katerbury

Membro Ordinario
Privato Cittadino
SAlve a tutti...mi è capitata una cosa anomala che vorrei condividere con voi: vedo l'annuncio di un immobile interessante e chiamo l'agenzia; L'agente mi comunica che deve chiarire se l'immobile è ancora "vendibile" a causa di un pignoramento. Dopo aver contattato l'avvocato che segue la parte venditrice mi dice che l'immobile è già all'asta (che poi ho trovato online, andata deserta in questi giorni) ma che l'avvocato gli ha comunicato che si può vendere fuori asta e che c'è già una trattativa in corso con altre persone acquirenti e quindi bisogna capire se la cosa và a buon fine o meno (si tratta di un prezzo più basso dell'asta, che aveva un prezzo molto alto fuori mercato attuale) e mi propone di vederlo perchè ha le chiavi lasciate dalla signora venditrice che acconsente alla visita. Una volta visto, l'agente mi lascia il numero dell'avvocato per ulteriori chiarimenti. Ho chiamato l'avvocato e mi ha confermato che l'immobile "assolutamente sì, si può vendere anche se c'è un'asta in corso, (ancora non è stata programmata la prossima), basta fare un preliminare senza importo e poi fare partecipare al rogito tutte le parti creditrici che dichiarano il ritiro della trascrizione". Per sostenere la sua tesi mi ha inoltre detto che sono in fase di trattativa molto avanzata con altri compratori e quindi bisogna attendere l'esito di tale trattativa. Io però sapevo che l'immobile in asta deve essere venduto all'asta! Chi ha ragione? Grazie a chi vorrà rispondere!
 

kolia cassin

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L'avvocato in questione Le ha dato informazioni corrette e l'idea del preliminare senza caparra è una buona (ci sono altri modi di operare, ma questo direi che va bene e tutela entrambe le parti). L'importante e che chieda espressamente che l'atto di compravendita si effettui con il Notaio in udienza davanti al giudice dell'esecuzione immobiliare con la contestuale rinuncia e presenza di tutti i creditori iscritti e con la contestuale firma dell'ordinanza di estinzione e cancellazione del pignoramento da parte del giudice. Per essere sicuri al 100% io Le consiglierei di far trascrivere sull'immobile il preliminare di compravendita (sempre senza caparra o con caparra tenuta fiduciariamente dal Notaio fino alla trascrizione della compravendita definitiva). Attenzione solo se ha bisogno del mutuo per comprare, molte banche non finanziano questo tipo di acquisto, non perchè non sia sicuro, ma semplicemente da troppo lavoro.
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Agente Immobiliare
Ti riporto un post di un collega esperto in aste già postato tempo fa:

Se c'è il pignoramento l'esecuzione immobiliare è già iniziata. Bisogna compravendere l'immobile davanti al giudice dell'esecuzione, in quanto è l'unica figura che può dare al notaio l'ordinanza che permete la cancellazione del pignoramento. E' iportante che i creditori intervenuti nell'esecuzione diano l'assenso all'estinzione della stessa, ma soprattutto dichiarino nell'assenso all'estinzione della procedura che rinunciano anche alla successiva notifica per i termini di opposizione; così facendo l'ordinanza di estinzione della procedura conterrà già un' ordinanza di cancellazione del pignoramento immediatamente esecutiva con il timbro di non opposizione apposto dal cancelliere (il notaio potrà già il giorno dopo cancellare il pignoramento solo se c'è il timbro di non opposizione, sembra una cosa secondaria, ma senza la dichiarazione aggiuntiva dei creditori la procedura per ottenere il timbro dura circa un mese). La cancellazione delle ipoteche giudiziali (se ci sono) seguono lo stesso iter delle ipoteche volontarie ed è la parte più semplice.
Se proprio vuoi essere sicuro al 100% della transazione, puoi far trascrivere al compratore il preliminare sull'immobile qualche giorno prima dell'atto (senza previsione di caparra o con caparra trattenuta fiduciariamente da te), in questo modo anche se dovesse intervenire un altro creditore dopo l'atto davanti al giudice (anche un secondo dopo), non potrebbe efficacemente insinuarsi nell'esecuzione appena estinta e non potrebbe iniziarne una nuova in quanto il nuovo pignoramento sarebbe inefficace nei confronti del tuo acquirente grazie alla trascrizione del preliminare fatta in precedenza.
 

