Cavedio in proprietà esclusiva

[H&F]

100 anni fa circa mio nonno costruì un palazzo 4 piani, 1 appartamento per piano.
il piano rialzato che è anche il più in basso ha al suo interno una cortiletto, segnato in pianta catastale come cavedio. Tutto l'appartamento gira attorno a questo cavedio, con tutte le finestre su di esso ed anche 4 portefinestre.
Non vi è accesso da scala condominiale e atrio di ingresso. E' nel cuore dell'appartamento, accessibile solo dall'appartamento. L'appartamento è stato ereditato da mio padre nel 1948 e fino ad oggi nessuno ha mai dubitato la nostra proprietà esclusiva. Misura circa 5x5 m.
Un mio cugino ha venduto la sua proprietà ( 2 piano) ed il nuovo condomino sostiene (solo per dispetto) che il cavedio è parte comune e vorrebbe la chiave dell'appartamento per farvi accedere l'impresa delle pulizie delle scale.
Io sostengo in base alla piantina catatstale che ingloba integralmente il cavedio, che è proprietà privata e non possiamo certo dare la chiave ad estranei. Oltrettutto vorremmo vendere questo appartamento e non avere problemi con l'acquirente.
Premetto che sono sicuro che è nostro, si potrebbe anche invocare l'usucapione ultra 50 nnale.
Ma non posso credere che questo , come dire, spazio totalmente interno ed inaccessibile dall'esterno possa essere comune.
Un parere da parte vostra mi farebbe piacere prima di sentire avvocati fanfaroni. Grazie

 

[il Custode]

Io sostengo in base alla piantina catatstale che ingloba integralmente il cavedio, che è proprietà privata

Sai bene che il catasto non è probatorio ai fini della proprietà.

vorrebbe la chiave dell'appartamento per farvi accedere l'impresa delle pulizie delle scale

In base a quale documento?

il nuovo condomino sostiene (solo per dispetto) che il cavedio è parte comune

Il nuovo condomino dovrebbe ottenere una delibera assembleare per fare questo… nel qual delibera si dovrebbe sovvertire l'ordine delle cose dichiarando che il cortile interno è di proprietà condominiale.

Oltrettutto vorremmo vendere questo appartamento e non avere problemi con l'acquirente.

Questo è un bel problema invece… Se la situazione non è chiara, in un caso come il tuo la presenza o meno del cortile interno cambia e di parecchio la godibilità dell'unità immobiliare.

Premetto che sono sicuro che è nostro, si potrebbe anche invocare l'usucapione ultra 50 nnale.

Uhmm… non sono sicuro che si possa usucapire una proprietà condominiale descritta nel 1117 c.c., ma chiedo lumi ai più esperti.

Ma non posso credere che questo , come dire, spazio totalmente interno ed inaccessibile dall'esterno possa essere comune.

Non sarebbe il primo caso. Però potrebbe essere si una proprietà condominiale così come previsto nel 1117 c.c. ma suscettibile di godimento separato e quindi sotto la vostra manutenzione, un po' come accade con i lastrici solari di uso esclusivo dove il proprietario esclusivo paga la gran parte del costo di manutenzione o ricostruzione come descritto nel 1126 c.c.

In definitiva perchè tu possa definire come vostro questa parte condominiale serve che tale pertinenza sia descritta nell'atto di acquisto o nel regolamento di condominio qualora sia contrattuale. Se la pertinenza - come temo - non è stata descritta in alcun modo, credo che un legale possa, attraverso l'analisi storica della proprietà, definire tua la proprietà. Certamente conviene prima di vendere mettere in chiaro con l'assemblea la situazione e arrivare a una delibera unanime e - ancora meglio - all'inserimento di un'appendice nel regolamento contrattuale (se esiste) o alla redazione di un regolamento assembleare unanime dove questa proprietà sia descritta adeguatamente.

Del resto il metodo numero 1 per convincere un'assemblea a cedere un pezzo di proprietà in dubbio è prospettare i costi di manutenzione e i rischi.

 

[Bagudi]

Ho venduto diversi appartamenti con affacci su cavedio, ed è sempre stato considerato quanto meno di uso esclusivo (e quindi con obbligo di manutenzione...) .

