LUCA2012

Nuovo Iscritto
Buongiorno,
chiedo cortesemente, se qualcuno riesce a darmi un parere sulla situazione descritta di seguito.

Cerchero di essere il più schematico ed oggettivo possibile.

Io sono un privato

1) Un agente immobiliare mi fa vedere un appartamento
2) L'appartamento è di proprietà di una società
3) Ci accordiamo per eu 100.000 (senza specificare senza o con IVA)
4) Non ho alcun documento dove mi si notifica l'aliquota dell'IVA da applicare alla vendita
6) Non mi viene consegnato nessun preventivo di impegno finanziario
7) I soci della società venditrice, in liquidazione, mi chiedono una caparra di 15.000 eu poichè
l'intermediario mi dice che sono in difficoltà economiche, ed io accetto
8) viene preparato il compromesso. In questa fase interviene anche mia moglie, commercialista, che chiede delle modifiche a fronte di errori formali tipo codici fiscali errati e così via.
9) sempre tramite mail del commercialista chiedo che venga inserita una clausola sulla
sistemazione di termosifoni che hanno delle perdite. Tali sistemazioni dovevano essere fatte
entro la data del rogito.
10) nel compromesso è inserita questa frase "Il prezzo degli immobili, oggetto della futura
vendita è convenuto fra le Parti Promittenti nella somma di €uro 100.000,00 = (€uro centomila
/00) da pagarsi alle seguenti condizioni e modalità:
€uro 15.000,00 = (€uro quindicimila/00) a titolo di caparra confirmatoria vengono versati in
data odierna dal Signor xxxxxxx, alla Società “xxxx S.N.C. di xxx”, che di tale somma ne
rilascia ampia e liberatoria quietanza, con la firma del presente Contratto Preliminare di
Vendita;
€uro 85.000,00 = (€uro ottantacinquemila/00) a saldo prezzo pattuito, senza interessi, verranno
versati dal Signor xxxxxx alla Società “xxxxxxx” contestualmente alla stipula dell'atto pubblico
di vendita a rogito che dovrà avvenire entro e non oltre la data"
11) altra clausola del compromesso è la seguente Imposte e spese
Tutte le imposte e le spese inerenti al futuro contratto di vendita, eccetto quelle che la legge
pone inderogabilmente a carico della Parte Promittente Venditrice, saranno ad esclusivo onere e
carico della Parte Promittente Acquirente.
Le spese e le formalità di registrazione del presente Contratto Preliminare di Vendita, sono
obbligatoriamente a cura ed a esclusivo onere delle Parti.

12) 48 ore prima del rogito vengo convocato e mi viene comunicato che devo preparare assegni per il residuo € 85.000 + 21.000 di IVA. Il tutto presentato su un folgio A4 scritto a mano su cui
era riportati altre imprecisioni relative ad un altro atto.

A questo punto , forte del fatto che i lavori sui termosifoni non erano terminati ho bloccato
l'atto.

Chiedo aiuto a qualcuno per capire se l'agente si è comportato in modo trasparente nei seguenti
termini

a) Io non ho mai ricevuto un preventivo di spesa completo prima della stipula del compromesso
(fidandomi stupidamente della buona fede dell'agente)

b) Non ho avuto visibilità sul prezzo complessivo che avrei pagato e quindi ritengo di aver
avuto falsata la trattativa sul prezzo finale

c) l'agente si difende dicendo che il preventivo doveva farmelo il commercialista (?!) - mia moglie - che è stato in copia nella mail di definizione del compromesso

Ritengo quindi che l'agente abbia omesso di darmi piena visibilità di quanto stava succedendo
per favorire la trattativa a favore del venditore .

Per farla Breve visto il caso particolare Privato+Società il prezzo è lievitato del 25% (IVA + registro) !

d) il venditore (socio della società che mi sta vendendo l'immobile) è un agente immobiliare che
lavora per la medesima agenzia immobilire e condivide la stanza con l'agente !!!

Le domande sono

Un preventivo chiaro e completo, prima del compromesso, doveva essermi presentato ?

E' rilevabile un comportamento omissivo da parte dell'agente ?

E' possibile che l'agente si sia comportato in modo deontologicamente scorretto per favorire il
collega ?

Onestamente in questo momento mi sento sotto ricatto e non so come fare.