Umberto Granducato

Fondatore
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L'avvocato in questione Le ha dato informazioni corrette e l'idea del preliminare senza caparra è una buona (ci sono altri modi di operare, ma questo direi che va bene e tutela entrambe le parti). L'importante e che chieda espressamente che l'atto di compravendita si effettui con il Notaio in udienza davanti al giudice dell'esecuzione immobiliare con la contestuale rinuncia e presenza di tutti i creditori iscritti e con la contestuale firma dell'ordinanza di estinzione e cancellazione del pignoramento da parte del giudice. Per essere sicuri al 100% io Le consiglierei di far trascrivere sull'immobile il preliminare di compravendita (sempre senza caparra o con caparra tenuta fiduciariamente dal Notaio fino alla trascrizione della compravendita definitiva). Attenzione solo se ha bisogno del mutuo per comprare, molte banche non finanziano questo tipo di acquisto, non perchè non sia sicuro, ma semplicemente da troppo lavoro.

ops... :confuso:
ho postato un tuo intervento di qualche tempo fa che mi sembrava molto esaustivo ;)
 

kolia cassin

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Purtroppo rispetto ad ad allora (inizio anno) si è aggiunta la complicazione del mutuo: anche in presenza di acquirenti affidati la banca preferisce concentrare le poche risorse liquide allocabili su pratiche più semplici dove non devono far intervenire il loro legale interno. Il mercato degli acquirenti percepisce che gli istituti non intervengono nel finanziamento perchè le operazioni sono a rischio.
Kolia Cassin
Casedaenti.it
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Purtroppo rispetto ad ad allora (inizio anno) si è aggiunta la complicazione del mutuo: anche in presenza di acquirenti affidati la banca preferisce concentrare le poche risorse liquide allocabili su pratiche più semplici dove non devono far intervenire il loro legale interno. Il mercato degli acquirenti percepisce che gli istituti non intervengono nel finanziamento perchè le operazioni sono a rischio.
Kolia Cassin
Casedaenti.it


In fondo al tuo intervento si parlava anche di qst problematica che non ho postato perchè non era richiesto in questo 3d. Comunque lo avevi scritto anche allora :stretta_di_mano:
 

katerbury

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Per quanto riguarda il mutuo nonostante nella banca ci lavori credo che storcerebbero il naso lo stesso vedendo le trascrizioni e appena sentono parlare di giuidice esecutivo ecc...però forse è un interrogativo che posso sollevare. In ogni caso,la cosa conviene se il prezzo è davvero interessante, altrimenti conviene acquistare all'asta, anche se probabilmente dovrei aspettare del tempo perchè il prezzo si assesti con le aste deserte. Faccio un monitoraggio sulle aste da un pò di tempo infatti e per quanto riguarda la mia provincia da un anno le aste sono tutte deserte (la media è di 1 asta su 15 con esito positivo...). Il problema è che fra un'asta deserta e quella successiva passano tanti mesi, circa 6-7...quindi è anche difficile attendere gli esiti...anche dalle vostre parti i tempi sono questi?
 

selah

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Devi fare anche attenzione al tipo di venditore, se il venditore (debitore) è soggetto fallibile il bene acquistato potrebbe essere oggetto di revocatoria fallimentare entro un anno dall'acquisto. Nel caso di acquisto in asta invece sei sicuro che non vada in revocatoria
 

kolia cassin

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se l'acquisto in questione è di un immobile da adibire ad abitazione principale o a sede operativa di azienda e se il prezzo non è vile la revocatoria è scongiurata dalla riforma del fallimento del 2005.
 

selah

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Se l'acquisto in questione è di un immobile da adibire ad abitazione principale o a sede operativa di azienda e se il prezzo non è vile la revocatoria è scongiurata dalla riforma del fallimento del 2005.

Ti riferisci alla lettera c del art. 67? Cioè "Non sono soggetti all'azione revocatoria [...] le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado"

Questo testo fa riferimento agli immobili da destinare, vorrei capire si riferisce ad immobili in costruzione oppure anche già costruiti? Avete per caso qualche sentenza o altro parere a cui fare riferimento?
 

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