Recesso contratto d'affitto senza preavviso

[elisabettam]

Veramente intendevo il contrario: sui contratti ho sempre visto che è il conduttore a non poter usare la cauzione in conto pigione. Il locatore invece riceve la cauzione a garanzia di tutti gli impegni contrattuali (canoni, danni, spese condominiali): in caso di inadempienza contrattuale, il locatore si rifà sulla cauzione. Ci sono dubbi al riguardo?

la cauzione a volte copre il mancato preavviso, ma solo con accordo tra le parti. Non è proprio imputabile in conto pigione e copre solo i danni, non i canoni

 

[Bastimento]

@elisabettam
Mi interesserebbe sapere la fonte giuridica di tale interpretazione.

 

[elisabettam]

appena ho un attimo la cerco e te la giro

 

[H&F]

la cauzione a volte copre il mancato preavviso, ma solo con accordo tra le parti. Non è proprio imputabile in conto pigione e copre solo i danni, non i canoni

Sarebbe oltremodo divertente che si restituisse il deposito cauzionale in un caso come questo. Il deposito cauzionale garantisce il locatore da tutti gli obblighi del locatario, compresi canoni insoluti e spese condominiali, nonchè danni riscontrati alla riconsegna dell'immobile.
E' semmai da parte del locatario che non si può giustificare il mancato pagamento degli ultimi canoni proponendo di scalarlo dalla cauzione (cosa frequente) in quanto priverebbe il locatore della granzia di legge contro gli altri danni.

Nella fattispecie del caso in questione, il locatore ha diritto a ben più della cauzione ma deve valutare la convenienza di un giudizio per una somma (trattandosi di un monolocale) probabimente inferiore al costo di un legale. Ritorno al mio pratico suggerimento iniziale : chiudere la vicenda con la cauzione e ricominciare con altro locatario.
I 67,50 euro sono oggi , purtroppo, una cifra da pizzeria. Non si va in giudizio per 4 pizze.

 

[Pennylove]

In attesa di elisabettam, copio&incollo un mio intervento di qualche tempo fa (oggi non mi va proprio di lavorare...).

Laddove il conduttore eserciti il recesso senza il rispetto del termine di preavviso (6 mesi), egli resta comunque obbligato a pagare il corrispettivo per tutto tale periodo, potendo il locatore anche accettare l'anticipata consegna dell’immobile locato, con la riserva, però, di ottenere, in sede giudiziale, il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del preavviso.

Nel caso proposto, infatti, la facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, alla scadenza del termine semestrale di preavviso, sicché il conduttore, indipendentemente dal momento (seppure antecedente alla scadenza del preavviso) di materiale rilascio dei locali a lui locati, rimane tenuto alla corresponsione dei canoni per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso, e l’immobile rimane a sua disposizione fino a tale scadenza.

Il conduttore cadrebbe nel torto non pagando i canoni di locazione fino al termine della disdetta. Analogamente il locatore, trattenendo il deposito cauzionale. E’ vero che il deposito cauzionale non può essere imputato a titolo di acconto canoni (né il locatore, né il locatario possono utilizzare il deposito cauzionale in conto pigioni, anche se, in realtà, le cose, sovente, prendono un’altra piega), ma se la clausola contrattuale relativa alla cauzione prevede che “il deposito cauzionale, così costituito, sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale” (o simili), qualora il locatore vanti un credito nel confronti del locatario al termine del rapporto locativo, assumerà rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli eventuali inadempimenti contrattuali del conduttore (se il conduttore non paga tutti i canoni durante il periodo di preavviso, commette inadempienza contrattuale). Il deposito, infatti, ha la funzione di garanzia dell’adempimento da parte del conduttore di tutti gli impegni che questi si è assunto con il contratto, nessuno escluso, dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell’immobile locato, allo spirare del termine finale e sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all’alloggio oggetto del contratto.

Qualora il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni sopra precisate, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto. Il locatore, inoltre, potrebbe richiedere un decreto ingiuntivo per i canoni rimanenti non incassati superiori all’ammontare del deposito cauzionale. Il locatore, però, avviando una eventuale procedura legale, rischia di perdere tempo e denaro (fare causa costa). Se il locatore vuole incamerare la cauzione, a compensazione dei canoni non pagati, dovrà, comunque, ottenere un titolo esecutivo, provando di avere requisiti specifici per farlo (danni, inadempienze contrattuali, recesso irregolare ecc.). In assenza di domanda giudiziale, il locatario può querelarlo per appropriazione indebita (art. 646 c.p.) e poi richiedere un decreto ingiuntivo per la restituzione, ma, incautamente, le parti in causa sono già entrate in un terreno minato, da cui non si sa quando e come ne usciranno.

