Tecnici veloci su planimetrie catastali, ma poi?

[Franca56]

Ho acquistato un appartamento per mia figlia.
Mi sono rivolta ad una nota agenzia e proposta, compromesso etc.
Mi hanno consegnato visura e planimetria depositata in catasto nel 1974.
vedo delle discrepanze tra lo stato dell'alloggio e chiedo che la situazione sia sanata.
Rifiuto di pagare la sanatoria.(L'A:I: ha il coraggio di chiedermi ciò).
Dopo 4 mesi Il compromesso scade, ma loro mi assicurano che entro pochi giorni la situazione sarebbe rientrata.
Infatti dopo nove giorni mi consegnano una nuova planimetria dell'appartamento uguale a com'è, dopo avermi mandato raccomandata che a tutto avrebbe pensato un tecnico da loro incaricato. Per cui mi fido. Pensando che per avere una planimetria dal catasto fossero indispensabili anche le autorizzazioni comunali, firmo il rogito.
Approfittando della mia ignoranza non mi danno altra visura. Ora ho richiesto la visura su internet.
Stessa categoria, classe, rendita, ma nelle annotazioni in piccolo,c'è rendita proposta. la causale è "diversa distribuzione degli spazi interni"

Infatti è stato creato un open space tra cucina soggiorno e corridoio.
L'idraulico ha iniziato ad aprirmi gli occhi quando mi ha chiesto il certificato di conformità per l'allacciamento al metano di cui l'alloggio è predisposto, ma i vecchi proprietari andavano a bombola gpl. L'ho chiesto agli ex proprietari e all'agenzia, ma ormai, dopo aver pagato sono "Pignola". Liquidata!
Sono andata all'Ufficio tecnico del Comune e scopro addirittura dalla planimetria depositata lì nel 79(ultima variante) che lo sgabuzzino di 5 mq è sull'appartamento del dirimpettaio quindi non fa parte del mio. Sono state spostate delle porte.
Io trovo tutto questo assurdo:

• può un tecnico geometra presentare solo in catasto una diversa distribuzione degli spazi interni senza fare riferimento ad una pratica comunale?
• Ci sono sanzioni per lui?
• I venditori hanno dichiarato il falso al Notaio. Sanzioni per questo o anche lì sarò mandata a stendere?
• Il notaio ha letto bene la visura? Possibile che non ha detto nulla? Ho provato a chiamarlo, ma la segretaria ha detto che se voglio essere ricevuta devo pagare e si nega al telefono.
• Al rogito era presente anche il mediatore immobiliare che era sempre in contatto col notaio.
• L'agenzia, pagata anche da me, ha tutelato solo gli interessi del venditore lasciandomi ora in un mare di guai, in quanto dovrei sanare 2 alloggi e ho anche scoperto che questo open space mi ha tolto l'antibagno, che era il corridoio e che quindi non ho più le 2 porte che separano il bagno dalla cucina.

L'appartamento è allora agibile da un punto di vista sanitario?
Se avete voglia di leggere grazie.
Se mi rispondete grazie tante. Saluti

 

[H&F]

Sono solidale al tuo stato d'animo ed sicuramente hai ragione su molti punti e forse su tutti. O messo il forse perchè non mi è possibile pronunciarmi sulla globalità e merito dei problemi da te riscontrati senza un esame della documentazione, soprattutto quella firmata anche da te. Il tecnico ha molto probabilmente responsabilità.
Deludente il comportamento del notaio: chiedere di pagare per conferire con il notaio per un Atto redatto dal medesimo è un assurdo. Ma con i notai non mi sorprendo più.
Gli parleranno le Autorità quando probabilmente se verrà denunziato da te, in caso emergessero responsabilità a suo carico. Il notaio è un pubblico ufficile.
L'appartamento, per alcuni Regolamenti edilizi Comunale, non sembra in regola (mancanza di antibagno).

La situazione è, quindi, a mio parere, seria.

Il problema è come muoversi. Secondo me un tecnico di tua fiducia deve fare un'accertamento dei fatti ed elencare le responsabilità. Dopo subentrerà il legale per gli aspetti giuridici e le azioni giudiziali, previa contestazione scritta a venditore, agente immobiliare, geometra e notaio. Vi sono aspetti civile ed aspetti penali, con probabile truffa allo Stato sul passaggio di proprietà dei 5 mq.
Questo a caldo e sommariamente.

