Acquisto di immobile con locali accessori che possibilità di cambio destinazione d'uso ?

[shining]

Buongiorno a tutti, dopo aver navigato come ospite in questo interessante sito ho deciso di iscrivermi per condividere pareri e ricevere l'opinione degli esperti sul vasto e complicato mondo degli immobili. Con la speranza di avere un'idicazione da chi è più esperto di me, vorrei porre alla vostra attenzione un dubbio/problema che mi riguarda da vicino:
Ho da qualche giorno versato una cpparra per l'acquisto di un immobile in costruzione a Roma (consegna a fine 2012), con impegno a sottoscrivere un preliminare a fine aprile.
L'immobile è così costituito:
-piano 4°, abitazione di circa 40 mq con scala interna di collegamento ad un locale lavatoio e stenditoio di altri 40 mq (5°piano). Annesso e confinante al lavatoio c'è un locale tecnico condominiale (40 mq) che la società di costruzione trasformerà in privato, accatastadolo come lavatoio di pertinenza dell'appartamento, provvedendo anche a creare un passaggio tra i due locali. I soffitti dei locali accessori sono alti 2,50 m.
I locali accessori saranno, se non sbaglio, accastati come c2.
Leggendo le varie discussioni sul forum mi è sembarto di capire che questi locali accessori che non sono abitabili (seondo la legge), non lo potranno mai diventare, se non tramite futura richiesta di cambio di destinazione in occasione di un prossimo eventuale condono. Ciò comporta che non potrò eseguire opera di tramezzatura e di creazione servizi igienici. Le mie domande sono, quindi, le seguenti:
1)Potrò arredare ed inserire una pompa di calore nei suddetti locali per creare una zona notte ed una zona giorno senza incappare (a seguito di controllo) in una contestazione di abuso edilizio (reato penale)?
2) esiste la possibilità di poter modificare la destinazione in residenziale senza dover aspettare il prossimo condono edilizio?.

Ringrazio fin d'ora tutti coloro che potranno aiutarmi,
grazie,
Marco

 

[enrica agnelli]

ciao marco....

se nel permesso di costruire i due accessori sono separati e loro li uniscono senza fare una variante al permesso di costruire gia' non e' regolare, che loro lo accatastino sono contenta ma la variante la fanno???...
in parole semplici quando devi costruire ex novo un immobile depositi un elaborato grafico composto da schemi grafici in cui dimostri che cio' che stai costruendo rispetta la legge...durante la costruzione ogni modifica che si apporta al progetto depositato originario deve essere denunciato al comune attraverso una variante...alla fine il tutto va accatastato ma cio' che accatasti deve corrispondere a cio' che era disegnato sul progetto altrimenti gia' parti male...
adesso va di moda fare solo un piano abitabile ed il resto locale tecnico/lavatoi perche' a chi costruisce costa meno di oneri e percio' e' una furbata e poi riescono a vendere dicendo, se sono onesti, che con un condono sanerai il resto...bada bene se sono onesti!!
ci sono due passaggi importanti...
1.alla chiusura lavori gli accatastamenti debbono corrispondere a cio' che effettivamente si e' realizzato e questo deve corrispondere a cio' che e' stato presentato in comune...altrimenti potresti avere problemi nell'ottenere il mutuo, il perito viene confronta la casa con il catastale e se non corrisponde niente mutuo, per cui saresti inadempiente e per cui incorreresti in una serie di problemi onerosi...

2.se e' tutto ok, tu ottieni il mutuo, casa e' tua, in realta' ci puoi fare cio' che vuoi non e' che qualcuno ti imbocca in casa senza avvertirti per vedere se hai fatto una zona giorno nel lavatoio a meno che non stai antipatico a qualcuno e ti mandano un controllo, ovviamente tutti i lavori che farai nella zona "abusiva" non li potrai fare dichiarando al comune che li stai facendo e soprattutto se un domani venderai nuovamente tutto dovra' corrispondere al catastale e per cui, se ad esempio volevi farci un bagno, nel caso di vendita ciao ciao bagno, demolisci tutto e torni da capo!!!

una cosa che mi fa pensare che loro stiano comunque facendo delle irregolarita' e che un locale lavatoi/tecnico non puo' essere maggiore di 2,40...ti parlo di roma ovviamente!!
diciamo che l'altezza poco conta perche' e' piu' facile barare pero' se tanto mi da tanto!!!!!!

la cosa strana e' anche che accatastino tutto c/2 nel senso che se un locale lavatoi e' collegato con i 40 mq abitabili dovrebbe essere tutto accatastato uguale e ovviamente sul catastale ci sara' scritto locale tecnico/lavatoi con l'altezza per far capire che non e' abitabile...quello condominiale va bene C/2!!

non vorrei che nel permesso di costruire la scala interna non ci sia...
fatti dare copia del progetto depositato e controlla tutto!!

magari hanno fatto cosi' per l'IMU???

una cosa ci tengo a dire e spero che la leggano tanti altri...quando si deve fare un'acquisto che ti cambia la vita come un'acquisto di un immobile fatevi sempre accompagnare da un tecnico di fiducia non abbiate paura delle parcelle perche' magari un professionista puo' venire con voi facendovi un favore e comunque e' meglio sempre essere sicuri di cio' che si sta acquistando che avere delle sole dopo che ti possono sconvolgere la vita!!!