La soluzione più semplice e lineare per uscirne, a mio avviso, è proporre al locatore, in tempi rapidi, un valido subentrante (sperando che gli sia gradito) oppure trovare un accordo con lui: proponigli uno sconto sulle mensilità che gli devi, in cambio della consegna immediata dell’immobile, e, quindi, della possibilità per lui di riaffittare l’immobile. In questo caso tale transazione, perché abbia efficacia tra le parti, deve avvenire con atto scritto per risolvere consensualmente il contratto in essere.

 

[ImmFerraro]

Veramente intendevo il contrario: sui contratti ho sempre visto che è il conduttore a non poter usare la cauzione in conto pigione. Il locatore invece riceve la cauzione a garanzia di tutti gli impegni contrattuali (canoni, danni, spese condominiali): in caso di inadempienza contrattuale, il locatore si rifà sulla cauzione. Ci sono dubbi al riguardo?

Il locatore non può utilizzare il deposito cauzionale come conto pigioni. Il deposito cauzionale va restituito con gli interessi maturati fino alla consegna dell'immobile. Il locatore può farsi dare le mensilità mancanti e dopodichè restituire il deposito cauzionale.

 

[H&F]

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In assenza di domanda giudiziale, il locatario può querelarlo per appropriazione indebita (art. 646 c.p.) e poi richiedere decreto ingiuntivo per la restituzione, ma, incautamente, le parti in causa sono già entrate in un terreno minato, da cui non si sa quando e come ne usciranno..........................................

Lo "Incautamente" dice tutto.

Non credo che una coppia, forse in difficoltà di rapporto, si metta in condizione di perdere certamente una causa. Alla querela si risponde con l'inadempimento dimostrato ed il maggior credito.
I decreti ingiuntivi per somme inferiori ai 2000 euro non convengono mai. Ci guadagnano solo gli avvocati.

 

[H&F]

Il locatore non può utilizzare il deposito cauzionale come conto pigioni. Il deposito cauzionale va restituito con gli interessi maturati fino alla consegna dell'immobile. Il locatore può farsi dare le mensilità mancanti e dopodichè restituire il deposito cauzionale.

Questa è una tua libera interpretazione della Legge.
Capisco non credere a H&F, secondo la moda imperante, ma mi sembra troppo non credere a pennylove, che interviene poco ma, quando "scrive", scrive.

Poi basta leggere "internet".

 

[Bastimento]

Questa è una tua libera interpretazione della Legge.
Capisco non credere a H&F, secondo la moda imperante, ma mi sembra troppo non credere a pennylove, che interviene poco ma, quando "scrive", scrive.

Poi basta leggere "internet".

Rispondo a ImFerraro, facendo riferimento a quanto aggiunto da H&F (che mi ignora quindi non si può appellare alla moda imperante... )

Leggendo quanto postato da Penny, che non cesseremo mai di ringraziare a dovere, ho dedotto che anche tu non hai tutti i torti: infatti

Se il locatore vuole incamerare la cauzione, a compensazione dei canoni non pagati, dovrà, comunque, ottenere un titolo esecutivo, provando di avere requisiti specifici per farlo (danni, inadempienze contrattuali, recesso irregolare ecc.). In assenza di domanda giudiziale, il locatario può querelarlo per appropriazione indebita (art. 646 c.p.)

Ne dedurrei che di scontato non c'è niente: e che in casi come quello del tema della discussione, sia opportuno verbalizzare di comune accordo l'esito della disdetta. Quanto meno una raccomandata al conduttore, specificando le ragioni per cui viene trattenuta la cauzione (es. mancato preavviso), nel caso questi si azzardi a sollevare contestazioni.

p.s.: ogni giorno se ne scopre una nuova: ora che la cauzione vale si, ma però....
ieri che la guardia porta la pistola, ma se spara al ladro passa dei guai...

Il garantismo è doveroso, ma il cosiddetto onere della prova non dovrebbe essere sempre solo a carico del soggetto attivo: in certi casi è chi ha subito una privazione che dovrebbe dimostrare di aver subito un torto.

 

[H&F]

Lo "Incautamente" dice tutto.

Non credo che una coppia, forse in difficoltà di rapporto, si metta in condizione di perdere certamente una causa. Alla querela si risponde con l'inadempimento dimostrato ed il maggior credito.
I decreti ingiuntivi per somme inferiori ai 2000 euro non convengono mai. Ci guadagnano solo gli avvocati.

Ogni tanto mi piace autocitarmi. (è come guardarsi allo specchio e trovarsi "belli")
Che gli inadempienti citino per appropriazione indebita il locatore sarebbe , come dice pennylove, incauto e per due motivi :
-uno civilistico : il giudice, in sede civile, li condannerebbe, su richiesta del locatore, a pagare i mesi del mancato preavviso.
-uno penale : querela per calunnia

Il caso è già previsto e spiegato diffusamente.