Quanto incide in termini di valore la differenza di classe energetica tra due immobili uguali, uno i

[abellocorporation]

Ciao a tutti e a Carlo. Non ho fatto ancora alcuna prova a riguardo, ma lo stesso immobile, uno in classe G e l' altro in classe B ( ovviamente con i relativi accessori e soluzioni che ne determinano la classe B ), quanta differenza c'è in termini percentuali?

es. immobile 100mq tre vani buone condizioni classe G Valore € 100.000
immobile 100mq tre vani buone consizioni con soluzioni da classe B Valore € ??

 

[inglesino]

Per quanto ne so io la Classe B e dietro la A (il massimo) e la G è praticamente un rudere.. come fanno ad essere "uguali" ? ??

 

[Carlo Garbuio]

bisogna avere il caso sotto mano per dare una risposta concreta.
I termini percentuali a cui fai riferimento non potrebbero comunque essere ritenuti validi in tutto il territorio nazionale
Ti faccio io una domanda:
i clienti che entrano da te a quale punto della trattativa ti chiedono della classe energetica?
Esempio:
ti chiedono: vorrei un appartamento in classe A, B, C ... con 2 camere, un garage, giardino ...
oppure
ti chiedono: vorrei un appartamento con 2 camere, un garage, giardino, max 150.000 ... in classe x?
Non è indifferente questo esercizio perchè le differenze fra gli immobili esistono e non ci sono 2 immobili identici e siamo noi AI a sapere quale differenza incide maggiormente sul prezzo ... è qui che l'AI dimostra tutta la propria professionalità, competenza e preparazione.
I prezzi si raccolgono "facilmente", imputare la differenza a specifiche caratteristiche è una competenza esclusiva di un AI professionale che ha il polso del mercato.
spero di esser stato chiaro, eventualmente sono disponibile per approfondimenti
ciao

 

[abellocorporation]

Ciao Carlo, io intendo in fase di acquisizione

 

[Carlo Garbuio]

Le considerazioni che proporrai in fase di acquisizione (ed in tutti gli altri casi) saranno quelle provenienti dalla analisi storica delle tue trattative.
Prova a fare l'esercizio che ti ho proposto, la risposta è là, non in indici generici, accademici che non hanno fondamento nel mercato.
Sei tu con la tua professionalità a contribuire a costruire qualcosa di concreto e verificabile.

Aggiunto dopo 6 minuti...

Per quanto ne so io la Classe B e dietro la A (il massimo) e la G è praticamente un rudere.. come fanno ad essere "uguali" ? ??

esatto sono d'accordo, il confronto a fini valutativi si fa con immobili simili, non ci piove.
Per cercare di misurare quanto può incidere un differenza di classe energetica devi trovare immobili il più simili possibile, misurarne tutte le caratteristiche che incidono sul prezzo e "quel che resta" (termine brutale) può essere imputato alla differenza di classe energetica.
E' molto complesso da descrivere, sarebbe più facile ed immediato un esempio. Questa però era la questione sollevata in questa discussione.
Quello che cerco di tramettere è l'importanza fondamentale della trasparenza e della dimostrazione di procedimenti e calcoli nelle valutazioni

 

[sorridi sempre]

Secondo me è impossibile dare una risposta basata su presupposti certi, perchè non siamo in grado di valutare quanto lo stesso immobile, realizzato in classe A o B o C mi fa risparmiare all'anno . La valutazione dovrebbe poter mettere il cliente in grado di fare questo confronto: compro in classe A a 2000eur/mq , mentre la stessa casa in classe B mi costerebbe il 10% in meno. Quindi posso decidere valutando il prezzo di partenza, il potenziale risparmio energetico, e gli anni che mi serviranno per ammortizzare il sovrapprezzo dovuto alla classe energetica più alta.
Per me queste classificazioni energetiche non sono un'invenzione così straordinaria, le vedo più come un mezzo per manovrare il mercato in una certa direzione: l'appartamento primo ingresso costruito 3 anni fa che mi ricade in classe C sarà proprio tanto tanto peggio di quello dell'anno scorso in classe B o A? Mah.....!!!!! Il fatto è che agli occhi del consumatore una classe C è quasi sinonimo di schifezza!

