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  1. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, dopo aver navigato come ospite in questo interessante sito ho deciso di iscrivermi per condividere pareri e ricevere l'opinione degli esperti sul vasto e complicato mondo degli immobili. Con la speranza di avere un'idicazione da chi è più esperto di me, vorrei porre alla vostra attenzione un dubbio/problema che mi riguarda da vicino:
    Ho da qualche giorno versato una cpparra per l'acquisto di un immobile in costruzione a Roma (consegna a fine 2012), con impegno a sottoscrivere un preliminare a fine aprile.
    L'immobile è così costituito:
    -piano 4°, abitazione di circa 40 mq con scala interna di collegamento ad un locale lavatoio e stenditoio di altri 40 mq (5°piano). Annesso e confinante al lavatoio c'è un locale tecnico condominiale (40 mq) che la società di costruzione trasformerà in privato, accatastadolo come lavatoio di pertinenza dell'appartamento, provvedendo anche a creare un passaggio tra i due locali. I soffitti dei locali accessori sono alti 2,50 m.
    I locali accessori saranno, se non sbaglio, accastati come c2.
    Leggendo le varie discussioni sul forum mi è sembarto di capire che questi locali accessori che non sono abitabili (seondo la legge), non lo potranno mai diventare, se non tramite futura richiesta di cambio di destinazione in occasione di un prossimo eventuale condono. Ciò comporta che non potrò eseguire opera di tramezzatura e di creazione servizi igienici. Le mie domande sono, quindi, le seguenti:
    1)Potrò arredare ed inserire una pompa di calore nei suddetti locali per creare una zona notte ed una zona giorno senza incappare (a seguito di controllo) in una contestazione di abuso edilizio (reato penale)?
    2) esiste la possibilità di poter modificare la destinazione in residenziale senza dover aspettare il prossimo condono edilizio?.

    Ringrazio fin d'ora tutti coloro che potranno aiutarmi,
    grazie,
    Marco
     
  2. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ciao marco....

    se nel permesso di costruire i due accessori sono separati e loro li uniscono senza fare una variante al permesso di costruire gia' non e' regolare, che loro lo accatastino sono contenta ma la variante la fanno???...
    in parole semplici quando devi costruire ex novo un immobile depositi un elaborato grafico composto da schemi grafici in cui dimostri che cio' che stai costruendo rispetta la legge...durante la costruzione ogni modifica che si apporta al progetto depositato originario deve essere denunciato al comune attraverso una variante...alla fine il tutto va accatastato ma cio' che accatasti deve corrispondere a cio' che era disegnato sul progetto altrimenti gia' parti male...
    adesso va di moda fare solo un piano abitabile ed il resto locale tecnico/lavatoi perche' a chi costruisce costa meno di oneri e percio' e' una furbata e poi riescono a vendere dicendo, se sono onesti, che con un condono sanerai il resto...bada bene se sono onesti!!
    ci sono due passaggi importanti...
    1.alla chiusura lavori gli accatastamenti debbono corrispondere a cio' che effettivamente si e' realizzato e questo deve corrispondere a cio' che e' stato presentato in comune...altrimenti potresti avere problemi nell'ottenere il mutuo, il perito viene confronta la casa con il catastale e se non corrisponde niente mutuo, per cui saresti inadempiente e per cui incorreresti in una serie di problemi onerosi...

    2.se e' tutto ok, tu ottieni il mutuo, casa e' tua, in realta' ci puoi fare cio' che vuoi non e' che qualcuno ti imbocca in casa senza avvertirti per vedere se hai fatto una zona giorno nel lavatoio a meno che non stai antipatico a qualcuno e ti mandano un controllo, ovviamente tutti i lavori che farai nella zona "abusiva" non li potrai fare dichiarando al comune che li stai facendo e soprattutto se un domani venderai nuovamente tutto dovra' corrispondere al catastale e per cui, se ad esempio volevi farci un bagno, nel caso di vendita ciao ciao bagno, demolisci tutto e torni da capo!!!

