Data non Rispettata del Rogito da parte del Venditore

[momentus]

Salve ragazzi. Volevo lanciare questo quesito e quindi riuscire ad avere delle risposte su come comportarmi e l'iter da seguire.
Nell'Aprile 2010 dopo decesso di nostra madre, io e mio fratello abbiamo avuto in successione una proprietà. Abitando entrambi fuori regione e non avendo nessuno che potesse badare a questa proprietà abbiamo deciso di venderla. Dopo averla data ad un'agenzia abbiamo avuto una proprosta d'acquisto colmata da un preliminare (nn registrato) e con la consegna, da parte del compratore di 30000 euro in assegni circolari. La data del preliminare è stata al 30\9 e il rogito è stato fissato entro non oltre il 30\12. I primi di novembre però, con mia sorpresa troviamo una ipoteca legale sulla proprietà e , civilmente, avvisiamo il compratore assicurandolo che entro il 30\12 si sarebbe fatto il rogito comunque e che l'ipoteca sarebbe sparita...detto fatto...il 30\11 non c'era più traccia di ipoteca. I problemi però non son finiti..per andare a stilare l'atto il notaio aveva bisogno di un certificato di coungruità catastale, documento che mancava tra quelli di mia mamma che , in passato , aveva fatto richiesta al comune per un condono edilizio che non era stato mai integrato da altri atti utili. Abbiamo contattato il compratore il 22 dicembre 2011 e gli abbiamo riferito che tale certificato sarebbe stato pronto entro il 10\1\2011 e che quindi il rogito sarebbe saltato ad una data vicinissima al 15\11\2011 (solo 15gg di ritardo da parte nostra).Detto Fatto I certificati sono stati consegnati il 5\1\11 al mio geometra e questa mattina inviati al notaio, ma il compratore è ancora inetnzionato a riavere la caparra indietro, adducendo che siamo fortunati a non dover restituire il doppio datoci.
Non contento, mentre si era in attesa della certificazione, ci ha inviato un telegramma il 29\12, dove ci invitava, il 30\12, a presentarci dal notaio per il rogito.
Come devo muovermi? Visto che ora il notaio è in possesso di tutta la documentazione idonea alla stipula e visto che la casa è apposto in termini catastali e ipotecari, posso mettere io IN MORA il compratore o sono costretto a rendere tutto?
Grazie

 

[Umberto Granducato]

sarebbe stato utile comunicare per iscritto prima del rogito i motivi (riferiti a voce) per i quali il rogito è leggermente slittato. Puoi convocare a tua volta il compratore per il rogito, 15 giorni di ritardo non portano alla rescissione del contratto.
E' una comunicazione che si deve comunque fare molto velocemente

 

[momentus]

Ho capito, ma so benissimo che era sua intenzione non acquistare più sin da prima della presunta data del 30\12. Non mi ha scritto nulla, mi ha solo inviato questo telegramma di presentazione che ha ricevuto solo mio fratello visto che io non ero in casa. Poi, tramite agenzia, mi ha fatto sapere , verbalmente, che non voleva più casa e che chiedeva indietro solo la caparra versata.
Ho letto il Preliminare e l'art.6 di questo documento prestampato porta scritto che "La parte promittente acquirente, anche in caso di contestazione non potrà ne sospendere ne ritardare l'assolvimento degli obblighi assunti con il presente contratto. Qualora, per qualsiasi motivo, salvo documentate cause di forza maggiore, la parte promittente venditrice o la prte promissoria acquirente non addivenissero alla stipula del rogito nel termine fissato nell'art 3 (entro e non oltre il 30\12\2010 ndr NON PERENTORIA), la prte adempiente avrà la facoltà di diffidare a mezzo atto notorio da UGid, l'altra parte all'adempimento, concedendole all'uopo 15gg dal ricevimento della diffida..bla bla..a mente cc 1456...incamerando caparra ....bla bla....richiedendo doppia caparra"
Allora mi chiedo...io l'ho avvisato verbalmente del ritardo prima del 30\12, lui ha detto "OK" poi mi invia un telegramma che io nn ricevo e mio fratello si...ma nessuno dei due ha proceduto come da clausola...Adesso se io lo diffido, ben sapendo che lui non rogita, trattengo la caparra?

 

[Antonello]

la prte adempiente avrà la facoltà di diffidare a mezzo atto notorio da UGid, l'altra parte all'adempimento, concedendole all'uopo 15gg dal ricevimento della diffida..bla bla..a mente cc 1456...incamerando caparra ....bla

C'era scritto.
Avreste dovuto inviare una diffida ad adempiere.
prova a contattarlo di persona e cerca di capire le sue reali intenzioni.
Forse con uno sconticino sul prezzo pattuito le cose si aggiustano.
Sappi, comunque, che allo stato sei in difetto.

