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  1. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao a tutti e a Carlo. Non ho fatto ancora alcuna prova a riguardo, ma lo stesso immobile, uno in classe G e l' altro in classe B ( ovviamente con i relativi accessori e soluzioni che ne determinano la classe B ), quanta differenza c'è in termini percentuali?

    es. immobile 100mq tre vani buone condizioni classe G Valore € 100.000
    immobile 100mq tre vani buone consizioni con soluzioni da classe B Valore € ??
     
  2. inglesino

    inglesino Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per quanto ne so io la Classe B e dietro la A (il massimo) e la G è praticamente un rudere.. come fanno ad essere "uguali" ? ??
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    bisogna avere il caso sotto mano per dare una risposta concreta.
    I termini percentuali a cui fai riferimento non potrebbero comunque essere ritenuti validi in tutto il territorio nazionale ;)
    Ti faccio io una domanda:
    i clienti che entrano da te a quale punto della trattativa ti chiedono della classe energetica?
    Esempio:
    ti chiedono: vorrei un appartamento in classe A, B, C ... con 2 camere, un garage, giardino ...
    oppure
    ti chiedono: vorrei un appartamento con 2 camere, un garage, giardino, max 150.000 ... in classe x?
    Non è indifferente questo esercizio perchè le differenze fra gli immobili esistono e non ci sono 2 immobili identici e siamo noi AI a sapere quale differenza incide maggiormente sul prezzo ... è qui che l'AI dimostra tutta la propria professionalità, competenza e preparazione.
    I prezzi si raccolgono "facilmente", imputare la differenza a specifiche caratteristiche è una competenza esclusiva di un AI professionale che ha il polso del mercato.
    spero di esser stato chiaro, eventualmente sono disponibile per approfondimenti
    ciao
     
  4. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao Carlo, io intendo in fase di acquisizione
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Le considerazioni che proporrai in fase di acquisizione (ed in tutti gli altri casi) saranno quelle provenienti dalla analisi storica delle tue trattative.
    Prova a fare l'esercizio che ti ho proposto, la risposta è là, non in indici generici, accademici che non hanno fondamento nel mercato.
    Sei tu con la tua professionalità a contribuire a costruire qualcosa di concreto e verificabile. ;)

    Aggiunto dopo 6 minuti...

    esatto :ok: sono d'accordo, il confronto a fini valutativi si fa con immobili simili, non ci piove.
    Per cercare di misurare quanto può incidere un differenza di classe energetica devi trovare immobili il più simili possibile, misurarne tutte le caratteristiche che incidono sul prezzo e "quel che resta" (termine brutale) può essere imputato alla differenza di classe energetica.
    E' molto complesso da descrivere, sarebbe più facile ed immediato un esempio. Questa però era la questione sollevata in questa discussione.
    Quello che cerco di tramettere è l'importanza fondamentale della trasparenza e della dimostrazione di procedimenti e calcoli nelle valutazioni
     
    A abellocorporation piace questo elemento.
  6. sorridi sempre

    sorridi sempre Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Secondo me è impossibile dare una risposta basata su presupposti certi, perchè non siamo in grado di valutare quanto lo stesso immobile, realizzato in classe A o B o C mi fa risparmiare all'anno . La valutazione dovrebbe poter mettere il cliente in grado di fare questo confronto: compro in classe A a 2000eur/mq , mentre la stessa casa in classe B mi costerebbe il 10% in meno. Quindi posso decidere valutando il prezzo di partenza, il potenziale risparmio energetico, e gli anni che mi serviranno per ammortizzare il sovrapprezzo dovuto alla classe energetica più alta.
    Per me queste classificazioni energetiche non sono un'invenzione così straordinaria, le vedo più come un mezzo per manovrare il mercato in una certa direzione: l'appartamento primo ingresso costruito 3 anni fa che mi ricade in classe C sarà proprio tanto tanto peggio di quello dell'anno scorso in classe B o A? Mah.....!!!!! Il fatto è che agli occhi del consumatore una classe C è quasi sinonimo di schifezza!
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ai fini valutativi questo non c'entra, il valore con cambia in funzione del risparmio.
    un conto è valutare il più probabile prezzo di un immobile
    un conto è valutare la convenienza economica dell'eventuale maggior prezzo pagato
    ;)
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La domanda era interessante, la risposta non facile: ma gli approcci di sorridisempre e carlo questa volta non mi sembrano molto ... all'altezza della situazione ..


