No raccomandata? No cedolare!

[Pennylove]

E' arrivata la risposta.

Ci si chiedeva - in questi mesi - tra gli "addetti ai lavori", attraverso vari percorsi argomentativi, se fosse possibile scegliere il regime della cedolare fino al momento della dichiarazione dei redditi 2012 e fissare in tale momento il termine ultimo per l'invio della raccomandata all'inquilino che la legge qualifica come condizione inderogabile di efficacia dell'opzione.

Una prima precisazione delle Entrate è contenuta nel quadro RB delle istruzioni dei modelli UNICO/2012 e 730/2012 definitivi:

"Si precisa che nel caso di opzione in sede di dichiarazione la comunicazione al conduttore tramite lettera raccomandata deve essere stata già effettuata entro il termine per il versamento dell'acconto 2011 oppure, se non è dovuto acconto, deve essere effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.".

L'opzione, in sede di dichiarazione, non ha efficacia se non è preceduta dalla comunicazione al conduttore entro i termini previsti di versamento degli acconti.

 

[Umberto Granducato]

C'è un po di confusione...
In caso di contratto nuovo, redatto nel 2012 ad esempio, la raccomandata è necessaria o no? (l'articolo relativo all'applicazione della cedolare secca nel contratto dovrebbe sostituirla di fatto...)

 

[Pennylove]

C'è un po di confusione...
In caso di contratto nuovo, redatto nel 2012 ad esempio, la raccomandata è necessaria o no? (l'articolo relativo all'applicazione della cedolare secca nel contratto dovrebbe sostituirla di fatto...)

Ciao, Umby! Mi accorgo di essere stata, forse, un po' criptica....

Rewind: la raccomandata va spedita all'inquilino prima dell'esercizio dell'opzione - per i contratti in corso andava spedita prima dell'acconto 2011 - e implica la rinuncia alle variazioni del canone che derivano dall'applicazione di determinati indici di aggiornamento. Se il contratto di locazione da registrarsi (contratto nuovo) contiene l'espressa rinuncia agli aggiornamenti del canone, non è necessario inviare la comunicazione al conduttore.

Un problema specifico poteva porsi con riferimento ai contratti in corso o prorogati alla data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione. In questi casi la normativa non ha previsto un formale esercizio dell'opzione, bensì un'"applicazione" (in questi termini si esprime il provvedimento del 7 aprile 2011 dell'Ade) della cedolare in sede di dichiarazione dei redditi del 2012.

Ma cosa succede, allora, nel caso in cui - in presenza delle fattispecie sopra indicate - il locatore "smemorato" abbia dimenticato, durante il 2011, di inviare la raccomandata o non abbia versato la prima rata di acconto della cedolare entro il termine previsto (ma il medesimo discorso varrebbe anche in caso di mancato pagamento alle successive scadenze)? Egli è ancora nella possibilità di inviare la raccomandata e applicare, tardivamente, il regime sostitutivo per il 2011, eventualmente attraverso il pagamento dell'acconto oltre le scadenze previste, ma entro uno dei termini previsti dall'istituto del ravvedimento operoso (applicabile anche al regime della cedolare)?

L'Agenzia delle Entrate non si è espressa in merito all'omesso o insufficiente pagamento degli acconti, ma un'utile argomentazione al riguardo dell'invio della comunicazione all'inquilino, può essere tratta dalle istruzioni dei modelli UNICO/2012 e 730/2012, nella parte in cui l'amministrazione finanziaria precisa che l'opzione, in sede di dichiarazione dei redditi 2012, non ha valore se non è stata preceduta dall'invio della lettera raccomandata al conduttore entro l'effettivo termine di versamento degli acconti.

 

[Bastimento]

Ciao LovablePound....., qui Basty: (... cerco di adeguarmi .... )

e implica la rinuncia alle variazioni del canone che derivano dall'applicazione di determinati indici di aggiornamento

Al di la del fatto che gli effetti siano marginali, sono curioso su un dettaglio.
Dalla circolare par di capire che con la C.S. sono sospesi tutti gli adeguamenti automatici, compreso quello applicabile in conseguenza di spese straordinarie. E' corretto?

 

[Umberto Granducato]

Se il contratto di locazione da registrarsi (contratto nuovo) contiene l'espressa rinuncia agli aggiornamenti del canone, non è necessario inviare la comunicazione al conduttore.

questo è un importante punto diverse volte dibattuto...

 

[superpilu3000]

Se il contratto di locazione da registrarsi (contratto nuovo) contiene l'espressa rinuncia agli aggiornamenti del canone, non è necessario inviare la comunicazione al conduttore.

in questo caso l'ADE sono stato ieri a parlare con il responsabile (di Napoli) nomina una loro circolare per cui è obbligatoria la racc ar anche per i nuovi contratti ed anche se esiste uno specifico articolo nel contrattgo è illogico ma dicono sia così

 

[Bastimento]

Se il contratto di locazione da registrarsi (contratto nuovo) contiene l'espressa rinuncia agli aggiornamenti del canone, non è necessario inviare la comunicazione al conduttore.

.. è un punto dibattuto, logicamente coerente, altamente verosimile ecc.: ma credo non sia mai stato ufficialmente confermato da circolari della AdE. Presumo sia una risposta ottenuta presso un'agenzia.
Credo sia perfettamente sostenibile, almeno in un paese normale ....: ma di fronte ad una specificazione tassativa ed inderogabile, rimarrebbe l'obbligo di attendere una circolare?

p.s.: c.v.d: è arrivata contestualmente la controprova....; non siamo evidentemente in un paese normale ...

 

[superpilu3000]

non siamo in un paese normale l'ade di Napoli mi ha fatto leggere la circolare che prevede espressamente la raccomandata , in caso di mancanza di questa prova la cedolare non verrebbe applicata, di sanzioni non hanno nessuna informazione; ma chi controllerebbe questa raccomandata? solo l'inquilino potrebbe denunciare di non averla avuta! cmq in attesa di una nuova circolare più esplicativa consigliano di mandare a raccomandata in ogni caso.

l'applicazione della legge da parte dei testoni è insindacabile :"11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della
cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata
dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone,
anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la
variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno
precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha
dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata,
con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere
l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui
al presente comma sono inderogabili. "

anche se a me sembra illogiico !!

 

[Limpida]

Avevo ragione io, avevo ragione io,avevo ragione io !

 

[Pennylove]

.. è un punto dibattuto, logicamente coerente, altamente verosimile ecc.: ma credo non sia mai stato ufficialmente confermato da circolari della AdE. Presumo sia una risposta ottenuta presso un'agenzia.

E' una delle tesi del Beferone nazionale . Si vadi, per favore, a pag. 45 della circolare n°26/E:

"Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione."

Andando di fretta, non ho tempo, oggidì, per esprimere il mio pensiero in merito, ma non mancherà occasione. Arrivederci a presto su questi schermi!