Quanto incide in termini di valore la differenza di classe energetica tra due immobili uguali, uno i

[Carlo Garbuio]

So che tu sei un esperto di estimo, (o di valutazioni immobiliari, che per me indicano se non lo stesso risultato, lo stesso concetto), quindi mi scuso in anticipo per l'esempio a spanne che ti propongo.

Bastimento,qui fai 2 errori:
1) non sono un esperto ma uno studioso, un appassionato
2) non devi scusarti perchè a me piace il confronto, non ritengo di esporre verità assolute ma punti concreti di discussione e confronto per crescere tutti

Ho seguito il conteggio, è chiaro, non sono in grado di contestarlo e non è mia intenzione farlo, non sono competente in questo campo ...
elenco però alcuni punti di metodo che ritengo debbano essere sviluppati, approfonditi e dimostrati per chiarezza e trasparenza nei confronti dell'utente finale per passare dalla teoria alla pratica, alla dimostrazione concreta e questo credo sia fondamentale per la professione del certificatore energetico.
quindi velocemente evidenzio questi punti:

Assumiamo che

Assumiamo poi

teoricamente si dovrebbe immaginare che

potrebbero indicare gli estremi di deprezzamento dell'u.i

come per tutte le attività professionali, compresa la valutazione immobiliare, la dimostrazione di un ragionamento non può contenere, a mio parere, tali affermazioni ... ti indebolisci da solo, con le tue mani e la sicurezza la dimostri con un caso concreto che, sempre a mio parere, non potrà poi essere diffuso a livello nazionale ma che per metodo dovrà essere condiviso da tutti ...
ecco come nasce e quanto è importante uno standard!
Le nostre auto hanno tutte la guida davanti a destra, un volante, un acceleratore ... potrebbero marciare lo stesso con una cloche, un joystick, dei fili ... ognuno potrebbe inventarsi quello che vuole ma il codice della strada ed il MERCATO indicano degli standard a cui attenersi, che non sono vincoli ma facilitazioni per utilizzare tutti e di più questo mezzo.

il vero problema non è quindi la classe, ma la vetustà: non credo che esistano due u.i. entrambe coeve, con due classi così diverse: peserà quindi il differenziale sull'anno di costruzione.

Sono d'accordo, anch'io la penso così, la classe energetica è "incorporata" nella vetustà, questo non toglie che non possa essere misurata, dobbiamo capire come. Ecco perchè ho suggerito ai colleghi l'esempio sopra riportato che vale per tutte le caratteristiche e per tutti gli AI professionali.

resto a disposizione
ciao

 

[Bastimento]

Convengo con te Carlo che con il cliente occorre essere assertivi e trasmettere sicurezza e padronanza della materia. Quanto all'esempio ti devo allora alcune precisazioni: non mi sembrava il caso di sparare numeri senza associarli ad un caso concreto, che pensavo più familiare. Inoltre:

"Assumiamo": è una tipica espressione scolastica (anche all'università) utilizzata quando si illustra un esempio, che di per sè è un caso particolare. Equivale a porre i dati (le ipotesi) del problema. Il ragionamento o calcolo porta a risultati dimostrati (tesi): dall'esempio particolare si può generalizzare e dedurre una conclusione di carattere generale.
"teoricamente": certo commercialmente non è un termine opportuno; potevo certamente non usarlo:
la classe B ha un fabbisogno massimo di 48,75 kWh/mq
la classe G ha un fabbisogno superiore a 162,50 kWh/mq. Ti potevo indicare la classe F < 162,50, così da togliere incertezza sul limite superiore.
Lo vedi anche tu adesso che il rapporto tra classe B ed F (o G...) è di 1 a 3.

"standardizzazione": certo, se guardi cosa ho fatto nella vita lavorativa, capirai che sono totalmente d'accordo. Sotto questo profilo ti avrei risposto: la classe G ha un costo riscaldamento di circa 18 €/mq, la classe B di circa 6 €/mq (sono i numeri dell'esempio: 1800 €/100mq)

"Deprezzamento": qui hai ragione, non ho proposto una regola; è come decidere quando convenga riparare l'auto o quando cambiarla: però qui ognuno deve fare i conti con la propria aspettativa di vita e le proprie disponibilità correnti: se ci sono però degli standard convenzionali, puoi applicarli.

