1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    SAlve a tutti...mi è capitata una cosa anomala che vorrei condividere con voi: vedo l'annuncio di un immobile interessante e chiamo l'agenzia; L'agente mi comunica che deve chiarire se l'immobile è ancora "vendibile" a causa di un pignoramento. Dopo aver contattato l'avvocato che segue la parte venditrice mi dice che l'immobile è già all'asta (che poi ho trovato online, andata deserta in questi giorni) ma che l'avvocato gli ha comunicato che si può vendere fuori asta e che c'è già una trattativa in corso con altre persone acquirenti e quindi bisogna capire se la cosa và a buon fine o meno (si tratta di un prezzo più basso dell'asta, che aveva un prezzo molto alto fuori mercato attuale) e mi propone di vederlo perchè ha le chiavi lasciate dalla signora venditrice che acconsente alla visita. Una volta visto, l'agente mi lascia il numero dell'avvocato per ulteriori chiarimenti. Ho chiamato l'avvocato e mi ha confermato che l'immobile "assolutamente sì, si può vendere anche se c'è un'asta in corso, (ancora non è stata programmata la prossima), basta fare un preliminare senza importo e poi fare partecipare al rogito tutte le parti creditrici che dichiarano il ritiro della trascrizione". Per sostenere la sua tesi mi ha inoltre detto che sono in fase di trattativa molto avanzata con altri compratori e quindi bisogna attendere l'esito di tale trattativa. Io però sapevo che l'immobile in asta deve essere venduto all'asta! Chi ha ragione? Grazie a chi vorrà rispondere!
     
  2. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'avvocato in questione Le ha dato informazioni corrette e l'idea del preliminare senza caparra è una buona (ci sono altri modi di operare, ma questo direi che va bene e tutela entrambe le parti). L'importante e che chieda espressamente che l'atto di compravendita si effettui con il Notaio in udienza davanti al giudice dell'esecuzione immobiliare con la contestuale rinuncia e presenza di tutti i creditori iscritti e con la contestuale firma dell'ordinanza di estinzione e cancellazione del pignoramento da parte del giudice. Per essere sicuri al 100% io Le consiglierei di far trascrivere sull'immobile il preliminare di compravendita (sempre senza caparra o con caparra tenuta fiduciariamente dal Notaio fino alla trascrizione della compravendita definitiva). Attenzione solo se ha bisogno del mutuo per comprare, molte banche non finanziano questo tipo di acquisto, non perchè non sia sicuro, ma semplicemente da troppo lavoro.
     
    A selah piace questo elemento.
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ti riporto un post di un collega esperto in aste già postato tempo fa:

    Se c'è il pignoramento l'esecuzione immobiliare è già iniziata. Bisogna compravendere l'immobile davanti al giudice dell'esecuzione, in quanto è l'unica figura che può dare al notaio l'ordinanza che permete la cancellazione del pignoramento. E' iportante che i creditori intervenuti nell'esecuzione diano l'assenso all'estinzione della stessa, ma soprattutto dichiarino nell'assenso all'estinzione della procedura che rinunciano anche alla successiva notifica per i termini di opposizione; così facendo l'ordinanza di estinzione della procedura conterrà già un' ordinanza di cancellazione del pignoramento immediatamente esecutiva con il timbro di non opposizione apposto dal cancelliere (il notaio potrà già il giorno dopo cancellare il pignoramento solo se c'è il timbro di non opposizione, sembra una cosa secondaria, ma senza la dichiarazione aggiuntiva dei creditori la procedura per ottenere il timbro dura circa un mese). La cancellazione delle ipoteche giudiziali (se ci sono) seguono lo stesso iter delle ipoteche volontarie ed è la parte più semplice.
    Se proprio vuoi essere sicuro al 100% della transazione, puoi far trascrivere al compratore il preliminare sull'immobile qualche giorno prima dell'atto (senza previsione di caparra o con caparra trattenuta fiduciariamente da te), in questo modo anche se dovesse intervenire un altro creditore dopo l'atto davanti al giudice (anche un secondo dopo), non potrebbe efficacemente insinuarsi nell'esecuzione appena estinta e non potrebbe iniziarne una nuova in quanto il nuovo pignoramento sarebbe inefficace nei confronti del tuo acquirente grazie alla trascrizione del preliminare fatta in precedenza.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ops... :confuso:
    ho postato un tuo intervento di qualche tempo fa che mi sembrava molto esaustivo ;)
     
  5. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Purtroppo rispetto ad ad allora (inizio anno) si è aggiunta la complicazione del mutuo: anche in presenza di acquirenti affidati la banca preferisce concentrare le poche risorse liquide allocabili su pratiche più semplici dove non devono far intervenire il loro legale interno. Il mercato degli acquirenti percepisce che gli istituti non intervengono nel finanziamento perchè le operazioni sono a rischio.
    Kolia Cassin
    Casedaenti.it
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    In fondo al tuo intervento si parlava anche di qst problematica che non ho postato perchè non era richiesto in questo 3d. Comunque lo avevi scritto anche allora :stretta_di_mano:
     