    ... posso dire che questo non fa onore alla categoria? Senza essere laureati, sappiamo tutti che una lampadina da 200 W consuma il doppio di una lampadina da 100 W:

    Ipotizzando due u.i. di medesima superficie e cubatura,
    se l'indice di prestazione energetica rientra in classe D vorrà dire che avrà un fabbisogno < 81 kWh/mq
    se l'indice EP rientra in classe G sappiamo che l'u.i. ha un fabbisogno > 162 kWh/mq

    Questo ci dice che per avere il medesimo confort, per lo stesso numero di ore/anno il secondo immobile spenderà il doppio in riscaldamento/condizionamento.

    Credo che ogni acquirente vorrà conoscere di che ordine sono le spese condominiali, in particolare il riscaldamento: semmai difficile è convincere l'acquirente sulla valorizzazione del risparmio, o sulla penalizzazione nel tempo, che varierà a seconda del periodo di tempo considerato e del tasso di attualizzazione che potrebbe essere opportuno considerare.

    Ancora un commento: una u.i. in classe G non è necessariamente un rudere: è una tipica casa anni 70, magari anche ben tenuta e in zona semicentrale. Le nuove case in classe B, ottime sul piano energetico, magari hanno locali da bambole, sono in periferia urbana, con pochi servizi, negozi, scuole, arre di aggregazione....

    ... ma io non faccio il vostro mestiere ...:^^: :^^:
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    potrebbe anche essere ma spiega il perchè ;)
    il tema della discussione non fa riferimento alla parte tecnica ma a quella valutativa: quanto può incidere in fase di valutazione dell'immobile la differenza di classe energetica?
    Tu come la misureresti?
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    So che tu sei un esperto di estimo, (o di valutazioni immobiliari, che per me indicano se non lo stesso risultato, lo stesso concetto), quindi mi scuso in anticipo per l'esempio a spanne che ti propongo.

    Assumiamo che il valore di mercato di riferimento sia 2500 €/mq, il che comporta che per un u.i. di 100 mq il prezzo sia di 250.000 €

    Assumiamo poi che le spese annuali di riscaldamento dell'appartamento in classe G sia intorno a 1800 €:
    per un equivalente alloggio in classe B teoricamente si dovrebbe immaginare che la spesa sia di circa 1/3 cioè di 600 €/anno.

    Il risparmio annuo sarà quindi di circa 1200€, che rapportato a 250.000 è pari allo 0,48%

    Se proiettiamo questo risparmio per 10 anni avremmo un risparmio del 4,8%, in 30 anni aritmeticamente avremmo un risparmio di 36.000 € (14,4%).
    Non ritengo il caso nell'esempio , di imbarcarci in attualizzazioni: del resto se il tasso d'inflazione cresce, crescono anche i costi.Possiamo in prima approssimazione ritenere che i due valori si compensino.

    Queste percentuali potrebbero indicare gli estremi di deprezzamento dell'u.i. di classe G: il vero problema non è quindi la classe, ma la vetustà: non credo che esistano due u.i. entrambe coeve, con due classi così diverse: peserà quindi il differenziale sull'anno di costruzione.
    E su tutto peserà l'ordine di grandezza dell'investimento (240.000€): con questi valori di capitale, 1000€/anno di differenza in spesa corrente non sono poi così significativi. Certo ognuno ha poi un metro di valutazione proprio e sarà il compratore a valutare quali siano le sue possibilità presenti e future.