 

[momentus]

Può darsi ma pensio che chi invia prima la diffida...la vince...io non ho da perder niente, me la manda lui e facciamo regolarmente il rogito, gliela mando io e il rogito lui non lo fa lo stesso...almeno incamero la caparra.

 

[Antonello]

Oppure potresti anche pagare il doppio.
Mi sembra che l'inadempiente sei tu.

 

[momentus]

Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 25 ottobre 2010, n. 21838

Chiederei ad antonello di leggere questa cassazione. In ogni caso se rileggi tutti i post ti accorgi che sono arrivato ad una data e che poi mi son fermato. Ebbene al promittente acquirente l'ho diffidato tramite messo notificatore a presentarsi al rogito entro una certa data. Il mio legale ha preso appuntamento con il Suo notaio e lo ha fissato ad una prevista data dei primi di febbraio. Da considerare il fatto che abbiamo chiesto al notaio se l'acquirente avesse mai chiesto una dichiarazione di mancato rogito, visto che aveva invitato tutti il 30\12 al rogito non presentandosi, assolutamente, nemmeno lui. Insomma ci siamo presentati dal notaio , secondo l'appuntamento, io, mio fratello , il mio legale e l'agente immobiliare , si è aspettato 30 minuti e il signor notaio ci ha consegnato un verbale ufficiale di mancato rogito. Da premettere caro antonello che il carissimo acqiuirente il giorno 14\1 mi fa pervenire una lettera dove mi chiede il doppio della caparra causa grave inadempimento dovuto ad un ritardo del rogito...per questo motivo ci siamo attaccati alla cassazione che ti ho messo all'oggetto. La storia però continua..infatti, secondo indiscrezioni dell'agente immobiliare, vorrebbe trascrivere un ipoteca sul bene chiedendo addirittura il pignoramento...questa volta non come nella prima lettera (ritardo rogito), ma perchè alla data presunta del rogito la documentazione riguardante la situazione condonale non era stata consegnata al notaio, ben sapendo che il giorno 15 si sarebbe rogitato...non è da infami? Allora si è pensato di vendere casa ad un cugino ..trascrivendo prima noi il preliminare presso la conservatoria...è azzardata come mossa?

 

[Antonello]

I fatti concreti:
- preliminare sottoscritto il giorno 30 settembre 2010 con incameramento della caparra di 30 mila euro;
- atto di compravendita fissato nel preliminare con data non oltre il 31.12 2010.
- sollecito da parte dell'acquirente a quella venditrice a presenziare all'atto pubblico il 30.12.2010 con esito negativo;
- richiesta di restituzione del doppio della caparra da parte dell'acquirente il giorno 14 gennaio 2011;
- controproposta della parte venditrice a stipulare l'atto pubblico ai primi del mese di febbraio 2011, con esito negativo.
E' evidente la vostra colpa nel non rispetto delle date pattuite nel compromesso ed è giusta e legittima la richiesta da parte dell'acquirente alla restituzione della somma versata a titolo di caparra (doppio).
La richiesta di iscrivere restrizioni sul vostro bene è legittima in sede giudiziale e sarà di competenza del giudice.
A voi competerà la controprova.
L'agente immobiliare anzichè origliare "indiscrezioni" bene farebbe a informare per iscritto la propria assicurazione dei fatti accaduti e dei danni che potrebbe essere chiamato a rispondere per negligenza.
Negligenza per non avere informato la parte acquirente dello stato dell'immobile circa l'ipoteca e la carenza documentale che ha, di fatto, portato a questa situazione.

Allora si è pensato di vendere casa ad un cugino ..trascrivendo prima noi il preliminare presso la conservatoria...è azzardata come mossa?

Non è azzardata.
E' follia pura che rasenta la truffa, certamente non consigliata da un legale serio.
Come è pensabile, in presenza di un compromesso e di una azione legale, sottoscrivere un compromesso con altre persone per lo stesso bene.
Vi consiglio di rivolgervi ad un avvocato serio e competente.
Ricorda che le Sentenze di Cassazione (non a sezioni riunite) valgono per quel determinato processo.

 

[Ranieri Fochi]

Vi consiglio di rivolgervi ad un avvocato serio e competente.

 

[Clone]

Ma percaso stai vendendo una casa in provincia di bari ?

Aggiunto dopo 16 minuti :

Non ho chieso indietro il doppio della caparra .... Attendo le tue carte ... Sapevo che ti avrei trovato su internet ...... Ho rispettato i patti ho dato la caparra tu hai avuto ritardi e adesso vuoi anche intestare la casa a tuo fratello per prendere la caparra ..... Domani ti contatto telefonicamente ..... Oppure rispondi qui..