Proposta di acquisto e penale

[goldsilver]

ho letto con interesse la discussione " Secondo la Corte il “preliminare di preliminare.................." su un argomento molto attuale.
sullo stesso argomento ho letto un un altro forum, seguitissimo, una procedura
per fare una proposta di acquisto rischiando il meno possibile, cioe' bloccare la casa per non perderla quando ancora non si sono fatti i controlli.
questa procedura e' stata elaborata da tre agenti ed un avvocato piuttosto esperto nel settore.
vorrei sapere il vostro parere.

proposta irrevocabile.
viene accettata, il deposito cauzionale si trasforma in penale ex art 1382, rimane non consegnata al proprietario (è una penale, va versata dopo che si è avverato ciò per cui è decisa, non è una caparra che invece va consegnata), tale penale deve essere accettata espressamente come corrispettivo del recesso e deve coprire solo il tempo tra l'accettazione e il versamento della confirmatoria.
La proposta diviene preliminare ma è sospensiva alla regolarità di tutto... fino alla data del xxxxxxx (data in cui i controlli sono ragionevolmente finiti, fatto salvo ritardi per i quali si potrà procrastinare provando la fondatezza degli stessi e che non dipendono dalla volontà delle parti), in quella data o immediatamente dopo viene versata la caparra confirmatoria.

Il mediatore non può riscuotere nella prima fase quindi deve aspettare che tutto sia in regola, intanto pensare solo alla provvigione diventa più difficile

(quindi si tutela sia la sicurezza dell'acquisto che i casi particolari, che hanno la scappatoia)

al momento della sottoscrizione della proposta, si versa il primo acconto, pari all'importo della clausola penale, quindi, se il proponente viene meno il venditore ha diritto alla ritenzione a titolo di risarcimento già liquidato con la clausola penale, ovviamente fino al versamento della caparra confirmatoria.
In questo caso, ovviamente, qualora l'inadempimento sia del venditore, il compratore ha diritto alla restituzione dell'acconto oltre la penale, anche esso sino al versamento della caparra confirmatoria.

Dal versamento della confirmatoria in poi, in pratica si è fatto un preliminare perfetto, con tutti i controlli già eseguiti con la dovuta calma e senza temere di rovinarsi la vita.
il contratto è sempre unico, non diviene qualcosa di diverso.
non si rimanda a niente.

 

[Silvio Luise]

......a prima lettura la strada mi sembra percorribile , ovviamente essendo un argomento delicato sarebbe interessante vedere il proseguo della discussione con interventi anche di avvocati e commercialisti oltre che ovviamente di colleghi.
Mi piacerebbe ,se possibile ,vedere un format della proposta cosi' come e' stata impostata nel suo modo definitivo....sarebbe utile come termine di paragone .

 

[Bagudi]

Quella che tu chiami penale è la caparra "penitenziale" ?

Silvana

 

[goldsilver]

Quella che tu chiami penale è la caparra "penitenziale" ?

Silvana

no, assolutamente. E' una penale come correspettivo del recesso.

Aggiunto dopo 2 minuti :

......a prima lettura la strada mi sembra percorribile , ovviamente essendo un argomento delicato sarebbe interessante vedere il proseguo della discussione con interventi anche di avvocati e commercialisti oltre che ovviamente di colleghi.
Mi piacerebbe ,se possibile ,vedere un format della proposta cosi' come e' stata impostata nel suo modo definitivo....sarebbe utile come termine di paragone .

e' una discussione di infinite pagine ed alla fine questa e' la conclusione.
praticamente da quello che ho capito io e' un contratto. unico. questa e' la cosa importante. Ci sono scritte tutte le fasi del procedimento.
appena posso porto notizie nuove.
ciao

 

[Bagudi]

Anch'io stavo meditando una cosa del genere, corroborata dal parere positivo dell'Avv. della Fiaip che contribuisce alla stesura della modulistica della FIAIP stessa....

Silvana

 

[goldsilver]