 

[Franca56]

Infatti, non so come muovermi. Io ho firmato nella proposta d'acquisto che l'immobile mi sarebbe stato venduto conforme alla normativa edilizia. Nel compromesso c'era la dicitura "I beni immobili saranno trasferiti al momento del rogito liberi da pesi, trascrizioni, vincoli, senza pendenze con autorità od enti ad eccezione di nulla"
Nel Rogito "Le parti venditrici prestano tutte le garanzie di legge e dichiarano che sugli immobili alienati non gravano garanzie reali etc, diritti che ne diminuiscano il libero godimento o la piena disponibilità".
Questi 3 documenti ho firmato.
Sto girando a vuoto e capisco sempre più che la cosa è difficile.
Sono stata da un tecnico, il quale ha capito che lo sgabuzzino appartiene all'altro alloggio secondo quanto depositato in comune.
Al Catasto invece è rappresentato sulla mia planimetria e anche sulla precedente del 74 che in Comune non hanno mai visto.
Anche quel tecnico mi ha detto che la situazione è seria, ma non mi ha messo nulla di scritto. Per fortuna non si è fatto pagare, ma probabilmente non vuole assumersi responsabilità. Sono stata da un avvocato, ma senza l'aiuto di un tecnico non riesce a capire. Il tecnico comunale l'ho trovato reticente e solo dirmi che ho fatto un cattivo affare l'ho già capito da sola. Il notaio me l'ha consigliato l'agenzia e siccome non ne conoscevo ho accettato.
Secondo me servirebbe una perizia scritta.
Ho però telefonato al Collegio dei Geometri, commissione disciplina e volevo esporre ai tecnici se quel geometra aveva fatto le cose legalmente, o almeno segnalarlo.
Mi sono fatta fare le fotocopie autenticate di tutti i certificati e planimetrie presenti in comune. Pensavo di portare quelle e chiedere. Come primo passo potrebbe andare bene?

 

[H&F]

E' probabile che il Colleggio dei geometri ti dica che si può pronunciare solo dopo un tuo esposto scritto. Cosa che non sarebbe difficile con l'aiuto di un tecnico.
La sequenza che ti ho consigliato è :
-relazione scritta di un tecnico abilitato.
-avvocato.

Se lo sgabuzzino fosse ancora del vicino, a me sembra truffa a te ed allo Stato.
Le tue controparti principali sono : venditore e geometra.
Per l'agente bisognerebbe dimostrare che sapeva e non ti ha detto.
Il notaio è il più difficile da "pizzicare". Infatti in genere i notai scrivono nell'Atto che il venditore dichiara bla-bla-bla, che il notaio ha ammonito le parti a dichiarare il vero ( per cui è fuori, il falso lo ha fatto la parte che ha dichiarato...) ed altri trucchi del mestiere. Il notaio comunque è assicurato e pagherebbe subito per i danni provocati, salvando così nome e professione.
Anche i geometri hanno assicuzione professionale ( mi sembra ). Ed il venditore pagherà.

Prova ad essere più esplicita con il tecnico che hai sentito.
Prova a cercarne un altro. Non so dove è l'immobile. Se in una grande città, è più facile trovare tecnici neutrali. Se la città è piccola, meglio cercare fuori, perchè si rischia che si conoscano e si aiutino a vicenda. La relazione del tecnico deve essere giurata. Questo è un punto essenziale. Così lo puoi denunziare per falso. Starà più attento a dire il vero.
Insisto, scusami, il tecnico è il primo passo. Tanto è inevitabile se devi fare le sanatorie. Tienici informati, se ritieni. Ti raccomando la calma : aiuta a prendere le decisioni giuste.

 

[pinacio]

Come ti ha consigliato H&F incarica formalmente un tecnico, quello che hai già consultato o un altro, fatti redigere una relazione scritta che sottoporrai ad un legale che possibilmente sia civilista (non matrimonialista o esperto di infortunistica) e nel contempo mantieni un rapporto di "consulenza" con il tecnico comunale, vai da da lui con l'atteggiamento di chi chiede aiuto e consiglio a uno che ha esperienza per risolvere un grave problema. Insomma non andarci minacciando peste e corna a tutti per la situazione irregolare altrimenti si chiude (giustamente) nei suoi confini di competenza e ti lascia sola a sbrigartela. Auguri.

