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  1. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    100 anni fa circa mio nonno costruì un palazzo 4 piani, 1 appartamento per piano.
    il piano rialzato che è anche il più in basso ha al suo interno una cortiletto, segnato in pianta catastale come cavedio. Tutto l'appartamento gira attorno a questo cavedio, con tutte le finestre su di esso ed anche 4 portefinestre.
    Non vi è accesso da scala condominiale e atrio di ingresso. E' nel cuore dell'appartamento, accessibile solo dall'appartamento. L'appartamento è stato ereditato da mio padre nel 1948 e fino ad oggi nessuno ha mai dubitato la nostra proprietà esclusiva. Misura circa 5x5 m.
    Un mio cugino ha venduto la sua proprietà ( 2 piano) ed il nuovo condomino sostiene (solo per dispetto) che il cavedio è parte comune e vorrebbe la chiave dell'appartamento per farvi accedere l'impresa delle pulizie delle scale.
    Io sostengo in base alla piantina catatstale che ingloba integralmente il cavedio, che è proprietà privata e non possiamo certo dare la chiave ad estranei. Oltrettutto vorremmo vendere questo appartamento e non avere problemi con l'acquirente.
    Premetto che sono sicuro che è nostro, si potrebbe anche invocare l'usucapione ultra 50 nnale.
    Ma non posso credere che questo , come dire, spazio totalmente interno ed inaccessibile dall'esterno possa essere comune.
    Un parere da parte vostra mi farebbe piacere prima di sentire avvocati fanfaroni. Grazie
     
  2. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Sai bene che il catasto non è probatorio ai fini della proprietà.
    In base a quale documento?
    Il nuovo condomino dovrebbe ottenere una delibera assembleare per fare questo… nel qual delibera si dovrebbe sovvertire l'ordine delle cose dichiarando che il cortile interno è di proprietà condominiale.
    Questo è un bel problema invece… Se la situazione non è chiara, in un caso come il tuo la presenza o meno del cortile interno cambia e di parecchio la godibilità dell'unità immobiliare.
    Uhmm… non sono sicuro che si possa usucapire una proprietà condominiale descritta nel 1117 c.c., ma chiedo lumi ai più esperti.
    Non sarebbe il primo caso. Però potrebbe essere si una proprietà condominiale così come previsto nel 1117 c.c. ma suscettibile di godimento separato e quindi sotto la vostra manutenzione, un po' come accade con i lastrici solari di uso esclusivo dove il proprietario esclusivo paga la gran parte del costo di manutenzione o ricostruzione come descritto nel 1126 c.c.

    In definitiva perchè tu possa definire come vostro questa parte condominiale serve che tale pertinenza sia descritta nell'atto di acquisto o nel regolamento di condominio qualora sia contrattuale. Se la pertinenza - come temo - non è stata descritta in alcun modo, credo che un legale possa, attraverso l'analisi storica della proprietà, definire tua la proprietà. Certamente conviene prima di vendere mettere in chiaro con l'assemblea la situazione e arrivare a una delibera unanime e - ancora meglio - all'inserimento di un'appendice nel regolamento contrattuale (se esiste) o alla redazione di un regolamento assembleare unanime dove questa proprietà sia descritta adeguatamente.

    Del resto il metodo numero 1 per convincere un'assemblea a cedere un pezzo di proprietà in dubbio è prospettare i costi di manutenzione e i rischi.
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho venduto diversi appartamenti con affacci su cavedio, ed è sempre stato considerato quanto meno di uso esclusivo (e quindi con obbligo di manutenzione...) .

    Ti conviene sicuramente - prima di fare qualunque passo - fare riferimento ad un tecnico che ripercorra all'indietro la storia del palazzo...
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Al cavedio gli altri condomini hanno vedute?

    Il rogito con cui tuo cugino era proprietario cosa recita nella parte descrittiva oggetto di compravendita?