  7. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Per quanto riguarda il mutuo nonostante nella banca ci lavori credo che storcerebbero il naso lo stesso vedendo le trascrizioni e appena sentono parlare di giuidice esecutivo ecc...però forse è un interrogativo che posso sollevare. In ogni caso,la cosa conviene se il prezzo è davvero interessante, altrimenti conviene acquistare all'asta, anche se probabilmente dovrei aspettare del tempo perchè il prezzo si assesti con le aste deserte. Faccio un monitoraggio sulle aste da un pò di tempo infatti e per quanto riguarda la mia provincia da un anno le aste sono tutte deserte (la media è di 1 asta su 15 con esito positivo...). Il problema è che fra un'asta deserta e quella successiva passano tanti mesi, circa 6-7...quindi è anche difficile attendere gli esiti...anche dalle vostre parti i tempi sono questi?
     
  8. selah

    selah Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Devi fare anche attenzione al tipo di venditore, se il venditore (debitore) è soggetto fallibile il bene acquistato potrebbe essere oggetto di revocatoria fallimentare entro un anno dall'acquisto. Nel caso di acquisto in asta invece sei sicuro che non vada in revocatoria
     
  9. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se l'acquisto in questione è di un immobile da adibire ad abitazione principale o a sede operativa di azienda e se il prezzo non è vile la revocatoria è scongiurata dalla riforma del fallimento del 2005.
     
  10. selah

    selah Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ti riferisci alla lettera c del art. 67? Cioè "Non sono soggetti all'azione revocatoria [...] le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado"

    Questo testo fa riferimento agli immobili da destinare, vorrei capire si riferisce ad immobili in costruzione oppure anche già costruiti? Avete per caso qualche sentenza o altro parere a cui fare riferimento?
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Da sentirsi male solo a leggerlo !
     
  12. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Una breve valutazione posta l'evidente correttezza di quanto finora esposto. Perchè mai tutti i creditori procedenti ed interventuti nella procedura esecutiva dovrebbero rendersi disponibili alla rinuncia? Evidentemente perchè ne traggono utilità anzi perchè traggono una utilità maggiore rispetto a quella che trarrebbero dalla vendita coatta. In sintesi va evidenziato che la vendita parallela all'asta così come le è stata proprosta spesso costa molto di più dell'acquisizione dell'immobile direttamente in asta. Quindi la mia domanda: perchè non se lo aggiudica direttamente all'asta? Che è molto più semplice anche sul versante del finanziamento ...
     
  13. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    In realtà il prezzo all'asta (la prima andata deserta) è molto maggiore (circa del 30%), e non perchè il valore dell'immobile sia realmente così alto ma le perizie fatte dai tribunali, seppur datate 2-3 anni fà ai prezzi massimi, sono comunque altissime in generale (ci sarà un motivo, anche per questo). Sono convinta che attendendo gli esiti (aste deserte) arriverei ad un prezzo congruo ma il grande problema delle aste è che a causa tribunali oberati (?) nella mia provincia fra un'asta e un'altra ci sono sempre 7 mesi circa e quindi dovrei attendere una paio di anni! Riguardo la revocatoria, ma chi stabilisce il "giusto prezzo" in un momento come questo in cui i prezzi sono così disallineati e a mio parere non si compra più a mq ma " a corpo", ossia con una soggettiva valutazione di pregi e difetti non solo estetici dell'immobile ma di situazione di vendita (tempi in cui l'immobile è sul mercato, ad esempio)??
     
  14. selah

    selah Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    è proprio questo il punto, da compratore io non mi sento tutelato a sufficienza.
     
  15. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' indifferente che l'immobile sia stato in costruzione, in ristrutturazione o solo oggetto di tranding o frazionemento da parte del soggetto fallito, si è comunque tutelati qualora l'acquirente l'abbia destinato l'acquisto ad abitazione principale. Inoltre la Cassazione ha esteso per similarità la "protezione" anche per gli immobili strumentali adibiti a sede operativa/produttiva dei soggetti acquirenti.
    Qualora si incappi in un acquisto di immobile da soggeto successivamente fallito sarà il Curatore fallimentare a rilevare l'eventuale cessione a prezzo eccessivamente ridotto ed a segnalarlo al Giudice, ma sono casi sempre lampanti e comunque ci si può opporre (in questo caso un altro giudice nominerà un altro esperto - CTU - che stabilirà qual'era il prezzo di mercato all'epoca dei fatti). Sono casi residuali se non c'è stato dolo o approfitamento da parte dell'acquirente ed il prezzo di deve essere scostato almeno del 20-25% dall'equa vendita; le tutele ci sono.
     
