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  1. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, avrei dei quesiti da sottoporre a questo forum. Ho i miei genitori che hanno deciso di investire buona parte dei loro (sudati) risparmi in un piccolo bilocale di 34 metri quadri alle porte di Roma, per poi affittarlo. La costruzione è quasi terminata e i primi rogiti verranno effettuati a maggio. Il problema è che proprio in quella zona (fino a qualche anno fa solo case di campagna) si sono verificati diversi casi di abusi edilizi, lavori bloccati etc. Esiste un modo per tutelarsi un minimo da eventuali passi falsi? Io mi sono scaricato il capitolato dei lavori in questione (dove sono presenti gli estremi del Permesso a costruire) e la visura camerale della società costruttrice (una srl che risulta intestata ad una donna, mentre il costruttore della palazzina risulta essere un uomo!).


    Le mie domande comunque sarebbero queste:

    1. Visto che gli appartamenti verranno consegnati i primi di maggio, conviene fare direttamente il rogito, oppure è sempre meglio passare per il compromesso?


    2. A chi ci si deve rivolgere per sapere se il terreno era edificabile e se è realmente di proprietà del costruttore?


    3. Esiste un modo per reperire documenti e titoli abilitativi (Permesso a costruire, DIA, Certificato di destinazione urbanistica etc.) e quali sono i più importanti?


    4. Ultima domanda. Ho letto in rete che il costruttore sarebbe tenuto a fare una assicurazione decennale a copertura di eventuali difetti gravi di fabbricazione. Volevo sapere se in genere questa assicurazione viene fatta (e quindi è lecito pretenderla), oppure se è un qualcosa che non si fa quasi mai!


    Grazie in anticipo a chi sarà così gentile a fornirmi delle risposte.

    Lorenzo B.
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao Lorenzo
    Potresti trovare una risposta a tutti i tuoi interrogativi affrontando i vari aspetti singolarmente. (se eviti il fai da te sarebbe meglio) assecondando il bricolage
    provo ad elencarteli sinteticamente.
    1) la leggittimità del costruendo da un punto di vista formale e sostanziale (provenienza terreno e relative autorizzazioni ivi compresi le varie ed eventuali tipo atti d'obbligo et simili) tutto riscontrabile dalla documentazione fornita da parte venditrice oltre che da visure in conservatoria.

    2) appurata la leggittimità dal punto di vista documentale del costruendo l'aspetto successivo è la verifica sulla solidità dell'impresa costruttrice ( sta costruendo usufruendo di scorte economiche proprie o con l'ausilio di mutui edilizi?) .....
    La società costruttrice ha una sua storicità o è una socetà nata ad hoc per quella operazione specifica?

    3) Verificare in fase preliminare se quello che viene promesso in vendita è conforme al progetto approvato in Comune e non riporti anomalie quali locali tecnici abbinati alla costruzione principale che poi miracolosamente vengono consegnati e spacciati per residenziali (non credo sia il tuo cas visto le dimensioni dell'alloggio).

    4) mai fare un atto definitivo su una costruzione non ultimata (oltretutto impossibile inquanto serve il collaudo e il finelavori oltra ad altri adempimenti per poter rogitare)

    Vada per il preliminare (consigliabile farlo sotto forma di atto pubblico e non come scrittura privata). Non dimenticare le fidejussioni ..

    5) La polizza decennale postuma è-dovrebbe essere obbligatoria anche se si stipula anche senza .... è bene chiederla, "semplifico" solitamente la polizza un costruttore serio la richiede già in fase di inizio del cantiere anche perche ricopre la responsabilità civile inerente al cantiere stesso e poi garantisce le opere realizzate successivamente ..... da questo dettaglio già si evince la serietà dell'impresa ....
    che dire ...
    Tutto è estremamente facile e prevedibile come allo stesso modo difficile ed incerto
    soprattutto se si pratica il "fai da te"
     
    Ultima modifica: 13 Aprile 2015
    A PROGETTO_CASA e cafelab piace questo messaggio.
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per la fidejussione a garanzia dei pagamenti vi é l'obbligo se non è stata chiesta la fine lavori e non vi é quindi accatastamento. Fai questa verifica prima di richiedere una cosa di cui il costruttore non ha l'obbligo.
    Altro aspetto. Non si rogita senza il rilascio della polizza postuma. Fa parte del pacchetto tutele.
     