    Ciao salves
     
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Grazie a tutti.
    Il cavedio fu accatastato da mio nonno costruttore inserito al centro dell'appartamento.L'accatastamento è del 1939.
    Non vi è regolamento di condominio.Il ondominio non ha alcun accesso.
    I piani superioriori
    nanno finestre soprastanti.
    La manutenzione sempre noi: 70 anni
    Hanno fatto assemblea e dato incarico a ditta di pulizie scale di pulire anche cavedio
     
  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Una mia sorella è andata in questi giorni al Catasto per risalire alle vicende storiche.
    Un impiegato (amico) le ha detto che è indubbiamente nostro, in quanto non accatastato come bene comune e poi aggraffato all'appartamento.
    Il Catasto lo sempre considerato dal 1939 (1° accatastamento del costruttore e proprietario che non ha mai venduto, ma solo eredità successive fino a noi ).
    Una nostra cugina ha venduto il piano primo ( il nostro è rialzato ) ad un estraneo, che è il primo che entra nei 100 anni come condomino non di famiglia, e ci sta mettendo tutto soqquadro.
    Il cavedio è impenetrabile dall'esterno.
    Prendono " luce" i 3 piani soprastanti : come una terrazza a livello piano rialzato con gli altri che vi hanno alcune finestre di corridoio e di ripostiglio al piano superiore che vi guardano.
    Sarà giusta la spiegazione del Catasto data a mia sorella ( che non è del campo )?
    Sono sicuro che l'intendimento di mio nonno era per la proprieta esclusiva del piano rialzato.
    Grazie. ciao.
     
  7. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Una ricerca storica da parte di un notaio? Credo sia un documento incontestabile...
     
    A H&F piace questo elemento.
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Incaricherò un notaio per verificare quello ha fatto ma sorella con l'impiegato del catasto ( qui la mentalità è molto "informale" : ognuno ha i suoi amici che fanno ricerche....).
    Tu sai che io sono di mentalità diversa. Mi sembra che l'ipotesi che mi hai suggerito sia ottima. Grazie
     
    A il Custode piace questo elemento.
  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Nella parte descrittiva dell'appartamento cosa recita il rogito?

    Ciao salves
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La parte descrittiva di quale documento ? Io ho, al momento, solo la piantina catastale e la perizia del CTU incaricato di fare le porzioni di eredità.
    In entrambe fa parte della ns proprieta'.

    Il rogito che ho è quello del condomino ( che ha sollevato il problema ) che un anno e mezzo fa acquistato da mia cugina il 2 piano ( il cavedio è al nostro piano rialzato ) :
    ....appartamento per civile abitazione sito nel Comune di ....., via..........., al piano secondo, composto da sette vani catatstali (quattro vani, cameretta, sala, camerino, w.c. bagno, cucina e corridoio ). Confinante con detta via, vano scala, proprietà aliena.
    .......
    .......
    Quanto venduto..........con ogni azione, ragione pertinenza, accessorio, serivitu attiva o passiva , tutto incluso, nulla eccettuato.

    N.B. Nella piantina catastale di questo secondo piano (al posto del cavedio) è segnato : LUCE:

    Del nostro piano rialzato io non ho alcuna descrizione, perchè è pervenuto in eredità da suo padre costruttore. Quale sarebbe il documento nostro da reperire ?
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Pervenendo in eredità o c'è la successione testata, o quella legale, o un rogito di divisione ereditaria ecc.ecc. ti chiedevo qualora il titolo fosse o testamento o rogito di divisione ereditaria di leggere cosa recitava nella descrizione dell'appartamento a cui si accede al cavedio.

    Ciao salves
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il testamento di mio nonno che lasciava a mio padre l'appartamento al piano attico ed al piano rialzato. Gli altri due appartamenti alla sorella di mio padre. Un localino tipo cantina ( prima era per la portiera H 1,95m) in "comune" ai due fratelli.
    Una figlia-erede di mia zia ha venduto ed il nuovo proprietario del 2 piano rivendica come condominiale il cavedio, in modo da doverci chiedere il permesso per entrare e montare un ponteggio di ispezione di una grondaia. Il permesso lo avrebbe avuto e che non vuole sottostare alla procedura. Questo nostro appartamento è chiuso perche stiamo ancora dividendo l'erdità e vi è un contenzioso fra noi fratelli.
    Una storia complessa, che di tanto in tanto è oggetto di discussioni in immobilio.
    Grazie
     
  13. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Perfetto. nella pubblicazione del testamento il notaio non ha descritto l'appartamento da cui si accede al cavedio, esempio appartamento posto nel comune di ......... alla via ......... n. ....... piano ...... composto da cucina, 2 camere ecc.ecc. in catasto al comune di .... fg. ..... particella ...... sub ... cat .... classe .... rendita ...... assegnato al figli ............

    Ci sta scritto questo nella pubblicazione del testamento? e cosa di preciso eventualmente è scritto?

    Ciao salves
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il testamento sarebbe da prendere in Archivio Notarile.
    Appena so qualcosa, ti faccio sapere.
     

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