    A selah e H&F piace questo messaggio.
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Apprezzo la tua competenza e buon senso. Questo tipo d vendite richiede, a mio parere, proprio l'assistenza di un consulente esperto che abbia una esperienza simile alla tua.
    Ho notato una corsa, a volte impreparata, verso l'acquisto all'asta degli immobili, con successive lamentele per gli ostacoli. Ma dovrebbe essere chiaro che un acquisto è ha prezzo più basso perchè procedure e tempi sono meno favorevoli.
     
    A selah piace questo elemento.
  17. selah

    selah Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La discussione mi interessa molto, in quanto sono interessato ad un immobile che presto andrà all'asta. Sono in contatto con la società debitrice insolvente, però credo che parteciperò direttamente all'asta perchè mi sembra che la procedura sia più pulita e completamente esente da rischio revocatoria (la società è insolvente ma per non ancora in fallimento).

    Perchè mai dovrei acquistare prima dell'asta? Credo che l'unica convenienza sarebbe nel prezzo.. ma ho capito che la legge rende non conveniente cercare di spuntare un prezzo significativamente inferiore a quello dell'asta, in quanto potrebbe risultare non "giusto".

    L'unico svantaggio dell'asta è che dalla eventuale aggiudicazione passano uno o due mesi alla consegna.
     
  18. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    ... pensa anche 6 o 7 mesi per la consegna
     
  19. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se una società/ditta/impresa subisce un esecuzione immobiliare, al 90% non è un soggetto fallibile (con la riforma del 2005 si sono alzati di molto i requisiti di fallibilità).
    Comprare l'immobile prima che vada all'asta ha diversi vantaggi
    1) se l'acquirente è privato e l'immobile è residenziale pagherà le imposte sul valore catastale (IVA o Imposte registro, ipocatastali che siano) e non sul prezzo di acquisto come all'asta
    2) l'acquirente non pagherà il costo e gli onorari dovuti per le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli
    3) molti istutituti di credito non finanziano l'acquisto da esecuzioni immobiliari (tutte le banche on line e quelle "straniere", Banco Posta compreso)
    4) la trascrizione del passaggio di proprietà, il saldo e l'immissione nel possesso saranno contestuali (molte persone non partecipano alle aste per la paura - ingiustificata - che fra il saldo ed il passaggio di proprietà qualcosa vada storto e si perda tempo/denaro
    5) sicurezza del buon esito della transazione (sia della data di vendita in quanto programmabile fra le parti, che della consegna)
    6) possibilità di inserire - con alcuni limiti - nel preliminare di compravendita le clausole sospensive e risolutive tipiche (acquisto condizionato al mutuo, condizioni sospensive inerenti la vendita di altro immobile etc...)
    7) certezza inerente il quantum delle eventuali spese condominiali arretrate o molto più semplicemente contestuale saldo di tali pendenze da parte del venditore all'atto di compravendita (come avviene normalmente nel libero mercato) onde evitare la solidale responsabilità del biennio.

    Molto spesso si riesce a compravendere l'immobile allo stesso prezzo della futura base asta (diciamo nel 75% dei casi). Inoltre se un immobile è andato all'asta a 100.000,00 Euro con esito negativo e viene riproposto a 80.000,00 Euro, qualora si acquisisca il bene a 85.000,00 compreso di cancellazioni ipotecarie e spese condominiali arretratte (del biennio) è veramente improbabile che un successivo fallimento possa sperare di vendere l'immobile ad una cifra superiore e soprattutto c'è già stata la formale esplicitazione attraverso una procedura di alienazione pubblica concorsuale che l'immobile "vale" meno di 100.000,00 Euro.
    Il contro è il costo della società che normalmente transa questi cespiti che su importi ridoti incide in maniera così rilevante da non rendere l'operazione economicamente interessante.
     
    A selah piace questo elemento.
  20. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Tutto vero ma alcune precisazioni a mio parere si possono fare.
    Intendo dire questo: la vendita fuori asta del cespite in contenzioso è ammissibile e proficua solo in alcuni casi. In sintesi è necessaria una situazione debitoria dell'esecutato che sia sufficientemente ricomponibile e che si possa soddisfarre con il ricavato della vendita (almeno in parte). Il che fa pensare che sia più facile laddove l'esecutato è un privato giacchè normalmente le esposizioni sono meno (almeno in numero). E' per contro se trovi un buon professionista, come l'ing. Kolia (ndr che saluto) , molto più facilmente intellegibile e rapida.
    Per contro la vendita all'asta che soffre le lungaggini della nostra giustizia è sicuramente più economica, applicabile a molte più situazioni e se ben istruita altrettanto sicura.
    All'asta non si compra un immobile che vale 100 a 75 ma almeno a 56 (100*0.75*0.75) o a 42 (100*0.75*0.75*0.75 dove 0,75 è il ribasso ordinario di ogni incanto in una esecuzione immobiliare).
    Sia chiaro che in entrambi i casi parliamo di operazioni che vanno costruite a tavolino e con calma con la collaborazione di un esperto.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina