sempre il 4% e quindi anche per le singole opere necessarie alla costruzione della casa.

 

[skiman]

-Aggiornamento-

Ho avuto una serie di incontri con il costruttore, evidenziando i rischi penali per il sottoscritto nel procedere con l'acquisto del terreno e successivamente la costruzione della casa. Lui era d'accordo con me: mi ha detto di non aver pensato al problema.

Abbiamo quindi messo giù qualche idea per un acquisto sulla "carta", anche se mi sembra abbastanza anomalo.

Mi spiego: il terreno è ancora in possesso di un privato, che ha firmato un compromesso di vendita al costruttore con atto a Febbraio. Sul terreno nel frattempo è stato depositato e approvato un progetto per la costruzione di due bifamiliari (c'e' PDC). Si tratta di modificare il progetto in comune, trasformandolo in una unifamiliare.

Mi ha portato la seguente proposta:

1) Io pago al costruttore il valore del terreno (e spese notarili), il costruttore acquista terreno e rilascia IPOTECA di primo grado a mio favore sul terreno stesso. Questo, a suo dire, è una forma di tutela per i miei soldi.
2) Anticipo ca. 20.000 euro per progetti vari da portare in comune. Alla mia osservazione "Preferisco che ci sia PDC prima di pagare", mi è stato detto "li copriamo con un assegno di pari valore in tue mani fino al PDC". Questo perché a suo dire il suo professionista vorrebbe essere pagato subito (ok, lo prendo per buono).
3) Al PDC, pagamento oneri + primo acconto (ca. 10% costruzione)
4) A seguire i vari SAL quasi mensili per 12 mesi, (con importi più alti all'inizio, immagino per maggiori costi di opere) chiudendo con un 10% al collaudo ed un 10% all'accatastamento ed atto.

Ovviamente la mia richiesta è che i vari pagamenti siano coperti da Fideiussione come da legge attuale..

La mia sensazione è che il costruttore non abbia al momento una grande "liquidità", e voglia evitare di fare un mutuo per gravarsi di interessi passivi. Inoltre, mi ha comunicato l'intenzione di realizzare una Società apposta (sas) per realizzare la casa..

Voi cosa ne pensate? In particolare, sull'IPOTECA, visto che i soldi del terreno non sarebbero coperti da fideiussione?
Avete suggerimenti su come mi debba comportare e/o chiedere?

 

[studioMR]

La soluzione dell'ipoteca sul terreno a tuo favore va anche bene. Ti garantirebbe il valore del tereno e il valore di quanto vi è costruito sopra. Io preferirei avere comunque fideiussioni che garantissero i miei soldi. L'ipoteca va bene ma se quello che ci trovi costruito sopra e/o il valore del terreno è inferiore a quello che tu hai versato al costruttore?
La legge 122 (garanzie per compratori immobili da costruire) richiede esplicitamente che alla firma del compromesso di acquisto della casa sia consegnata fideiussione di pari importo di quanto verrà anticipato.
Per quanto riguarda il pagamento dei SAL mensili è opportuno che vi sia corrispondenza tra quanto versato e quanto realizzato dall'impresa. Evita di consegnare grosse cifre rispetto allo stato di avanzamento lavori.
Oggi tutte le imprese hanno poca liquidità. Mi lascia perplesso il fatto che il costruttore debba costituire una società s.a.s. per gestire questa operazione!!! mah!!! adesso cos'è un artigiano???? ma questa impresa ha operato in precedenza nel campo immobiliare investendo i propri soldi??? Ti riconsiglio di rivolgerti ad un serio professionista anche per la parte progettuale e di Direzione Lavori visto che sei tu che ti fai carico di tutte le spese per evitare sorprese e problemi.

 

[skiman]

Io preferirei avere comunque fideiussioni che garantissero i miei soldi. L'ipoteca va bene ma se quello che ci trovi costruito sopra e/o il valore del terreno è inferiore a quello che tu hai versato al costruttore?

L'ipoteca coprirebbe solo il valore del terreno (stima realistica). Il resto dovrebbe essere comunque coperto da fideiussione (mia richiesta).

Mi lascia perplesso il fatto che il costruttore debba costituire una società s.a.s. per gestire questa operazione!!! mah!!! adesso cos'è un artigiano???? ma questa impresa ha operato in precedenza nel campo immobiliare investendo i propri soldi???

Lascia perplesso anche me.. ha fatto altre unità immobiliari in zona (ne visito una domani), quindi non capisco il motivo. Forse per motivi fiscali non vuole caricare una delle sue società con l'acquisto del terreno..

Ti riconsiglio di rivolgerti ad un serio professionista anche per la parte progettuale e di Direzione Lavori visto che sei tu che ti fai carico di tutte le spese per evitare sorprese e problemi.

Sto valutando a chi rivolgermi (il costruttore mi ha detto di cercare quello che si chiamava "Geometra contrario").. Mi piacerebbe trovare qualcuno specifico del settore (Zona Torino Sud).. ho diversi studi di amici/parenti, ma voglio prima verificarne la "competenza"..