    una cosa che mi fa pensare che loro stiano comunque facendo delle irregolarita' e che un locale lavatoi/tecnico non puo' essere maggiore di 2,40...ti parlo di roma ovviamente!!
    diciamo che l'altezza poco conta perche' e' piu' facile barare pero' se tanto mi da tanto!!!!!!

    la cosa strana e' anche che accatastino tutto c/2 nel senso che se un locale lavatoi e' collegato con i 40 mq abitabili dovrebbe essere tutto accatastato uguale e ovviamente sul catastale ci sara' scritto locale tecnico/lavatoi con l'altezza per far capire che non e' abitabile...quello condominiale va bene C/2!!

    non vorrei che nel permesso di costruire la scala interna non ci sia...
    fatti dare copia del progetto depositato e controlla tutto!!

    magari hanno fatto cosi' per l'IMU???:shock:

    una cosa ci tengo a dire e spero che la leggano tanti altri...quando si deve fare un'acquisto che ti cambia la vita come un'acquisto di un immobile fatevi sempre accompagnare da un tecnico di fiducia non abbiate paura delle parcelle perche' magari un professionista puo' venire con voi facendovi un favore e comunque e' meglio sempre essere sicuri di cio' che si sta acquistando che avere delle sole dopo che ti possono sconvolgere la vita!!!
     
    A Valerio Spallina piace questo elemento.
  3. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    aggiungo...spero che non ti facciano pagare i locali accessori come abitabili con la scusa che un domani li potrai condonare...
    comunque qualsiasi difformita' riscontri sono loro i responsabili e te la debbono sistemare!!!!
     
  4. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno Enrica e grazie per la tua risposta.
    Allora per quanto riguarda la variante mi hanno detto che stanno provvedendo presso il Comune (ovviamente controllerò al preliminare che tutto corrisponda, perchè altrimenti penso sia mio diritto recedere, giusto?).
    Della questione delle altezze dei locali accessori avevo già parlato con un espertissimo amico che ha lavorato 30 anni in Comune su questi temi ed anche lui mi ha confermato che dovrebbero essere 2,40 m. La scala interna tra abitazione al 4° piano e lavatoio al 5° è prevista (l'ho vista con i miei occhi in cantiere e risulta sulla pianta che ho firmato al versamento della caparra). Nei locali accessori non intendo realizzare opere (bagni, tramezzi, etc.) ma solo arredare e mettere una pompa di calore. Nel caso nei prossimi anni ani dovesse uscire un condono ad hoc chiederò il cambio di destinazione ad abitabile. Se però vengono i vigili per controlli (mandati da qualcuno o per un semplice controllo comunale) cosa rischio?
    Siccome ho il preliminare fisstao per fine aprile, cosa mi consigli? farmi dare prima i documenti che attestino l'effettiva accettazione della variante e la corrispondenza tra progetto presentato e piantina definitiva dell'immobile?
    grazie ancora
     
  5. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    i locali accessori li pago molto meno...potrebbe essere un affare (in caso di futuri condoni), ma non voglio vivere nell'illegalità
     
  6. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    aggiungo che , visto che devo chiarire ancora i dubbi sulla richiesta di mutuo con il perito, sto pensando di cedere il preliminare a qualcun altro (sembra esserci una forte richietsa per questo immobile). Avrei voluto cedere la prenotazione (con tantto di quotaparte di commisiioni di agenzia), ma l'agente mi ha detto che è meglio cedere dopo il preliminare (da fine aprile a gennaio, data di consegna, non dovrebbero esserci problemi a trovare altri acquirenti).
     
  7. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    figurati..no problem mi fa piacere...:ok:

    esatto!!!

    che risulti ok, ma la pianta corrisponde a quella del permesso di costruire o l'hanno ridisegnata e modificata???:maligno:

    se e' solo arredamento e pompa di calore...:ok:

    assolutamente si!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    ok, sono stati onesti...controlla che tutto sia in ordine e sei apposto, devi essere cosciente di quello che acquisti, nel senso che, in generale, si puoi essere anche disposti ad acquistare non in regola perche' in presenza di abusi ma si deve essere sicuri della scelta che si fa!!!!!
     