 

[enrica agnelli]

aggiungo...spero che non ti facciano pagare i locali accessori come abitabili con la scusa che un domani li potrai condonare...
comunque qualsiasi difformita' riscontri sono loro i responsabili e te la debbono sistemare!!!!

 

[shining]

Buongiorno Enrica e grazie per la tua risposta.
Allora per quanto riguarda la variante mi hanno detto che stanno provvedendo presso il Comune (ovviamente controllerò al preliminare che tutto corrisponda, perchè altrimenti penso sia mio diritto recedere, giusto?).
Della questione delle altezze dei locali accessori avevo già parlato con un espertissimo amico che ha lavorato 30 anni in Comune su questi temi ed anche lui mi ha confermato che dovrebbero essere 2,40 m. La scala interna tra abitazione al 4° piano e lavatoio al 5° è prevista (l'ho vista con i miei occhi in cantiere e risulta sulla pianta che ho firmato al versamento della caparra). Nei locali accessori non intendo realizzare opere (bagni, tramezzi, etc.) ma solo arredare e mettere una pompa di calore. Nel caso nei prossimi anni ani dovesse uscire un condono ad hoc chiederò il cambio di destinazione ad abitabile. Se però vengono i vigili per controlli (mandati da qualcuno o per un semplice controllo comunale) cosa rischio?
Siccome ho il preliminare fisstao per fine aprile, cosa mi consigli? farmi dare prima i documenti che attestino l'effettiva accettazione della variante e la corrispondenza tra progetto presentato e piantina definitiva dell'immobile?
grazie ancora

 

[shining]

i locali accessori li pago molto meno...potrebbe essere un affare (in caso di futuri condoni), ma non voglio vivere nell'illegalità

 

[shining]

aggiungo che , visto che devo chiarire ancora i dubbi sulla richiesta di mutuo con il perito, sto pensando di cedere il preliminare a qualcun altro (sembra esserci una forte richietsa per questo immobile). Avrei voluto cedere la prenotazione (con tantto di quotaparte di commisiioni di agenzia), ma l'agente mi ha detto che è meglio cedere dopo il preliminare (da fine aprile a gennaio, data di consegna, non dovrebbero esserci problemi a trovare altri acquirenti).

 

[enrica agnelli]

figurati..no problem mi fa piacere...

Allora per quanto riguarda la variante mi hanno detto che stanno provvedendo presso il Comune (ovviamente controllerò al preliminare che tutto corrisponda, perchè altrimenti penso sia mio diritto recedere, giusto?).

esatto!!!

La scala interna tra abitazione al 4° piano e lavatoio al 5° è prevista (l'ho vista con i miei occhi in cantiere e risulta sulla pianta che ho firmato al versamento della caparra).

che risulti ok, ma la pianta corrisponde a quella del permesso di costruire o l'hanno ridisegnata e modificata???

Nei locali accessori non intendo realizzare opere (bagni, tramezzi, etc.) ma solo arredare e mettere una pompa di calore. Nel caso nei prossimi anni ani dovesse uscire un condono ad hoc chiederò il cambio di destinazione ad abitabile. Se però vengono i vigili per controlli (mandati da qualcuno o per un semplice controllo comunale) cosa rischio?

se e' solo arredamento e pompa di calore...

Siccome ho il preliminare fisstao per fine aprile, cosa mi consigli? farmi dare prima i documenti che attestino l'effettiva accettazione della variante e la corrispondenza tra progetto presentato e piantina definitiva dell'immobile?
grazie ancora

assolutamente si!!!!!!!!!!!!!!!!!!

i locali accessori li pago molto meno...potrebbe essere un affare (in caso di futuri condoni), ma non voglio vivere nell'illegalità

ok, sono stati onesti...controlla che tutto sia in ordine e sei apposto, devi essere cosciente di quello che acquisti, nel senso che, in generale, si puoi essere anche disposti ad acquistare non in regola perche' in presenza di abusi ma si deve essere sicuri della scelta che si fa!!!!!

 

[shining]

Enrica, sei stata gentilissima, grazie di tutto...magari se ho degli aggiornamenti proverò a postare sul forum, nella speranza che tu abbia tempo e voglia di rispondere buona giornata, Marco

 

[enrica agnelli]

tu hai fatto una proposta di acquisto che ti porta al vero preliminare, cioe' il compromesso, quindi hai in mano un preliminare del preliminare che si puo' annullare...fallo ora non a preliminare/compromesso firmato!!
ovvio che l'agente ti dica dopo...ce becca piu' volte cosi'...

 

[enrica agnelli]

a disposizione!!!!!....
grazie e buona giornata anche a te!!!