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  1. michela e marco

    michela e marco Membro Junior

    Privato Cittadino
    buonasera, dieci giorni fa ho affittato con regolare contratto 4+4 un mini appartamento. ora la coppia che ci abita mi dice che se ne va a fine settembre... come devo comportarmi? il contratto prevede 6 mesi di preavviso. grazie a tutti. michela
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti tieni la caparra e lasci perdere il resto.
    Puoi provare a chiedere i 6 mesi ma se non te lidanno cosa fai ?
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se ho capito bene, i tuoi inquilini avevano bisogno di un appoggio per non più di un mese....

    La mia risposta non è molto tecnica ma ti direi: se sul contratto hai sei mesi di preavviso, ed hai previsto la cauzione, trattieni quella a titolo di mancato preavviso e saluta quegli inquilini, meglio perderli che trovarli.
     
    A Limpida e donatella 75 piace questo messaggio.
  4. ImmFerraro

    ImmFerraro Membro Junior

    Agente Immobiliare
    In teoria il deposito cauzionale non può essere utilizzato per conto pigioni. Nel tuo caso, potresti trattenerlo per mancato preavviso.
     
  5. ImmFerraro

    ImmFerraro Membro Junior

    Agente Immobiliare
    In teoria il deposito cauzionale non può essere utilizzato per conto pigioni. Nel tuo caso, potresti trattenerlo per mancato preavviso.
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questa mi è nuova: il deposito cauzionale, normalmente non può essere imputato in conto pigioni, ma dal conduttore, nel senso che lederebbe la garanzia; ma in caso di recesso serve appunto a compensare eventuali danni (mancati canoni compresi)
     
    A massimoca piace questo elemento.
  7. euromaila

    euromaila Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fatti fare una lettera con la quale loro dichiarano di andare via nella data del.... poi ci fai scrivere che visto il disagio che ti arrecano lasciano il deposito cauzionale come penale e mancato preavviso. Naturalmente le spese per la chiusura del contratto sono a carico loro (€ 67,00).
     
    A Bianca84 e Valeria Morselli piace questo messaggio.
  8. ImmFerraro

    ImmFerraro Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Esatto! Conto pigioni vuol dire che il locatore non può incassare il deposito per le mensilità mancanti, ma solo per eventuali danni.
     
    A Bianca84 piace questo elemento.
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Veramente intendevo il contrario: sui contratti ho sempre visto che è il conduttore a non poter usare la cauzione in conto pigione. Il locatore invece riceve la cauzione a garanzia di tutti gli impegni contrattuali (canoni, danni, spese condominiali): in caso di inadempienza contrattuale, il locatore si rifà sulla cauzione. Ci sono dubbi al riguardo?
     
    A massimoca e m.barelli piace questo messaggio.
  10. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per mio conto, nessun dubbio. Il locatore deve essere tutelato in qualche modo dai comportamenti scorretti dei conduttori (che sanno benissimo di avere sempre il coltello dalla parte del manico, vista la legge italiana...). Quindi la cauzione va a risarcimento di ogni tipo di danno. E mi raccomando di esigere i 67 euro per il registro, al di là della cauzione. Mica possono sempre fare i furbetti 'sti conduttori!
     
    A Leprotto e Bastimento piace questo messaggio.
  11. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la cauzione a volte copre il mancato preavviso, ma solo con accordo tra le parti. Non è proprio imputabile in conto pigione e copre solo i danni, non i canoni
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @elisabettam
    Mi interesserebbe sapere la fonte giuridica di tale interpretazione.
     
  13. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    appena ho un attimo la cerco e te la giro
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sarebbe oltremodo divertente che si restituisse il deposito cauzionale in un caso come questo. Il deposito cauzionale garantisce il locatore da tutti gli obblighi del locatario, compresi canoni insoluti e spese condominiali, nonchè danni riscontrati alla riconsegna dell'immobile.
    E' semmai da parte del locatario che non si può giustificare il mancato pagamento degli ultimi canoni proponendo di scalarlo dalla cauzione (cosa frequente) in quanto priverebbe il locatore della granzia di legge contro gli altri danni.

    Nella fattispecie del caso in questione, il locatore ha diritto a ben più della cauzione ma deve valutare la convenienza di un giudizio per una somma (trattandosi di un monolocale) probabimente inferiore al costo di un legale. Ritorno al mio pratico suggerimento iniziale : chiudere la vicenda con la cauzione e ricominciare con altro locatario.
    I 67,50 euro sono oggi , purtroppo, una cifra da pizzeria. Non si va in giudizio per 4 pizze.
     
  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    In attesa di elisabettam, copio&incollo un mio intervento di qualche tempo fa (oggi non mi va proprio di lavorare...:occhi_al_cielo::sorrisone:).

    Laddove il conduttore eserciti il recesso senza il rispetto del termine di preavviso (6 mesi), egli resta comunque obbligato a pagare il corrispettivo per tutto tale periodo, potendo il locatore anche accettare l'anticipata consegna dell’immobile locato, con la riserva, però, di ottenere, in sede giudiziale, il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del preavviso.

