firenze immobili

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ho seguito la discussione di alcuni giorni fa e ho inserito, forse troppo tardi, quanto ho appreso già da tempo circa l'argomento. Ora lo ripropongo in quanto ho letto alcuni commenti che non mi trovano per nulla d'accordo e voglio vedere se dopo che avrete letto quanto segue, i pareri espressi cambiano ed eventualmente sapere, visto che è la giurisprudenza che dice quanto segue, come vi comportereste se capita a voi di portare un cliente a visionare un immobile che ha già visto in precedenza con un'altra agenzia.

1.6.2 Se un mediatore mette in contatto due parti contraenti le quali però non perfezionano alcun affare e successivamente interviene un nuovo e diverso mediatore che porta le stesse parti a concludere il medesimo affare (a condizioni diverse) quale dei due mediatori ha diritto alla provvigione?
Nel caso in cui sia sussistente un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare siamo nell’ipotesi trattata precedentemente, nel caso in cui l’affare si sia invece concluso per effetto esclusivo dell’intervento del secondo mediatore
è solo quest’ultimo ad avere diritto a percepire il pagamento del compenso provvigionale.
1.6.3 Vi è l’obbligo in tal caso di divisione della provvigione tra i due mediatori?
Trattandosi in questo caso di un ipotesi di intermediazione semplice, dove l’intervento del primo mediatore è stato puramente accidentale e senza alcun apporto diretto od indiretto per la successiva conclusione dell’affare, appare evidente che detto mediatore non potrà reclamare alcun compenso
provvigionale che resterà per intero a favore del secondo intermediario.
27
Pubblicato il 6-04-2011 13:17 Numero di Visualizzazioni: 44
Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

Cass. Civile - sez. III, Sent. del 08.07.2010 n. 16157
 
S

smoker

Ospite
Ora lo ripropongo in quanto ho letto alcuni commenti che non mi trovano per nulla d'accordo e voglio vedere se dopo che avrete letto quanto segue

Verso quali commenti sei in disaccordo?

come vi comportereste se capita a voi di portare un cliente a visionare un immobile che ha già visto in precedenza con un'altra agenzia.

In base ai pareri da te postati non è possibile rispondere con certezza alla domanda poichè troppa vaga.... infatti i pareri escludono oppure no il diritto del primo mediatore alla quota di provvigione.....dipende dalla presenza di concausalità tra il lavoro di tutti e due i mediatori rispetto alla conclusione dell' affare..............
Come puoi sapere tu in che maniera l' apporto casuale del primo mediatore ha "agevolato" oppure no l' affare prima della chiusura dello stesso?

Smoker
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
Ho seguito la discussione di alcuni giorni fa e ho inserito, forse troppo tardi, quanto ho appreso già da tempo circa l'argomento. Ora lo ripropongo in quanto ho letto alcuni commenti che non mi trovano per nulla d'accordo e voglio vedere se dopo che avrete letto quanto segue, i pareri espressi cambiano ed eventualmente sapere, visto che è la giurisprudenza che dice quanto segue, come vi comportereste se capita a voi di portare un cliente a visionare un immobile che ha già visto in precedenza con un'altra agenzia.

1.6.2 Se un mediatore mette in contatto due parti contraenti le quali però non perfezionano alcun affare e successivamente interviene un nuovo e diverso mediatore che porta le stesse parti a concludere il medesimo affare (a condizioni diverse) quale dei due mediatori ha diritto alla provvigione?
Nel caso in cui sia sussistente un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare siamo nell’ipotesi trattata precedentemente, nel caso in cui l’affare si sia invece concluso per effetto esclusivo dell’intervento del secondo mediatore
è solo quest’ultimo ad avere diritto a percepire il pagamento del compenso provvigionale.
1.6.3 Vi è l’obbligo in tal caso di divisione della provvigione tra i due mediatori?
Trattandosi in questo caso di un ipotesi di intermediazione semplice, dove l’intervento del primo mediatore è stato puramente accidentale e senza alcun apporto diretto od indiretto per la successiva conclusione dell’affare, appare evidente che detto mediatore non potrà reclamare alcun compenso
provvigionale che resterà per intero a favore del secondo intermediario.
27
Pubblicato il 6-04-2011 13:17 Numero di Visualizzazioni: 44
Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

Cass. Civile - sez. III, Sent. del 08.07.2010 n. 16157
La sentenza è nota e stranota in immobilio e viene citata ogni qualvolta non si vuole dividere la provvigione. Poi vi sono altre Cassazioni che dividono la provvigione.

