Preliminare nullo per mancata fideiussione, come fare?

[Cla.Chica]

Ciao a tutti! Ragazzi sono nuovo del forum e vi scrivo perchè mi serve urgentemente un aiuto!
Cerco di riassumervi la questione: qualche mese fa ho sottoscritto un compresso di acquisto per una appartamento in costruzione, ma in fase di stipula non mi è stata data o cmq non mi sono stati notificati gli estremi della fideiussione da parte del costruttore. Se ho capito bene il preliminare stesso dovrebbe essere nullo e io dovrei avere diritto alla restituzione dell'acconto versato. Come posso fare per far valere il mio diritto?
Inoltre, il costruttore tra le varie cose che ha combinato, sta appunto stipulando i compromessi con gli acquirenti, però al momento lui ha a sua volta "solo" stipulato un preliminare con il proprietario del terreno (un primo costruttore che poi ha deciso di vendere) e devono ancora rogitare la compravendita. La mia domanda è, non essendo ancora proprietario a tutti gli effetti del terreno, lui può stipulare dei contratti preliminari?
Grazie mille!

 

[studiopci]

Salve... la legge a cui tu fai riferiemento è il D.Lgs n° 122/ 2005 il quale all'art. 2 comma 1 riporta :
" All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, ... " pertanto in mancanza della prescritta consegna il tuo preliminare è nullo e rivolgendoti all'avvocato ti saprà indicare come far valere questo tuo diritto.
In merito al secondo quesito

Inoltre, il costruttore tra le varie cose che ha combinato, sta appunto stipulando i compromessi con gli acquirenti, però al momento lui ha a sua volta "solo" stipulato un preliminare con il proprietario del terreno (un primo costruttore che poi ha deciso di vendere) e devono ancora rogitare la compravendita. La mia domanda è, non essendo ancora proprietario a tutti gli effetti del terreno, lui può stipulare dei contratti preliminari?
Grazie mille!

la scrittura privata di compromesso o preliminare sono atti di promessa di acquisto o vendita , che hanno valore legale ed impongono una serie di obbligazioni in capo a chi li sottoscrive, per cui legalmente parlando, anche se in maniera un pò contorta, il costruttore può promettere di venderti una cosa futura ( art. 1472 cod.civ. ) che costruirà su un terreno che ha promesso di acquistare, se non ci saranno problemi e tutto filerà come scritto, i problemi sorgeranno nel momento in cui non dovesse acquistare più il terreno con le logiche conseguenze. Fabrizio

 

[Cla.Chica]

Grazie mille per la risposta velocissima!
Ne approfitto per chiederti un altro paio di cose.
Il secondo costruttore (quello con cui ho effettuato il compromesso) doveva seguire il progetto del primo costruttore, che era quello presentato in comune e per il quale è stato rilasciato il permesso di costruire. Invece, sta apportando delle modifiche in fase di realizzazione (al prospetto per esempio) e ha già presentato in comune una variante del tetto. Tutto quello che lui vuole modificare rispetto al progetto depositato in comune, e sul quale sono stati stipulati il preliminari, non dovrebbe prima chiederlo agli acquirenti che dovrebbero sottoscrivere?
Non sono anche questi motivi che invalidano il compromesso?
Grazie ancora.

 

[studiopci]

Prima di tutto il compromesso è nullo , a valore di parte , per mancanza della fideiussione così come prescritto dall'art. 2 della legge sù riportata, questo è un dato incontrovertibile ed un punto fermo... per quello che tu in seguito chiedi , ci potrebbero essere motivi di annullamento ( che è diverso dalla nullità ) ma bisognerebbe vedere cosa è stato previsto nel preliminare, se è stata riportata la variante o la sua possibilità , se è stato specificato cosa acquisti , se è stata allegata un progetto , ecc.ecc. tutto è molto aleatorio senza carte avanti e oltretutto senza niente di preciso in mano . Fabrizio

 

[Bagudi]

In qualunque compromesso sottoscritto da un costrutore, è citata la clausola che il costruttore si riserva di modificare a suo piacimento - o per obbligo dato dal Comune stesso - tutte le parti comuni, i prospetti, ecc. ad eccezione dell'interno delle unità immobiliari già in compromesso: solo in quest'ultimo caso, deve chiedere ai promittenti acquirenti un parere o metterli a conoscenza prima.

In mancanza di fidejussione, non è che il compromesso si annulli in automatico: come ha riportato sopra Fabrizio, devi chiederla e, in caso negativo, iniziare una causa per l'annullamento.

Nel mondo immobiliare, nulla è automatico.

Quanto alla prima domanda: si, il costruttore può impegnarsi a vendere un immobile per il quale è già in compromesso a sua volta, purchè lo espliciti nei contratti preliminari sottoscritti.

 

[Donato96]

In mancanza di fidejussione, non è che il compromesso si annulli in automatico: come ha riportato sopra Fabrizio, devi chiederla e, in caso negativo, iniziare una causa per l'annullamento.


A chi va richiesto l'annullamento del compromesso ...? alla controparte? o prima di iniziare una causa, c'è un qualcuno deputato a dichiararlo?

 

[Bagudi]

Farai prima una raccomandata alla proprietà, chiedendole di fornire la fidejussione e preannunciando, in caso contrario, la richiesta di annullamento del preliminare, poi, dopo tutte le schermaglie del caso, potrai rivolgerti ad un legale.