  8. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Enrica, sei stata gentilissima, grazie di tutto...magari se ho degli aggiornamenti proverò a postare sul forum, nella speranza che tu abbia tempo e voglia di rispondere :) buona giornata, Marco
     
  9. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    tu hai fatto una proposta di acquisto che ti porta al vero preliminare, cioe' il compromesso, quindi hai in mano un preliminare del preliminare che si puo' annullare...fallo ora non a preliminare/compromesso firmato!!
    ovvio che l'agente ti dica dopo...ce becca piu' volte cosi'...:maligno:
     
  10. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    a disposizione!!!!!....:stretta_di_mano::ok:
    grazie e buona giornata anche a te!!!
     
  11. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    a questo ci avevo pensato (ovvio che l'agente abbia il suo tornaconto :). Lo stesso mi dice però, che visto che hanno richiesto la variante per annettere il locale tecnico condominale e farlo diventare privato secondo le mie richieste, potrei mettermi contro il costruttore e perdere l'anticipo che ho versato. L'agente mi deve anche aiutare a trovare un potenziale altro acquirente, dice che devo stare tranquillo che ha già altre richieste (in effetti ho anticipato altre due persone che volevano versare la caparra per la prenotazione). Vedremo nei prossimi giorni come si sviluppa la questione...
     
  12. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    perfetto...a presto!!!
     
  13. E' il caso di informarsi anche della diversità degli aspetti fiscali della cessione del preliminare e del "preliminare del preliminare" ? La cessione è un atto tra vivi e,quindi, soggetto alle leggi di conformità catastale ed urbanistica ? Magari poi il cessionario impugna tutto. Prima di andare oltre, forse è meglio accertare tutto (anche i costi fiscali).
     
  14. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    piu' informazioni si hanno meno rischi si corrono o almeno le decisioni che si prendono sono consapevoli!!!!:ok:
     
  15. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno Valerio e grazie per il suggerimento, comunque prima di eventualmente cedere verificherò tutte le conformità tra progetto presentato in Comune e caratteristiche dell'immobile
     
  16. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Of course Enrica, sono d'accordo :)
     
  17. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera ...chissà se Enrica mi leggerà, speriamo di sì. Ho incontrato ieri l'architetto della agenzia immobiliare per chiarire la questione del locale tecnico adiacente al lavotoio/stenditoio di pertinenza dell'appartamento; avevo chiesto al costruttore di richiedere una variante sul progetto per annettere il locale tecnico allìappartamento. Il costruttore mi dice che in Comune glielo negano, quindi dovrei acquistare sostanzialmente due immobili con due atti e due registrazioni. Ora il punto è: quel locale tecnico (che da condominiale diventa privato,o vviamente con impegno del costruttore a modificare il regolamento di condominio per non incappare in problemi con i condomini) secondo te/voi potrò mai unirlo "legalmente" all'appartamento; in sostanza, secondo la vostra esperienza potrà mai uscire un "condono" (scusate la semplicità del termine) che mi potrà permettere di trasformare il loc.tecnico ad esempio in lavatoio o soffitta di pertinenza dell'appartemento?. grazie ancora a chi vorrà aiutarmi e buona serata a tutti.
     