Ti conviene sicuramente - prima di fare qualunque passo - fare riferimento ad un tecnico che ripercorra all'indietro la storia del palazzo...

 

[SALVES]

Al cavedio gli altri condomini hanno vedute?

Il rogito con cui tuo cugino era proprietario cosa recita nella parte descrittiva oggetto di compravendita?

Ciao salves

 

[H&F]

Grazie a tutti.
Il cavedio fu accatastato da mio nonno costruttore inserito al centro dell'appartamento.L'accatastamento è del 1939.
Non vi è regolamento di condominio.Il ondominio non ha alcun accesso.
I piani superioriori
nanno finestre soprastanti.
La manutenzione sempre noi: 70 anni
Hanno fatto assemblea e dato incarico a ditta di pulizie scale di pulire anche cavedio

 

[H&F]

Una mia sorella è andata in questi giorni al Catasto per risalire alle vicende storiche.
Un impiegato (amico) le ha detto che è indubbiamente nostro, in quanto non accatastato come bene comune e poi aggraffato all'appartamento.
Il Catasto lo sempre considerato dal 1939 (1° accatastamento del costruttore e proprietario che non ha mai venduto, ma solo eredità successive fino a noi ).
Una nostra cugina ha venduto il piano primo ( il nostro è rialzato ) ad un estraneo, che è il primo che entra nei 100 anni come condomino non di famiglia, e ci sta mettendo tutto soqquadro.
Il cavedio è impenetrabile dall'esterno.
Prendono " luce" i 3 piani soprastanti : come una terrazza a livello piano rialzato con gli altri che vi hanno alcune finestre di corridoio e di ripostiglio al piano superiore che vi guardano.
Sarà giusta la spiegazione del Catasto data a mia sorella ( che non è del campo )?
Sono sicuro che l'intendimento di mio nonno era per la proprieta esclusiva del piano rialzato.
Grazie. ciao.

 

[il Custode]

Una ricerca storica da parte di un notaio? Credo sia un documento incontestabile...

 

[H&F]

Incaricherò un notaio per verificare quello ha fatto ma sorella con l'impiegato del catasto ( qui la mentalità è molto "informale" : ognuno ha i suoi amici che fanno ricerche....).
Tu sai che io sono di mentalità diversa. Mi sembra che l'ipotesi che mi hai suggerito sia ottima. Grazie

 

[SALVES]

100 anni fa circa mio nonno costruì un palazzo 4 piani, 1 appartamento per piano.
il piano rialzato che è anche il più in basso ha al suo interno una cortiletto, segnato in pianta catastale come cavedio.

L'appartamento è stato ereditato da mio padre nel 1948 e fino ad oggi nessuno ha mai dubitato la nostra proprietà esclusiva. Misura circa 5x5 m.

Nella parte descrittiva dell'appartamento cosa recita il rogito?

Ciao salves

 

[H&F]

Nella parte descrittiva dell'appartamento cosa recita il rogito?

Ciao salves

La parte descrittiva di quale documento ? Io ho, al momento, solo la piantina catastale e la perizia del CTU incaricato di fare le porzioni di eredità.
In entrambe fa parte della ns proprieta'.

Il rogito che ho è quello del condomino ( che ha sollevato il problema ) che un anno e mezzo fa acquistato da mia cugina il 2 piano ( il cavedio è al nostro piano rialzato ) :
....appartamento per civile abitazione sito nel Comune di ....., via..........., al piano secondo, composto da sette vani catatstali (quattro vani, cameretta, sala, camerino, w.c. bagno, cucina e corridoio ). Confinante con detta via, vano scala, proprietà aliena.
.......
.......
Quanto venduto..........con ogni azione, ragione pertinenza, accessorio, serivitu attiva o passiva , tutto incluso, nulla eccettuato.

N.B. Nella piantina catastale di questo secondo piano (al posto del cavedio) è segnato : LUCE:

Del nostro piano rialzato io non ho alcuna descrizione, perchè è pervenuto in eredità da suo padre costruttore. Quale sarebbe il documento nostro da reperire ?