    Nel caso proposto, infatti, la facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, alla scadenza del termine semestrale di preavviso, sicché il conduttore, indipendentemente dal momento (seppure antecedente alla scadenza del preavviso) di materiale rilascio dei locali a lui locati, rimane tenuto alla corresponsione dei canoni per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso, e l’immobile rimane a sua disposizione fino a tale scadenza.

    Il conduttore cadrebbe nel torto non pagando i canoni di locazione fino al termine della disdetta. Analogamente il locatore, trattenendo il deposito cauzionale. E’ vero che il deposito cauzionale non può essere imputato a titolo di acconto canoni (né il locatore, né il locatario possono utilizzare il deposito cauzionale in conto pigioni, anche se, in realtà, le cose, sovente, prendono un’altra piega), ma se la clausola contrattuale relativa alla cauzione prevede che “il deposito cauzionale, così costituito, sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale” (o simili), qualora il locatore vanti un credito nel confronti del locatario al termine del rapporto locativo, assumerà rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli eventuali inadempimenti contrattuali del conduttore (se il conduttore non paga tutti i canoni durante il periodo di preavviso, commette inadempienza contrattuale). Il deposito, infatti, ha la funzione di garanzia dell’adempimento da parte del conduttore di tutti gli impegni che questi si è assunto con il contratto, nessuno escluso, dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell’immobile locato, allo spirare del termine finale e sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all’alloggio oggetto del contratto.

    Qualora il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni sopra precisate, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto. Il locatore, inoltre, potrebbe richiedere un decreto ingiuntivo per i canoni rimanenti non incassati superiori all’ammontare del deposito cauzionale. Il locatore, però, avviando una eventuale procedura legale, rischia di perdere tempo e denaro (fare causa costa). Se il locatore vuole incamerare la cauzione, a compensazione dei canoni non pagati, dovrà, comunque, ottenere un titolo esecutivo, provando di avere requisiti specifici per farlo (danni, inadempienze contrattuali, recesso irregolare ecc.). In assenza di domanda giudiziale, il locatario può querelarlo per appropriazione indebita (art. 646 c.p.) e poi richiedere un decreto ingiuntivo per la restituzione, ma, incautamente, le parti in causa sono già entrate in un terreno minato, da cui non si sa quando e come ne usciranno.

    La soluzione più semplice e lineare per uscirne, a mio avviso, è proporre al locatore, in tempi rapidi, un valido subentrante (sperando che gli sia gradito) oppure trovare un accordo con lui: proponigli uno sconto sulle mensilità che gli devi, in cambio della consegna immediata dell’immobile, e, quindi, della possibilità per lui di riaffittare l’immobile. In questo caso tale transazione, perché abbia efficacia tra le parti, deve avvenire con atto scritto per risolvere consensualmente il contratto in essere.
     
    A Bianca84, Leprotto, Bastimento e 1 altro utente piace questo messaggio.
  16. ImmFerraro

    ImmFerraro Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Il locatore non può utilizzare il deposito cauzionale come conto pigioni. Il deposito cauzionale va restituito con gli interessi maturati fino alla consegna dell'immobile. Il locatore può farsi dare le mensilità mancanti e dopodichè restituire il deposito cauzionale.
     
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    :ok:

    Lo "Incautamente" dice tutto.

    Non credo che una coppia, forse in difficoltà di rapporto, si metta in condizione di perdere certamente una causa. Alla querela si risponde con l'inadempimento dimostrato ed il maggior credito.
    I decreti ingiuntivi per somme inferiori ai 2000 euro non convengono mai. Ci guadagnano solo gli avvocati.
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Questa è una tua libera interpretazione della Legge.
    Capisco non credere a H&F, secondo la moda imperante, ma mi sembra troppo non credere a pennylove, che interviene poco ma, quando "scrive", scrive.

    Poi basta leggere "internet".
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Rispondo a ImFerraro, facendo riferimento a quanto aggiunto da H&F (che mi ignora quindi non si può appellare alla moda imperante...:^^: )

    Leggendo quanto postato da Penny, che non cesseremo mai di ringraziare a dovere, ho dedotto che anche tu non hai tutti i torti: infatti
    Ne dedurrei che di scontato non c'è niente: e che in casi come quello del tema della discussione, sia opportuno verbalizzare di comune accordo l'esito della disdetta. Quanto meno una raccomandata al conduttore, specificando le ragioni per cui viene trattenuta la cauzione (es. mancato preavviso), nel caso questi si azzardi a sollevare contestazioni.

    p.s.: ogni giorno se ne scopre una nuova: ora che la cauzione vale si, ma però....
    ieri che la guardia porta la pistola, ma se spara al ladro passa dei guai...

    Il garantismo è doveroso, ma il cosiddetto onere della prova non dovrebbe essere sempre solo a carico del soggetto attivo: in certi casi è chi ha subito una privazione che dovrebbe dimostrare di aver subito un torto.
     
  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ogni tanto mi piace autocitarmi. (è come guardarsi allo specchio e trovarsi "belli")
    Che gli inadempienti citino per appropriazione indebita il locatore sarebbe , come dice pennylove, incauto e per due motivi :
    -uno civilistico : il giudice, in sede civile, li condannerebbe, su richiesta del locatore, a pagare i mesi del mancato preavviso.
    -uno penale : querela per calunnia

    Il caso è già previsto e spiegato diffusamente.
     
    A massimoca piace questo elemento.

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