Le parti, sin dall'inizio, sottoscrivono, uno propone l'altro accetta, una proposta contenente, innanzitutto, sulla scorta delle dichiarazioni del venditore, oltre alle normali statuizioni sull'affare, lo stato dell'immobile, così come dichiarato dal venditore.
La validità di tale proposta è subordinata all'esito delle verifiche.
Il venditore, quindi, si obbliga contrattualmente, con l'accettazione, a che lo stato sia effettivamente quello da lui dichiarato.
Si sottoscrive una clausola penale, non a ristoro non di tutte le obbligazioni del contratto, bensì, limitatamente, ad alcune, quindi con efficacia funzionale e temporale.
Le obbligazioni coperte da quella clausola penale sono la veridicità e l'esaustività delle dichiarazioni rese dal venditore riguardo lo stato di fatto e di diritto dell'immobile, con efficacia temporale sino alle verifiche effettuate ed al versamento del secondo acconto da parte dell'acquirente, posteriore a queste verifiche.
Per il compratore, la clausola penale scatterebbe in caso di mancato versamento del secondo acconto, cui sarebbe obbligato qualora vi sia il buon esito delle verifiche, quindi caduta delle sospensiva.
Il prezzo del primo acconto coprirebbe l'importo della clausola.
Quindi, sino al buon esito delle verifiche, le parti litigherebbero solo sulla somma versata.
Qualora, quindi, effettuate le verifiche, il compratore non riscontri alcuna incongruenza con quanto dichiarato dal venditore, è lui obbligato, obbligazione il cui inadempimento è coperta da quella clausola penale, al versamento di un secondo acconto.
Con il secondo di questo secondo acconto, muore, si annulla,, sia dal punto di vista funzionale sia dal punto di vista temporale, l'efficacia di quella clausola penale e, a quel punto, il secondo acconto diviene caparra confirmatoria, originariamente pattuita e non ancora versata, quindi inefficace fino al suo effettivo versamento.
La specificita' della caparra confirmatoria, infatti, ci dice che che non solo è un accessorio del negozio principale ma, altresì, ha la caratteristica che è come non apposta fino a che non viene versata.
Questo è il c.d. principio di realità, cioe' di cio' che e' reale, che conoscerete, senza dubbio, benissimo.
Quindi non vi sarebbe alcuna contemporaneità nell'efficacia delle due clausole e, inoltre, alcun cumulo tra le due, come sarebbe vietato.
Per il resto si può approfondire, ma l'impianto generale è perfettamente funzionale.

 

[gcaval]

Per il compratore, la clausola penale scatterebbe in caso di mancato versamento del secondo acconto, cui sarebbe obbligato qualora vi sia il buon esito delle verifiche, quindi caduta delle sospensiva.

Fermo restando che è un contratto a cui sono applicate delle clausole sospensive, assolutamente lecito e che più volte abbiamo consigliato di fare (in molte altre discussioni), ho una domanda.
L'acquirente paga la penale, e solo quella, senza nessun altro risarcimento del danno, se non ottempera al pagamento del secondo scaglione di denaro (non lo chiamerei acconto, per non fare confusione con quello che è il vero e proprio acconto prezzo) una volta decaduta la condizione sospensiva, in quanto le verifiche sono state fatte. Bene. Benissimo.

Ma se invece è il proprietario a ritirarsi, nel frattempo? Oppure se dalle verifiche risultano situazioni difformi da come sono state date dal proprietario? Se salta fuori un'ipoteca con Equitalia, il cui importo è ben più alto di quello che il proprietario potrebbe prendere in fase di caparra, per poterla estinguere? E se.... ecc. ecc. Insomma, in questi e altri casi simili, cosa succede? L'acquirente riprende i soldi versati come penale e torna mesto a casa? E l'AI? Si fa offrire un caffè e saluta le due parti?

 

[goldsilver]

Fermo restando che è un contratto a cui sono applicate delle clausole sospensive, assolutamente lecito e che più volte abbiamo consigliato di fare (in molte altre discussioni), ho una domanda.
L'acquirente paga la penale, e solo quella, senza nessun altro risarcimento del danno, se non ottempera al pagamento del secondo scaglione di denaro (non lo chiamerei acconto, per non fare confusione con quello che è il vero e proprio acconto prezzo) una volta decaduta la condizione sospensiva, in quanto le verifiche sono state fatte. Bene. benissimo.
Ma se invece è il proprietario a ritirarsi, nel frattempo? Oppure se dalle verifiche risultano situazioni difformi da come sono state date dal proprietario? Se salta fuori un'ipoteca con Equitalia, il cui importo è ben più alto di quello che il proprietario potrebbe prendere in fase di caparra, per poterla estinguere? E se.... ecc. ecc. Insomma, in questi e altri casi simili, cosa succede? L'acquirente riprende i soldi versati come penale e torna mesto a casa? E l'AI? Si fa offrire un caffè e saluta le due parti?

io ho letto una discussione interessante a proposito e mi interessa perche' devo comprare e leggo su tutti i forum che posso.
ti rispondo appena posso alla tua domanda.
ti conosco e so che ne capisci piu' di me.

 

[pensoperme]

Se avessi voluto scriverle qua 'ste robe, le avrei scritte io stesso.

Se una cifra in un contratto sinallagmatico è messa come corrispettivo del recesso è palese che varrà per entrambi.

Addirittura la penale potrebbe coprire anche l'inadempienza derivante dalle eventuali difformità che uscissero fuori da un controllo (se il contratto lo scrivi in un certo modo) e il venditore pagherebbe non solo per eventuale recesso inguistificato, ma anche per inadempimento se avesse dichiarato che è tutto a posto...

per la discussione leggetevela in originale.

This is my last comment.

 

[Bagudi]

Hai fatto un intevento alquanto misterioso, Pensoperme, ce lo chiarisci, per favore ?

Silvana