Grazie a tutti coloro che possono darmi un aiuto

Luca
 
M

marcellogall

Ospite
Mi sembra impossibile che tua moglie, commercialista, non sia in grado di stabilire,
(basta guardare su internet) quali sono le imposte a carico acquirente che acquista
da società. Mi sembra inutile dirti quali sono le aliquote fissate per imposta di registro o IVA. Se poi è prima casa.......
Comunque il comportamento dell'AI, se le cose stanno come dici, non mi sembra professionalmente corretto.
Fatti spegare per iscritto il perchè dell'IVA 21% e faccelo sapere.
 

LUCA2012

Nuovo Iscritto
Sull'IVA al 21% non ho dubbi è quella.

La questione è che in fase di contrattazione non è emerso con IVA o senza, e per me era compresa, non essendomi stato specificato nulla.

Mi è stato detto che il prezzo era € 100.000 e successivamente non mi è stato dato alcun preventivo complessivo dove si diceva che alla cifra si doveva aggiungere il 21%. Quindi, per me l'impegno finanziario era quello.

TRattandosi di società doveva essere specificato che l'IVA non era compresa.

Sul compromesso è stato scritto

"Il prezzo degli immobili, oggetto della futura vendita è convenuto fra le Parti Promittenti nella somma di €uro 100.000,00 = (€uro centomila /00) da pagarsi alle seguenti condizioni e modalità:
€uro 15.000,00 = (€uro quindicimila/00) a titolo di caparra confirmatoria vengono versati in data odierna dal Signor xxxxxxx, alla Società “xxxx S.N.C. di xxx”, che di tale somma ne rilascia ampia e liberatoria quietanza, con la firma del presente Contratto Preliminare di Vendita;
€uro 85.000,00 = (€uro ottantacinquemila/00) a saldo prezzo pattuito, senza interessi, verranno versati dal Signor xxxxxx alla Società “xxxxxxx” contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di vendita a rogito che dovrà avvenire entro e non oltre la data"
 

proge2001

Membro Attivo
Agente Immobiliare
11) altra clausola del compromesso è la seguente Imposte e spese
Tutte le imposte e le spese inerenti al futuro contratto di vendita, eccetto quelle che la legge
pone inderogabilmente a carico della Parte Promittente Venditrice, saranno ad esclusivo onere e
carico della Parte Promittente Acquirente
Da come scrivi al punto 11) del preliminare era riportato che al prezzo andava aggiunta l'IVA, anche se non ho capito perchè al 21%
 

alessandrotour

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Sul compromesso è stato scritto

"Il prezzo degli immobili, oggetto della futura vendita è convenuto fra le Parti Promittenti nella somma di €uro 100.000,00 = (€uro centomila /00) da pagarsi alle seguenti condizioni e modalità:

"Il prezzo degli immobili, oggetto della futura vendita è convenuto fra le Parti Promittenti nella somma di €uro 100.000,00 = (€uro centomila /00),OLTRE IVA COME PER LEGGE da pagarsi alle seguenti condizioni e modalità"

Questo è quello che mancava.


Comunque il comportamento dell'AI, se le cose stanno come dici, non mi sembra professionalmente corretto.

D'accordo con te, ma secondo me quì si è fatto orecchie da mercante, non ci credo che con una moglie commercialista e 100.000 € sul piatto, il dubbio non ti viene e non chiedi delucidazioni...Nemmeno dopo questi due punti inseriti nel compromesso

8) viene preparato il compromesso. In questa fase interviene anche mia moglie, commercialista, che chiede delle modifiche a fronte di errori formali tipo codici fiscali errati e così via.
9) sempre tramite mail del commercialista chiedo che venga inserita una clausola sulla
sistemazione di termosifoni che hanno delle perdite. Tali sistemazioni dovevano essere fatte
entro la data del rogito.

Avete studiato, letto e modificato il compromesso e non vi è venuto in mente il discorso IVA? Sei assistito da un commercialista e per giunta tua moglie...
L'AI ha sicuramente le sue "colpe", ma non sono tutte sue
 

LUCA2012

Nuovo Iscritto
Tutto legittimo quello che dici ma la mia domanda è:

l'AI deve consegnare o meno un piano di impegno finanziario, specificando quali sono gli esborsi seppur con una tolleranza ?
 

studiopci

Membro Storico
Per legge quando non è diversamente specificato ... laddove il prezzo non riporta la dicitura " oltre IVA come per legge " il tutto si intende comprensivo delle imposte... mi spiego se nel preliminare avete scritto " il prezzo viene pattuito in € 100.000... " significa che devi versare € 100.000 comprese le imposte e tutto il resto... di questo sono sicuro al 100% ... a questo punto usa questo cavillo legale per annullare il tutto. Fabrizio
 

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