 

[Luca1978]

Però scusate, il notaio ha la responsabilità maggiore, in quanto non avrebbe potuto fare l'atto notarile, il geometra non so proprio come abbia fatto a farsi accettare una variazione catastale con una diversa varizione di spazi interni, ma cmq non credo abbia responsabilità, superficialità sicuramente, ma se a lui hanno chiesto di fare una pratica catastale con una diversa distribuzione di spazi interni ed in catasto gli hanno accettato la pratica non vedo il suo errore, ribadisco che mi risulta strano che in catasto gli abbiano accettato una diversa distribuzione di spazi interni senza la pratica comunale annessa, soprattutto nsu un'immobile recente, a meno che non abbia fatta passare come una semplice correzione.
L' Agenti Immobiliari è stato estremamente superficiale, addirittura avere la faccia tosta di chiedere all'acquirente di pagare la pratica , avrebbe dovuto supervisionare il tutto, quindi identificare la probblematica planimetrica e prima di arrivare al rogito assicurarsi che si sistemasse il tutto senza che questo danneggi l'acquirente.
Detto questo se nel preliminare il venditore assicura che l'immobile è conforme alle norme urbanistico/catastali o cmq che si impegna a proprie cure e spese a sistemare eventuali difformità la sua è solo una grave superficialità tanto più che l'immobile è costruito dopo il '67.
Intendiamoci, in comune esiste di tutto e di più non c'è da stupirsi che ci siano dei "casini" e non direi neppure che il venditore ha dichiarato il falso, o meglio questa sembra un pò una forzatura, in quanto i venditori stessi probabilmete ignorano che in comune esista una planimetria o un progetto.

Mi concentrerei sorattutto sul rogito che, secondo le ultime disposizioni, è nullo se non vi è una congruietà tra planimetria comunale e catastale, il notaio una volta visto una varizione recente sulla visura avrebbe dovuto chiedere la controprova del comune.

In ultima analisi se le difformità sono sanabili c'è stata una grave superficialità dell'AI. e del notaio alla quale si può porre rimedio ovviamente non facendo ricadere i costi sull'acquirente, fermo restando che queste situazioni sarebbe meglio affrontarle prima del rogito.

 

[mata]

Ho acquistato un appartamento per mia figlia.
Mi sono rivolta ad una nota agenzia e proposta, compromesso etc.
Mi hanno consegnato visura e planimetria depositata in catasto nel 1974.
vedo delle discrepanze tra lo stato dell'alloggio e chiedo che la situazione sia sanata.
Rifiuto di pagare la sanatoria.(L'A:I: ha il coraggio di chiedermi ciò).
Dopo 4 mesi Il compromesso scade, ma loro mi assicurano che entro pochi giorni la situazione sarebbe rientrata.
Infatti dopo nove giorni mi consegnano una nuova planimetria dell'appartamento uguale a com'è, dopo avermi mandato raccomandata che a tutto avrebbe pensato un tecnico da loro incaricato. Per cui mi fido. Pensando che per avere una planimetria dal catasto fossero indispensabili anche le autorizzazioni comunali, firmo il rogito.
Approfittando della mia ignoranza non mi danno altra visura. Ora ho richiesto la visura su internet.
Stessa categoria, classe, rendita, ma nelle annotazioni in piccolo,c'è rendita proposta. la causale è "diversa distribuzione degli spazi interni"

Infatti è stato creato un open space tra cucina soggiorno e corridoio.
L'idraulico ha iniziato ad aprirmi gli occhi quando mi ha chiesto il certificato di conformità per l'allacciamento al metano di cui l'alloggio è predisposto, ma i vecchi proprietari andavano a bombola gpl. L'ho chiesto agli ex proprietari e all'agenzia, ma ormai, dopo aver pagato sono "Pignola". Liquidata!
Sono andata all'Ufficio tecnico del Comune e scopro addirittura dalla planimetria depositata lì nel 79(ultima variante) che lo sgabuzzino di 5 mq è sull'appartamento del dirimpettaio quindi non fa parte del mio. Sono state spostate delle porte.
Io trovo tutto questo assurdo:

• può un tecnico geometra presentare solo in catasto una diversa distribuzione degli spazi interni senza fare riferimento ad una pratica comunale?
• Ci sono sanzioni per lui?
• I venditori hanno dichiarato il falso al Notaio. Sanzioni per questo o anche lì sarò mandata a stendere?
• Il notaio ha letto bene la visura? Possibile che non ha detto nulla? Ho provato a chiamarlo, ma la segretaria ha detto che se voglio essere ricevuta devo pagare e si nega al telefono.
• Al rogito era presente anche il mediatore immobiliare che era sempre in contatto col notaio.
• L'agenzia, pagata anche da me, ha tutelato solo gli interessi del venditore lasciandomi ora in un mare di guai, in quanto dovrei sanare 2 alloggi e ho anche scoperto che questo open space mi ha tolto l'antibagno, che era il corridoio e che quindi non ho più le 2 porte che separano il bagno dalla cucina.