    A cafelab piace questo elemento.
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    bla bla bla :D è tanto che non te lo scrivevo
    :confuso:
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Già mi mancava.
     
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  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A naso se un costruttore ti rilascia la fideiussione bancaria a prima richiesta e la decennale postuma sei già un bel pezzo avanti.
    Se invece cominciamo a parlare di fideiussioni assicurative o peggio ancora glissano, c'è da fare maggior attenzione.
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se la consegna è a maggio, mi sa che il fine lavori e l'accatastamento siano già stati fatti...
     
    A Rosa1968 e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
  9. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto grazie a tutti x le vostre risposte..scusate l'ignoranza ma se il fine lavori e l'accatastamento sono già stati fatti cosa significa? vuol dire che si va subito al rogito?
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Significa che l'unità immobiliare è individuata. Accertati se vi è un mutuo aperto dalla parte venditrice, se si chiedi se è stato effettuato l'atto di frazionamento. Con questi elementi l'immobile può essere trasferito.
     
  11. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok, grazie per i consigli che terrò bene a mente. Vorrei approfittare x un altro paio di domande..dov'è che vengono riportate le misure "reali" dell'appartamento, esiste un modo per stare ragionevolmente tranquilli sul fatto che non si tratti di una costruzione abusiva (in quella zona fino a pochi anni fa erano tutte case di campagna)?!
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    le misure le puoi prendere richiedendo la planimetria catastale che è in scala e andando sul posto con la bindella fai la verifica.
    incarica un geometra, e fai verificare i permessi edilizi. Lui provvederà ad andare direttamente in comune per accertare la conformità urbanistica.
     
  13. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    domani inizierò a muovermi in tal senso..grazie ancora :)
     
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  14. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa la curiosità, che rendimento % lordo pensano di ricavare?
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Cioè ???
     
  16. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Molti professionisti potrebbero aiutarti nel verificare se, al momento, tutto è regolare, notaio, agenzia immobiliare, architetto/geometra ecc.
    Piuttosto è vitale evitare alcuni errori, mi permetto di sintetizzarli:
    1) no pagamenti in nero
    2) non concedete al costruttore di finire un lavoro dopo l'atto
    3) non concedete al costruttore di far risultare in atto l'immobile in regola ed in realtà non lo è (tipicamente, locali tecnici inglobati nell'appartamento, muri esistenti che spariscono in planimetria per rispettare rapporti di luce ed aria ecc)
    4) caparra bassa
    Nulla invece può realmente tutelare un acquirente da un eventuale fallimento dell'impresa prima del rogito, anche se nuove leggi hanno dato qualche appiglio in più.
    Per questo potresti far fare delle verifiche patrimoniali sull'impresa, ma non sono utilissime, di solito anche imprese solidissime costituiscono una società per ogni cantiere.
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sul progetto trovi tutte le misure degli ambienti compresa la loro destinazione
     
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  18. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    quanto pensano di ottenere in canoni di affitto rispetto a quanto sborsano tra acquisto e spese relative; es. spendono 150.000 compresi notaio agenzia etc e ricavano 7.500 l'anno di affitto, farebbe il 5% lordo
     
  19. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti..stamattina sono passato al cantiere e la tipa dell’agenzia mi ha messo praticamente di fronte ad una specie di trattativa. Sono riuscito a scendere da 112 a 106, e l’impressione che ho avuto è quella di essermi un po’ fregato (pur non avendo preso impegni definitivi).

    In genere per una nuova costruzione in zona periferica (castelli romani) quanto è mediamente la percentuale di sconto sul prezzo d’acquisto di un immobile?

    Tra l’altro ho chiesto le misure precise dell’appartamento ed hanno un po’ glissato, in cambio mi hanno dato visura catastale e pianta dove però risultano solo i vani (la rendita è € 235,00). Ho chiesto pure della assicurazione decennale che mi avevate accennato e il costruttore mi ha detto che fa un’assicurazione con le Generali per tutto lo stabile e non sulle singole unità abitative!?
     
  20. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si, la decennale postuma è su tutto lo stabile.
     
    A ingelman e Rosa1968 piace questo messaggio.

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