    Non so se la risposta ti soddisfa, ma le cifre in gioco sono di questa grandezza.
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bastimento,qui fai 2 errori:
    1) non sono un esperto ma uno studioso, un appassionato
    2) non devi scusarti perchè a me piace il confronto, non ritengo di esporre verità assolute ma punti concreti di discussione e confronto per crescere tutti

    Ho seguito il conteggio, è chiaro, non sono in grado di contestarlo e non è mia intenzione farlo, non sono competente in questo campo ...
    elenco però alcuni punti di metodo che ritengo debbano essere sviluppati, approfonditi e dimostrati per chiarezza e trasparenza nei confronti dell'utente finale per passare dalla teoria alla pratica, alla dimostrazione concreta e questo credo sia fondamentale per la professione del certificatore energetico.
    quindi velocemente evidenzio questi punti:

    come per tutte le attività professionali, compresa la valutazione immobiliare, la dimostrazione di un ragionamento non può contenere, a mio parere, tali affermazioni ... ti indebolisci da solo, con le tue mani e la sicurezza la dimostri con un caso concreto che, sempre a mio parere, non potrà poi essere diffuso a livello nazionale ma che per metodo dovrà essere condiviso da tutti ...
    ecco come nasce e quanto è importante uno standard! ;)
    Le nostre auto hanno tutte la guida davanti a destra, un volante, un acceleratore ... potrebbero marciare lo stesso con una cloche, un joystick, dei fili ... ognuno potrebbe inventarsi quello che vuole ma il codice della strada ed il MERCATO indicano degli standard a cui attenersi, che non sono vincoli ma facilitazioni per utilizzare tutti e di più questo mezzo.



    Sono d'accordo, anch'io la penso così, la classe energetica è "incorporata" nella vetustà, questo non toglie che non possa essere misurata, dobbiamo capire come. Ecco perchè ho suggerito ai colleghi l'esempio sopra riportato che vale per tutte le caratteristiche e per tutti gli AI professionali.

    resto a disposizione
    ciao
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Convengo con te Carlo che con il cliente occorre essere assertivi e trasmettere sicurezza e padronanza della materia. Quanto all'esempio ti devo allora alcune precisazioni: non mi sembrava il caso di sparare numeri senza associarli ad un caso concreto, che pensavo più familiare. Inoltre:

    "Assumiamo": è una tipica espressione scolastica (anche all'università) utilizzata quando si illustra un esempio, che di per sè è un caso particolare. Equivale a porre i dati (le ipotesi) del problema. Il ragionamento o calcolo porta a risultati dimostrati (tesi): dall'esempio particolare si può generalizzare e dedurre una conclusione di carattere generale.
    "teoricamente": certo commercialmente non è un termine opportuno; potevo certamente non usarlo:
    la classe B ha un fabbisogno massimo di 48,75 kWh/mq
    la classe G ha un fabbisogno superiore a 162,50 kWh/mq. Ti potevo indicare la classe F < 162,50, così da togliere incertezza sul limite superiore.
    Lo vedi anche tu adesso che il rapporto tra classe B ed F (o G...) è di 1 a 3.

    "standardizzazione": certo, se guardi cosa ho fatto nella vita lavorativa, capirai che sono totalmente d'accordo. Sotto questo profilo ti avrei risposto: la classe G ha un costo riscaldamento di circa 18 €/mq, la classe B di circa 6 €/mq (sono i numeri dell'esempio: 1800 €/100mq)

    "Deprezzamento": qui hai ragione, non ho proposto una regola; è come decidere quando convenga riparare l'auto o quando cambiarla: però qui ognuno deve fare i conti con la propria aspettativa di vita e le proprie disponibilità correnti: se ci sono però degli standard convenzionali, puoi applicarli.

