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Membro Attivo
Agente Immobiliare
Gentili colleghi e amici,
vorrei chiedere al FOL di Immobilio un consiglio su come procedere presso l'Agenzia delle Entrate per aggiungere un conduttore ad un contratto di locazione già registrato e che avrà decorso dal 1° settembre 2011.
N.B. Il prezzo della locazione resta immutato.
Grazie per l'aiuto
 

Limpida

Membro Senior
Agente Immobiliare
Con specifico riferimento ai contratti di locazione, si ricorda che gli articoli 3 e 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. Si tratta delle cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto che devono essere, pertanto, registrate in termine fisso anche se stipulati verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata non autenticata.
In tali ipotesi, occorrerà procedere, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, al versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
In base alle citate disposizioni, le parti contrattuali, che hanno inteso risolvere il contratto prima della naturale scadenza o che, pur mantenendo in vita il contratto originario, ne hanno modificato alcuni elementi, quali i soggetti o il termine finale di efficacia, sono, quindi obbligati a darne comunicazione all’Agenzia delle entrate pagando la relativa imposta.In occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.
Circa la quantificazione dell’imposta relativa alla registrazione dell’accordo intervenuto, si ricorda che il punto II) della nota posta in calce all’articolo 5 della Tariffa allegata al TUR, stabilisce che “… l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67”.
 

Rossella8

Nuovo Iscritto
Scusate ho un problema simile.
Praticamente per motivi di studio ho comprato un a casa che ho affittato in parte a studenti.
A Luglio ho lasciato casa e a settembre ho fatto e registrato un nuovo contratto alle iquiline senza la mia residenza lì.
A partire dal 1° novembre vorrei aggiungere una nuova conduttrice con una nuova quota alle conduttrici del contratto precedentemente registrato.
In pratica devo aggiungere una nuova conduttrice e una nuova quota.
COME SI FA?
Ho trovato molte notizie sul subentro ma nulla sull'aggiunta di nuova conduttrice e aumento di canone!!
Qualcuno può aiutarmi?
All'agenzia delle entrate mi hanno consigliato di usare la stessa procedura del subentro....ma sono 2 cose diverse!!!
Vi prego aiutatemi perchè non so se posso confermare la diponibilità della camera alla nuova conduttrice.
Grazie mille
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Se la variazione riguarda solo l'intestazione del contratto (trattasi, nella fattispecie, non di una cessione/subentro, bensì di una variazione di contratto, aggiungendo un nuovo conduttore ai conduttori preesistenti), basta presentare in Agenzia:

1. Una dichiarazione in duplice copia (allegando una marca da bollo da € 14,62 per copia) in cui le parti (locatore e conduttori, specificatamente e nominativamente indicati all'atto iniziale della locazione) concordano, in riferimento al contratto registrato in data.....presso l'Agenzia delle Entrate di....estremi di registrazione...., che al conduttore X e al conduttore Y viene aggiunto il conduttore Z, fermo restando tutti gli altri articoli in contratto.

2. Modello F23 - codice tributo 109T (imposta di registro per atti e denunce) - importo fisso € 67,00.

3. Modello 69 - TIPOLOGIA DELL'ATTO: VARIAZIONE IN CONTRATTO DI LOCAZIONE + gli estremi dell'atto.


Se la variazione contrattuale comporta modifiche sia di intestazione che di importo annuo del canone di locazione occorre, invece, risolvere il contratto e registrarne uno nuovo con tutti i dati aggiornati. Se il contratto è assoggettato al regime della cedolare secca, risoluzione e registrazione sono a costo zero.
 

Rossella8

Nuovo Iscritto
Cia Pennylove,
grazie mille. Sei stata chiarissima.
Un'ultima cosa: trattandosi di contratto per studenti non è contemplata la possibilità di aggiungere un conduttore + una nuova quota del canone?
Oppure non è possibile fare un contratto a parte solo con la nuova conduttrice lasciando invariato il vecchio contratto?

Risolvere il contratto e registrarne uno nuovo con tutti i dati aggiornati quanto mi costa in questo caso?
E le conduttrici quanto dovrebbero pagare?
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
[...] trattandosi di contratto per studenti non è contemplata la possibilità di aggiungere un conduttore + una nuova quota del canone?
Oppure non è possibile fare un contratto a parte solo con la nuova conduttrice lasciando invariato il vecchio contratto?

Tali possibilità esulano dal campo di applicazione della normativa vigente che disciplina i rapporti di locazione.

La risoluzione di un contratto di locazione è soggetta all'imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Copia del versamento (modello F23 - codice tributo 113T) deve essere consegnata all'Ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento unitamente alla richiesta di risoluzione anticipata (modello 69).

La registrazione di un contratto di locazione è soggetta all'imposta di registro nella misura del 2 per cento del canone annuo indicato sul contratto. Nel caso di contratto con canone agevolato imposto (i canoni di locazione a studenti universitari sono definiti da accordi territoriali) è previsto lo sconto del 30%, quindi l'imposta è da calcolare solo sul 70% del canone annuo. Entro 30 giorni dalla stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se anteriore) occorre versare l'imposta di registro (modello F23 - codice tributo prima annualità 115T). Entro la stessa scadenza vanno consegnate in Agenzia almeno due copie dell'atto da registrare, applicando una marca da bollo da 14,62 euro per ogni quattro facciate scritte (e comunque ogni 100 righe), da applicarsi su originale e copie, unitamente alla richiesta di registrazione (modello 69).

L'ammontare dell'imposta di registro è diviso in parti uguali tra locatore e conduttore (art.8, legge 392/78), mentre i bolli da applicare sulle copie del contratto sono, in genere, posti a carico del conduttore.
 

Rossella8

Nuovo Iscritto
Ecco quello che non riesco a capire è questo:
se effettuo la risoluzione del contratto di locazione, il pagamento già fatto tramite F23 lo perdo completamente? E devo ripagare per intero sia io che le conduttrici un nuovo F23 con l'importo maggiorato?
Oppure quando ripresento il cotratto pago solo la differenza per la maggiorazione sul canone?
Di solito registro il contratto a settembre e fiisce lì. Quest'anno, però, una ragazza mi ha chiesto casa da Novembre e per fare un favore a lei non riesco ad uscirne io!!
Oppure non esiste una variazione del contratto che riguarda il canone?
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Se effettuo la risoluzione del contratto di locazione, il pagamento già fatto tramite f23 lo perdo completamente?

sì.

e devo ripagare per intero sia io che le conduttrici un nuovo f23 con l'importo maggiorato?

sì.

Oppure quando ripresento il contratto pago solo la differenza per la maggiorazione sul canone?

No.

Aggiunto dopo 3 minuti...

Oppure non esiste una variazione del contratto che riguarda il canone?

No, se la variazione è legata ad un aumento del canone annuo.
 

Rossella8

Nuovo Iscritto
Ma veramente?
No vabbè!! Piuttosto le dico di cercare altrove!!!!
Quindi non esiste soluzione!!
Che cosa assurda!!!
Cmqe grazie mille Pennylove.
Sei stata chiarissima e gentilissima.
PS: a proposito (visto che sai tante cose) non esiste nessun escamotage per regolarizzare sta cosa?
Per esempio il fatto di aver registrato il primo contratto solo 1 settimana fa non prevede nessuna possibile soluzioe?
 

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