Ma quel grosso "27" cosa è : un numero da giocare al lotto o la citazione di qualche altro forum poco seguito ( 44 visioni :p )
 

firenze immobili

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Verso quali commenti sei in disaccordo?



In base ai pareri da te postati non è possibile rispondere con certezza alla domanda poichè troppa vaga.... infatti i pareri escludono oppure no il diritto del primo mediatore alla quota di provvigione.....dipende dalla presenza di concausalità tra il lavoro di tutti e due i mediatori rispetto alla conclusione dell' affare..............
Come puoi sapere tu in che maniera l' apporto casuale del primo mediatore ha "agevolato" oppure no l' affare prima della chiusura dello stesso?

Smoker
Sono in disaccordo con chi consiglia a prescindere di rivolgersi alla prima agenzia.
Provo a motivare questa affermazione con uno dei tanti esempi che si potrebbero fare.
La seconda agenzia è da 1 anno che segue il proprietario dell'immobile e ha fatto diversi appuntamenti con potenziali clienti. In questo lasso di tempo, dopo diversi tentativi è riuscito dedicandoci molte ore del suo lavoro e del suo tempo, con le dovute argomentazioni, a convincere il proprietario ad adeguare il prezzo ai nuovi parametri di mercato e quindi a ribassare il prezzo. Esce in pubblicità con il nuovo prezzo e il famoso cliente va a vedere l'immobile e si accorge durante la visita di averlo già visionato con un'altra agenzia, chiaramente ad un prezzo maggiore.
La prima agenzia nel frattempo non so cosa ha fatto ma di sicuro si gioverà del lavoro di ribasso della seconda per pubblicizzare a sua volta l'immobile al nuovo prezzo frutto dell' intervento della seconda sul proprietario, e questo è un dato di fatto, anche se ininfluente sulla discussione.
Ecco qual'è il disaccordo: perchè a prescindere si consiglia il cliente di rivolgersi alla prima agenzia?
La seconda agenzia non merita di veder premiato il proprio lavoro con il diritto alla provvigione?
Cosa ha fatto la prima agenzia più della seconda per aver diritto a parte della provvigione?
Non sto a dire che la prima agenzia non si ricorda nemmeno di quell'immobile perchè lo riteneva caro e dopo alcune uscite pubblicitarie non se ne è più occupata, è anche questo ininfluente rispetto alla discussione
Ripropongo quanto già allegato

non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.
Cass. Civile - sez. III, Sent. del 08.07.2010 n. 16157

Penso che nella stragrande maggioranza dei casi, visto che si lavora ormai Quasi tutti senza esclusiva, succeda quanto sopra esposto, si evince che la seconda agenzia finchè non viene messa al corrente dal cliente che l'immobile lo ha già visto, non sa nemmeno dell' esistanza della prima e quindi, mi sembra proprio che siamo nel caso di iniziative nuove ecc...
Non vedo come la seconda agenzia che propone i suoi immobili in pubblicità, da questa pubblicità reperisce il cliente e lo porta a concludere l'affare si sia giovato dell'intervento della prima.
Aggiungo, il cliente sempre nella stragrande maggioranza dei casi, se non avesse visto la pubblicità della seconda agenzia, con il nuova prezzo, non l'avrebbe più preso in considerazione quell'immobile. E' solo per intervento della seconda che si è interessata ad andare a visionarlo, e spesso da un cartaceo che non contiene ne foto ne indicazione del civico che le possano permettere di capire che si tratta dello stesso immobile.
Questo è quanto mi sento di aggiungere alla discussione. So per certo che la stessa prenderà 2 canali di pensiero. Mi piacerebbe ed è auspicabile che tutte le associazioni prendano nella dovuta considerazione questo argomento per far si che non ci sia chi si comporta in un certo modo a doverci rimettere 2 volte.
Una nel dividere la provvigione quando tocca a lui essere la seconda agenzia che mette al corrente la prima e divide la provvigione, l'altra quando tocca essere lui la prima ed invece la seconda la pensa come detta la cassazione e incamera a suo modo giustamente l'intera provvigione.
A me personalmente, in tanti anni, non è mai venuto nessun collega a dirmi che un cliente con cui ha chiuso una trattativa aveva in precedenza visto l'immobile con me.
A ognuno le sue considerazioni.
Siamo a lunedi, quindi si fa a tempo ad andare a giocare al lotto.
 