    Concludo :
    vai tranquillo, non occorre una laurea in ingegneria per capirlo; non dobbiamo avere le competenze di fisica tecnica per applicare formule e calcolare parametri sui materiali ecc: questo lo fanno i programmi per i calcoli della ACE: noi dobbiamo solo affidarci ai risultati: e tutti abbiamo a che fare con le bollette elettriche, che appunto fatturano i kWh consumati: che a parte alcune spese fisse portano a concludere che chi consuma 160 spenderà il doppio di chi consuma 80. :ok:

    Volevo concludere allegandoti l'allegato 6 della legge giugno 2009: ma non trovo più il modo per inserire dei pdf: li vedi i limiti per ciascuna classe.
     
  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Quanto costa costruire in classe elevata e in quanto viene ammortizzato il maggior costo sostenuto? Quanto costa mantenere il tutto, cappotto compreso? ;) facendo due conti mi pare che non convenga affatto economicamente, il guadagno vero é ambientale, poi di confort, tenendo presente che l'aria in casa va cambiata spesso... :)
     
  14. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Qui si puó vedere un calcolo del risparmio con cappotto, infissi, e pannelli solari . Poco piú di 500 euro anno nell'esempio:Calcolo risparmio energetico cappotto termico, sostituzione infissi, installazione pannelli solari

    Il costo di un cappotto é sui 40€ mq (vuoto per pieno) HOMEPIEMONTE COSTRUZIONI - Costo isolamento a cappotto nei 120 dell'esempio del link sopra si arriva quindi a circa 5000 euro e dura 10 anni, poi gli infissi, mettiamo 800 € a finestra e 1500 a porta (esterna)' 5finestre, 2 porte, 7000 euro, pannelli solari termici
    Prezzi Pannelli Solari Termici per produrre Acqua Calda diciamo 1500 euro per un totale di circa 15k.

    55% di detrazioni, mettiamo di poterle recuperare tutte, siamo a 5+7+1500=14,5 55% 14,5k = 7975

    Considerando che il cappotto e il pannello termico vanno mantenuti ogni 10anni abbiamo 797,5 anno da ammortizzare (lasciamo perdere interessi composti), contro un guadagno di 500 poco piú
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    grazie per i conteggi e per la documentazione :stretta_di_mano: che leggerò con attenzione :ok:
    il tema della discussione è però come misurare la differenza di valore in funzione della variazione della classe energetica, quindi come dimostrare l'influenza di queste considerazioni di costo e risparmio sul valore ;)
     
  16. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Al momento nella maggior parte d'italia non si può costruire in meno di classe B, quindi il maggior costo sostenuto è relativo alla differenza fra classe B e A, dato che al di sotto non si può scendere.
    Il guadagno è innanzitutto nel comfort, termico e acustico, poi nel risparmio dei costi di condizionamento (sia del freddo che del caldo), oltre alla relativa autonomia energetica.
    In una casa classe A l'aria non va cambiata, i sistemi di ricircolo, movimentazioni e condizionamento lo fanno al posto tuo senza sprecare energia preziosa.

    Comunque, si, per valutare e comprendere veramente la differenza di valore in funzione della variazione della classe energetica occorrerebbe essere ingegneri o architetti, o almeno aver fatto qualche corso climahause... :)
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, non serve solo la qualifica professionale ma pure dimostrare di essere aggiornati alle migliori tecniche estimative ;).
    La valutazione immobiliare non è competenza di una singola categoria professionale
    E poi guarda qua
    http://www.immobilio.it/f48/rivalut...cio-riflessione-all-agente-immobiliare-17797/
    vedi come la pensa un ingegnere ;)
     
  18. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La risposta é evasiva, economicamente non conviene ad oggi (considerate che non ci ho messo i costi della caldai a condensazione), e converrà ancor meno con l'acustica. Rimane il vantaggio ambientale e il confort, quando ci sono (non mi risulta scontato, molti si lamentano). Inoltre le differenze il mercato non le fa a settori, le persone valutano l'acquisto di una casa e se il nuovo risulta irraggiungibile o poco convincente (specie per le pessime soluzioni abitativemoderne rispetto a costruzioni precedenti) si orientano sull' usato, dove conviene ancora meno, economicamente , raggiungere classi elevate agendo sull'esistente.
     