Concludo :

Ho seguito il conteggio, è chiaro, non sono in grado di contestarlo e non è mia intenzione farlo, non sono competente in questo campo ...

vai tranquillo, non occorre una laurea in ingegneria per capirlo; non dobbiamo avere le competenze di fisica tecnica per applicare formule e calcolare parametri sui materiali ecc: questo lo fanno i programmi per i calcoli della ACE: noi dobbiamo solo affidarci ai risultati: e tutti abbiamo a che fare con le bollette elettriche, che appunto fatturano i kWh consumati: che a parte alcune spese fisse portano a concludere che chi consuma 160 spenderà il doppio di chi consuma 80.

Volevo concludere allegandoti l'allegato 6 della legge giugno 2009: ma non trovo più il modo per inserire dei pdf: li vedi i limiti per ciascuna classe.

 

[pensoperme]

Quanto costa costruire in classe elevata e in quanto viene ammortizzato il maggior costo sostenuto? Quanto costa mantenere il tutto, cappotto compreso? facendo due conti mi pare che non convenga affatto economicamente, il guadagno vero é ambientale, poi di confort, tenendo presente che l'aria in casa va cambiata spesso...

 

[pensoperme]

Qui si puó vedere un calcolo del risparmio con cappotto, infissi, e pannelli solari . Poco piú di 500 euro anno nell'esempio:Calcolo risparmio energetico cappotto termico, sostituzione infissi, installazione pannelli solari

Il costo di un cappotto é sui 40€ mq (vuoto per pieno) HOMEPIEMONTE COSTRUZIONI - Costo isolamento a cappotto nei 120 dell'esempio del link sopra si arriva quindi a circa 5000 euro e dura 10 anni, poi gli infissi, mettiamo 800 € a finestra e 1500 a porta (esterna)' 5finestre, 2 porte, 7000 euro, pannelli solari termici
Prezzi Pannelli Solari Termici per produrre Acqua Calda diciamo 1500 euro per un totale di circa 15k.

55% di detrazioni, mettiamo di poterle recuperare tutte, siamo a 5+7+1500=14,5 55% 14,5k = 7975

Considerando che il cappotto e il pannello termico vanno mantenuti ogni 10anni abbiamo 797,5 anno da ammortizzare (lasciamo perdere interessi composti), contro un guadagno di 500 poco piú

 

[Carlo Garbuio]

grazie per i conteggi e per la documentazione che leggerò con attenzione
il tema della discussione è però come misurare la differenza di valore in funzione della variazione della classe energetica, quindi come dimostrare l'influenza di queste considerazioni di costo e risparmio sul valore

 

[cafelab]

uanto costa costruire in classe elevata e in quanto viene ammortizzato il maggior costo sostenuto? Quanto costa mantenere il tutto, cappotto compreso? facendo due conti mi pare che non convenga affatto economicamente, il guadagno vero é ambientale, poi di confort, tenendo presente che l'aria in casa va cambiata spesso

Al momento nella maggior parte d'italia non si può costruire in meno di classe B, quindi il maggior costo sostenuto è relativo alla differenza fra classe B e A, dato che al di sotto non si può scendere.
Il guadagno è innanzitutto nel comfort, termico e acustico, poi nel risparmio dei costi di condizionamento (sia del freddo che del caldo), oltre alla relativa autonomia energetica.
In una casa classe A l'aria non va cambiata, i sistemi di ricircolo, movimentazioni e condizionamento lo fanno al posto tuo senza sprecare energia preziosa.

Comunque, si, per valutare e comprendere veramente la differenza di valore in funzione della variazione della classe energetica occorrerebbe essere ingegneri o architetti, o almeno aver fatto qualche corso climahause...

 

[Carlo Garbuio]

per valutare e comprendere veramente la differenza di valore in funzione della variazione della classe energetica occorrerebbe essere ingegneri o architetti, o almeno aver fatto qualche corso climahause...

No, non serve solo la qualifica professionale ma pure dimostrare di essere aggiornati alle migliori tecniche estimative .
La valutazione immobiliare non è competenza di una singola categoria professionale
E poi guarda qua
http://www.immobilio.it/f48/rivalut...cio-riflessione-all-agente-immobiliare-17797/
vedi come la pensa un ingegnere

 

[pensoperme]

La risposta é evasiva, economicamente non conviene ad oggi (considerate che non ci ho messo i costi della caldai a condensazione), e converrà ancor meno con l'acustica. Rimane il vantaggio ambientale e il confort, quando ci sono (non mi risulta scontato, molti si lamentano). Inoltre le differenze il mercato non le fa a settori, le persone valutano l'acquisto di una casa e se il nuovo risulta irraggiungibile o poco convincente (specie per le pessime soluzioni abitativemoderne rispetto a costruzioni precedenti) si orientano sull' usato, dove conviene ancora meno, economicamente , raggiungere classi elevate agendo sull'esistente.