L'appartamento è allora agibile da un punto di vista sanitario?

Se avete voglia di leggere grazie.
Se mi rispondete grazie tante. Saluti

Credo che tu abbia peccato d'ingenuità, avresti dovuto farti assistere da un professionista di fiducia, non da quello dell'agenzia: potrebbe questi mai dissentire da quest'ultima, visto che gli procurano lavoro (e sono, quindi, i suoi veri clienti)?
Per venire alle risposte:
- il geometra può presentare la variazione al catasto (sempre su incarico della proprietà), anche in discordanza col Comune, visto che l'accatastamento serve solo per la rappresentazione ed a scopi meramente fiscali (pensa che è obbligatorio accatastare anche un fabbricato abusivo);
- non ci sono sanzioni per lui, ovviamente, a meno che non ci siano errori di rappresentazione planimetrica e/o dichiarazioni mendaci;
- non credo che i venditori abbiano fatto dichiarazioni mendaci, in questo caso l'atto è nullo: verifica perchè in realtà le normative di specie tutelano assai poco chi acquista e non impongono la conformità totale ai permessi rilasciati (in certi casi è possibile acquistare anche un fabbricato totalmente abusivo, dipende dalle obbligazioni pattuite);
- il notaio non è responsabile di cose tecniche, per questo si fa redigere apposita relazione da un tecnico oppure si limita alle dichiarazioni di parte (mai visto un notaio verificare le misure di un fabbricato);
- il mediatore non è responsabile se non della messa in contatto di due o più parti per la conclusione del contratto;
- la disciplina urbanistica (e quelle connesse: igienico-sanitarie, sismiche, ecc.) è assai complessa, quindi male hai fatto a fidarti dell'agenzia, putroppo sono casi assai frequenti perchè chi acquista non vuo pagarsi un professionista decente, ma preferisce quello dell'agenzia, a poco prezzo (e che non fa niente).
Infine l'abitabilità: controlla se c'è e se hanno scritto niente in proposito, perchè in questo caso avresti una possibilità.

 

[dell'angelo]

Luca 1978, ti faccio presente che è il tecnico, che assevera la conformità urbanistica e catastale attraverso la relazione tecnica di compravendita, assumendosi di conseguenza la responsabilità di quanto dichiarato nella relazione stessa.

 

[H&F]

@ mata
Un punto delicato, se non delicatissimo, mi sembra quello dei 5 mq dell'appartamento vicino. Ci sarebbero però cli estremi dell'usucapione.
Ma Franca56 intendeva comprare un immobile in regola.
Sembra che invece di regolare ci sia ben poco.
Chi sono gli attori di quest pasticcio ?
Dal tuo intervento sembra che la colpevole sia solo Franca56.
Non concordo.

Aggiunto dopo 10 minuti : la responsabilità del notaio potrebbe essere provata.
Dall'atto di provenienza e dal controllo che gli impone la la legge 122/2010 sulla reale proprietà dell'immobile ( in questo immobile sono inclusi 5 mq che, a quanto dice Franca56, sono dell'immobile vicino ).

 

[mata]

@ mata
Un punto delicato, se non delicatissimo, mi sembra quello dei 5 mq dell'appartamento vicino. Ci sarebbero però cli estremi dell'usucapione.
Ma Franca56 intendeva comprare un immobile in regola.
Sembra che invece di regolare ci sia ben poco.
Chi sono gli attori di quest pasticcio.
Dal tuo intervento sembra che la colpevole sia solo Franca56.
Non concordo.

Aggiunto do 10 minuti : la responsabilità del notaio potrebbe essere provata.
Dall'atto di provenienza e dal controllo che gli impone la la legge 122/2010 sulla reale proprietà dell'immobile ( in questo immobile sono inclusi 5 mq che, a quanto dice Franca56, sono dell'immobile vicino ).[/quot

Io ho dato una lettura diversa di quei 5 mq., nel senso che ho capito tale modifica come una differenza rispetto al progetto, e non alla planimetria precedente (e cioè alla proprietà). Pertanto la consistenza della proprietà sarebbe invariata, ma sarebbe da rimediare quella edilizia. Forse Franca 56 potrebbe aiutarci in questo.
Per quanto riguarda la colpa o non colpa, dico solo che sarebbe opportuno, per esperienza trentennale, che chi fa un investimento così oneroso, prendesse un professionista di fiducia, invece di voler risparmiare 1000 o 2000 €