 

[Carlo Garbuio]

Secondo me è impossibile dare una risposta basata su presupposti certi, perchè non siamo in grado di valutare quanto lo stesso immobile, realizzato in classe A o B o C mi fa risparmiare all'anno .

ai fini valutativi questo non c'entra, il valore con cambia in funzione del risparmio.
un conto è valutare il più probabile prezzo di un immobile
un conto è valutare la convenienza economica dell'eventuale maggior prezzo pagato

 

[Bastimento]

La domanda era interessante, la risposta non facile: ma gli approcci di sorridisempre e carlo questa volta non mi sembrano molto ... all'altezza della situazione ..

non siamo in grado di valutare quanto lo stesso immobile, realizzato in classe A o B o C mi fa risparmiare all'anno .

... posso dire che questo non fa onore alla categoria? Senza essere laureati, sappiamo tutti che una lampadina da 200 W consuma il doppio di una lampadina da 100 W:

Ipotizzando due u.i. di medesima superficie e cubatura,
se l'indice di prestazione energetica rientra in classe D vorrà dire che avrà un fabbisogno < 81 kWh/mq
se l'indice EP rientra in classe G sappiamo che l'u.i. ha un fabbisogno > 162 kWh/mq

Questo ci dice che per avere il medesimo confort, per lo stesso numero di ore/anno il secondo immobile spenderà il doppio in riscaldamento/condizionamento.

Credo che ogni acquirente vorrà conoscere di che ordine sono le spese condominiali, in particolare il riscaldamento: semmai difficile è convincere l'acquirente sulla valorizzazione del risparmio, o sulla penalizzazione nel tempo, che varierà a seconda del periodo di tempo considerato e del tasso di attualizzazione che potrebbe essere opportuno considerare.

Ancora un commento: una u.i. in classe G non è necessariamente un rudere: è una tipica casa anni 70, magari anche ben tenuta e in zona semicentrale. Le nuove case in classe B, ottime sul piano energetico, magari hanno locali da bambole, sono in periferia urbana, con pochi servizi, negozi, scuole, arre di aggregazione....

... ma io non faccio il vostro mestiere ...

 

[Carlo Garbuio]

ma gli approcci di sorridisempre e carlo questa volta non mi sembrano molto ... all'altezza della situazione ..

potrebbe anche essere ma spiega il perchè
il tema della discussione non fa riferimento alla parte tecnica ma a quella valutativa: quanto può incidere in fase di valutazione dell'immobile la differenza di classe energetica?
Tu come la misureresti?

 

[Bastimento]

Tu come la misureresti?

So che tu sei un esperto di estimo, (o di valutazioni immobiliari, che per me indicano se non lo stesso risultato, lo stesso concetto), quindi mi scuso in anticipo per l'esempio a spanne che ti propongo.

Assumiamo che il valore di mercato di riferimento sia 2500 €/mq, il che comporta che per un u.i. di 100 mq il prezzo sia di 250.000 €

Assumiamo poi che le spese annuali di riscaldamento dell'appartamento in classe G sia intorno a 1800 €:
per un equivalente alloggio in classe B teoricamente si dovrebbe immaginare che la spesa sia di circa 1/3 cioè di 600 €/anno.

Il risparmio annuo sarà quindi di circa 1200€, che rapportato a 250.000 è pari allo 0,48%

Se proiettiamo questo risparmio per 10 anni avremmo un risparmio del 4,8%, in 30 anni aritmeticamente avremmo un risparmio di 36.000 € (14,4%).
Non ritengo il caso nell'esempio , di imbarcarci in attualizzazioni: del resto se il tasso d'inflazione cresce, crescono anche i costi.Possiamo in prima approssimazione ritenere che i due valori si compensino.

Queste percentuali potrebbero indicare gli estremi di deprezzamento dell'u.i. di classe G: il vero problema non è quindi la classe, ma la vetustà: non credo che esistano due u.i. entrambe coeve, con due classi così diverse: peserà quindi il differenziale sull'anno di costruzione.
E su tutto peserà l'ordine di grandezza dell'investimento (240.000€): con questi valori di capitale, 1000€/anno di differenza in spesa corrente non sono poi così significativi. Certo ognuno ha poi un metro di valutazione proprio e sarà il compratore a valutare quali siano le sue possibilità presenti e future.

Non so se la risposta ti soddisfa, ma le cifre in gioco sono di questa grandezza.