 

[Carlo Garbuio]

Inoltre le differenze il mercato non le fa a settori, le persone valutano l'acquisto di una casa e se il nuovo risulta irraggiungibile o poco convincente (specie per le pessime soluzioni abitativemoderne rispetto a costruzioni precedenti) si orientano sull' usato, dove conviene ancora meno, economicamente , raggiungere classi elevate agendo sull'esistente.

Quindi per ora la valutazione non incide sul valore?
Io sono d'accordo.
E questo si legge nei vari interventi che dicono "si ma a parità di tutte le altre caratteristiche ..." ragionamento corretto ma intanto arriviamo fino a là, non considerando la classe energetica, poi vedremo già con queste affermazioni si considera residuale e non principale la classe energetica
E chi è che può dare queste informazioni? Semplice un AI
Quando un cliente gli entra in ufficio chiede un immobile di classe A,B,C, ... o un immobile con 3 camere, un giardino, zona tranquilla, vicino al mare ...
Non ci vuole molto, lo dico sempre, basta iniziare a organizzare le informazioni che si hanno

 

[Bastimento]

Gli ultimi post, a partire dal conteggio di pensoperme, sono interessanti, ma senza ombra di polemica, mi pare contengano anche qualche curiosa affermazione.

No, non serve solo la qualifica professionale ma pure dimostrare di essere aggiornati alle migliori tecniche estimative

E questo va bene: ma non è che vada molto d'accordo con la preceente:

il tema della discussione è però come misurare la differenza di valore in funzione della variazione della classe energetica, quindi come dimostrare l'influenza di queste considerazioni di costo e risparmio sul valore

A me pare che ogni tanto bisognerebbe non solo enunciarle, ma anche applicarle queste benedette tecniche estimative: dovrei anche aggiungere che la valutazione dell'infuenza dei maggiori costi rispetto ai minori risparmi, attiene alle tecniche di valutazione degli investimenti, praticata da anni con o senza metodi di attualizzazione (NPV, IRR, ecc.)

Lo stesso direi a calefab:

per valutare e comprendere veramente la differenza di valore in funzione della variazione della classe energetica occorrerebbe essere ingegneri o architetti,

Il metodo di conteggio (degli investimenti) di pensoperme è corretto (non ho verificato però l'attendibilità dei prezzi), e si deve ritenere quindi che il risultato in prima approssimazione, come lui stesso afferma, sia corretto: non tenendo quindi conto degli obblighi di legge applicare all'esistente interventi di miglioramento energetico non sarebbe economico (il costo superiore ai ricavi: salvo il fatto che l'esempio del sito si riferisca ad una zona non particolarmente fredda, vedi gg giorno)

Difficile invece valutare il miglior confort, inutile poi fare una valutazione di costi se certi interventi sono imposti da obblighi di legge: quindi nelle situazioni in cui sia necessario ristrutturare o sostituire, e sia quindi d'obbligo allinearsi ai nuovi parametri richiesti, indipendentemente dai costi, è tutta manna la detrazione fiscale (36% o 55%) ed il risparmio sul riscaldamento annuale diventa netto, cioè è tutto di vantaggio.

Sara perchè sono ingegnere, ma non trovo alcuna difficoltà a conteggiare costi e valutare risparmi: ma questo, e qui convengo con carlo, non significa valutare gli immobili, ma solo confrontarne i prezzi.

Mi spiego: se a pari zona un nuovo alloggio mi costa 300k€, mentre per uno analogo dopo buoni interventi di ristrutturazione e bonifica degli involucri edilizi vengo a spendere 250k€ so che risparmio 50 k€.
Quale dei due vale di più? Non lo saprei dire, e mi chiedo come potrebbe rispondere anche un esperto: diciamo però che nel rapporto costo/prestazioni, forse il più economico è più vantaggioso.

Il concetto di valore è abbastanza sfuggente, e soprattutto può diventare soggettivo:
vale di più una Golf VW, una Opel Astra o una Mercedes Classe B ? L'esempio non è dei più felici, lo so, ma è scontato che nelle differenze di prezzo non entra solo la diversa qualità sostanziale, ma anche la diversa percezione sul marchio, il lusso, l'estetica, il target comemrciale prevalente ...

Scusate, ho divagato, alla prossima.