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi per ora la valutazione non incide sul valore? :shock:
    Io sono d'accordo. :ok:
    E questo si legge nei vari interventi che dicono "si ma a parità di tutte le altre caratteristiche ..." ragionamento corretto ma intanto arriviamo fino a là, non considerando la classe energetica, poi vedremo ;) già con queste affermazioni si considera residuale e non principale la classe energetica ;)
    E chi è che può dare queste informazioni? Semplice un AI :shock:
    Quando un cliente gli entra in ufficio chiede un immobile di classe A,B,C, ... o un immobile con 3 camere, un giardino, zona tranquilla, vicino al mare ... ;)
    Non ci vuole molto, lo dico sempre, basta iniziare a organizzare le informazioni che si hanno ;)
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Gli ultimi post, a partire dal conteggio di pensoperme, sono interessanti, ma senza ombra di polemica, mi pare contengano anche qualche curiosa affermazione.


    E questo va bene: ma non è che vada molto d'accordo con la preceente:

    A me pare che ogni tanto bisognerebbe non solo enunciarle, ma anche applicarle queste benedette tecniche estimative: dovrei anche aggiungere che la valutazione dell'infuenza dei maggiori costi rispetto ai minori risparmi, attiene alle tecniche di valutazione degli investimenti, praticata da anni con o senza metodi di attualizzazione (NPV, IRR, ecc.)

    Lo stesso direi a calefab:

    Il metodo di conteggio (degli investimenti) di pensoperme è corretto (non ho verificato però l'attendibilità dei prezzi), e si deve ritenere quindi che il risultato in prima approssimazione, come lui stesso afferma, sia corretto: non tenendo quindi conto degli obblighi di legge applicare all'esistente interventi di miglioramento energetico non sarebbe economico (il costo superiore ai ricavi: salvo il fatto che l'esempio del sito si riferisca ad una zona non particolarmente fredda, vedi gg giorno)

    Difficile invece valutare il miglior confort, inutile poi fare una valutazione di costi se certi interventi sono imposti da obblighi di legge: quindi nelle situazioni in cui sia necessario ristrutturare o sostituire, e sia quindi d'obbligo allinearsi ai nuovi parametri richiesti, indipendentemente dai costi, è tutta manna la detrazione fiscale (36% o 55%) ed il risparmio sul riscaldamento annuale diventa netto, cioè è tutto di vantaggio.

    Sara perchè sono ingegnere, ma non trovo alcuna difficoltà a conteggiare costi e valutare risparmi: ma questo, e qui convengo con carlo, non significa valutare gli immobili, ma solo confrontarne i prezzi.

    Mi spiego: se a pari zona un nuovo alloggio mi costa 300k€, mentre per uno analogo dopo buoni interventi di ristrutturazione e bonifica degli involucri edilizi vengo a spendere 250k€ so che risparmio 50 k€.
    Quale dei due vale di più? Non lo saprei dire, e mi chiedo come potrebbe rispondere anche un esperto: diciamo però che nel rapporto costo/prestazioni, forse il più economico è più vantaggioso.

    Il concetto di valore è abbastanza sfuggente, e soprattutto può diventare soggettivo:
    vale di più una Golf VW, una Opel Astra o una Mercedes Classe B ? L'esempio non è dei più felici, lo so, ma è scontato che nelle differenze di prezzo non entra solo la diversa qualità sostanziale, ma anche la diversa percezione sul marchio, il lusso, l'estetica, il target comemrciale prevalente ...

    Scusate, ho divagato, alla prossima.
     

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