  18. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ciao...eccomi qua...intanto meno male che ti sei informato e che non hai acquistato ad occhi chiusi prendendoci la sola, almeno ora sai la realta' dei fatti e la decisione e' tutta tua!!!
    per ora di condoni non se ne parla...certo con il bisogno di soldi che ha il comune di roma ci si puo' aspettare di tutto!!!

    non si puo' sapere cosa succedera', mi spiace, "ogni giorno" cambia qualcosa a livello legislativo, magari sistemeranno nuovamente il piano casa, o magari uscira' un condono, o rimarra' tutto cosi', chi lo sa'!!!

    per ora la tua decisione sta nel considerare le cose cosi' come sono...e pensare che se non cambiera' nulla comunque rimarranno locali ad uso cantina/lavatoio...la cosa certa e' che vendere un immobile diventera' sempre piu' difficile per cui sara' piu' facile farlo se l'immobile stesso ha delle caratteristiche appetibili e non delle problematiche risolvibili, forse, in un futuro...

    non sono una disfattista ci tengo solo che si usino i propri risparmi per qualcosa per cui ne valga proprio la pena...

    il valore che si da a qualsiasi cosa non e' solo quello economico, nel concetto di valore sono racchiuse mille sfaccettature,magari per te quel'immobile ha delle caratteristiche di posizione, accessibilita', frubilita', prezzo che non hai trovato in nessun altro e per cui ritieni che sia un gran affare (ripeto tralasciando il lato economico) se e' cosi' acquistalo e poi chi vivra' vedra'...
    se il tuo ragionamento e' invece che pensi di fare l'affare sperando in un condono o in qualcosa di futuro che ti consenta di ampliare i mq abitabili per poi rivenderlo ad un prezzo superiore...trova altro!!!!!

    una mia amica ha acquistato un villino che ha tre livelli di 40 mq ognuno...be di tre abitabile e' uno solo!!...ma lo ha acquistato comunque perche' vuole viverci per un bel po', le piace il posto, il prezzo era ottimo, il villino era di nuova costruzione e ben fatto...per lei era un affare al di la del lato economico!
    se un domani uscira' un condono forse sistemera' il tutto ma non va di corsa quella e' la casa "della vita" e per lei il miglior investimento che abbia fatto!!

    rispondi a questo...per te quell'appartamento e' il miglior investimento che tu possa fare????....se ti vengono in mente dubbi, pensieri e non ne sei proprio sicuro perche' non ne hai la certezza...io direi di pensarci un'altro po'!!!

    ciao ciao
     
  19. shining

    shining Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno Enrica, grazie per la risposta.
    In effetti quello che dici è verissimo, il tuo pensiero lo condivido in pieno. Dopo aver visto molti appartamenti nella zona che ho scelto (per varie motivazioni) questo mi è sembrato il migliore per rapporto qualità prezzo. Inoltre, potendo usufruire di condizioni molto vantaggiose sul mutuo ipotecario (tasso fisso 1,25% a 20 anni + una piccola parte di variabile legata al tasso BCE), mi sono deciso ad acquistare. Il locale tecnico condominiale adiacente non lo acquisterò (troppi probelmi) e mi terrò questi due piani 4° e 5° (lavatoio stenditoio) per andarci ad abitare (o da affittare) più che sperando di farci un affare. Qui tra IMU e crisi generale non credo che il mercaro immobiliare possa crescere più di tanto, visti anche i prezzi esorbitanti che ha raggiunto (almeno qui a Roma). Se poi ci sarà qualche modifica alla "Legge Polverini" (so che hanno incassato molto meno di quanto atteso) potrò migliorare la vivibilità della casa e la sua rivendibilità.

    grazie ancora, in bocca al lupo per la tua carriera di architetto e magari ci risentiamo ogni tanto, ciao, Marco
     
  20. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    sono contenta per te...e concordo con la tua decisione di non acquistare il locale tecnico, per quel che vale il mio pensiero!!!

    si, il piano casa e' ancora un po'...diciamo...traballante!!..va preso con le pinze ecco perche' non ha incassato tanto...ma ci sarebbe da parlarne un sacco, o meglio farsi un sacco di risate nervose...:shock: !!!

    concordo anche sul discorso del mercato immobiliare!!!

    crepi il lupo e grazie....:ok:

    mi trovi qui quando hai bisogno di qualche consiglio, potendo dartelo, sono a disposizione!!

    e come si dice...congratulazioni e auguri per il tuo acquisto!!!...:applauso:
     

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