S

smoker

Ospite
Non per voler sminure il tuo racconto, citazione di sentenze a parte, ma il tuo ragionamento pare un pochettino misero di concetti idonei a supportare che la cd prima agenzia non abbia diritto alla provvigione.
Le tue motivazioni appaiono semplimente delle considerazioni di fatto esclusivamente sul lavoro svolto dalla seconda agenzia, che adombrando, però, il lavoro della prima agenzia, come se non avesse fatto nulla...... il concetto di mediazione e di pluralità di mediatori è più complesso........ dirimerlo è più arduo in pratica...... tu stesso nel primo post hai citato casi pratici differenti tra loro.....
saluti

Smoker


PS il fatto che a te non sia mai successo non significa che non sia mai accaduto ad altri o comunque possa accadere......
 

danielep

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Una riflessione sul valore aggiunto no?

Fossi un giudice chiederei al compratore che cosa ha "ricevuto" dalle varie agenzie ed agirei di conseguenza.

Mi sembra di sentire un vecchio odore di "ci ho messa prima il piede sopra io quindi e' mio": siete ancora convinti che siano questi i tempi?
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ecco qual'è il disaccordo: perchè a prescindere si consiglia il cliente di rivolgersi alla prima agenzia?
perche' e' quella che ha creato il nesso
La seconda agenzia non merita di veder premiato il proprio lavoro con il diritto alla provvigione?
no..se era a conoscenza della prima e' stata scorretta sia professionalmente che deontologicamente
Cosa ha fatto la prima agenzia più della seconda per aver diritto a parte della provvigione?
nulla...anche perche' non gli e' stato permesso di fare nulla ( o cosi' almeno si evince )
Non sto a dire che la prima agenzia non si ricorda nemmeno di quell'immobile perchè lo riteneva caro e dopo alcune uscite pubblicitarie non se ne è più occupata, è anche questo ininfluente rispetto alla discussione
qui andiamo nel campo delle ipotesi...potrei dirti in identica situazione ,che la prima nemmeno sapeva della seconda, che il cliente dice di non cercare nemmeno piu', quando invece la seconda porta avanti la trattativa a sua completa insaputa
A me personalmente, in tanti anni, non è mai venuto nessun collega a dirmi che un cliente con cui ha chiuso una trattativa aveva in precedenza visto l'immobile con me.
A ognuno le sue considerazioni.
da questo si deduce cio' che siamo e per qual motivo siamo considerati cosi' poco sia come professione che come categoria...in egual situazione ,nei paesi evoluti ( USA ndr ) ti caccerebbero fuori e butterebbero via la chiave per sempre.
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
Una riflessione sul valore aggiunto no?

Fossi un giudice chiederei al compratore che cosa ha "ricevuto" dalle varie agenzie ed agirei di conseguenza.

Mi sembra di sentire un vecchio odore di "ci ho messa prima il piede sopra io quindi e' mio": siete ancora convinti che siano questi i tempi?
Non mi sembra corretto che il giudice indaghi su elementi soggettivi legati a anche a simpatia.
I fatti determinano i diritti.
 

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