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  1. pieranna

    pieranna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno e ciao a tutti. Mi serve l'aiuto di tutti voi per capire di più del mio problema.
    La casa di famiglia in Roma, acquistata negli anni '60 direttamente dal costruttore, e composta da appartamento e cantina è risultata per la sola parte cantina depositata in catasto per una metratura errata e maggiore.
    Per tutti questi anni abbiamo quindi pagato le tasse per una rendita catastale del vano cantina maggiore del dovuto. Purtroppo ci siamo accorti casualmente del problema solo da poco tempo.
    La consulenza di un geometra mi ha prospettato costi altissimi per la variazione : 2.000 € di sanzione + 400 per oneri vari, ai quali aggiungere ovviamente la parcella dello stesso tecnico per il deposito del nuovo disegno (che si tratta di un banale rettangolo che da 8 mq passerebbe a 4mq.!!!) di circa 1.200 € + IVA.
    Nulla valela nostra buona fede?? ed aver pagato le varie tassi statali e comunali per tutti questi anni in misura maggiore del dovuto????
    Il responsabile fu all'epoca il costruttore che non depositò il progetto variato al catasto, ma all'atto di compravendita è allegata una planimetria di soli 4 metri q. per cui non ci siamo mai posto il dubbio.
    QUale azione è giusto intraprendere per sanare la situazione in prospettiva di una futura vendita??
    I costi sono davvero così pesanti???
    Grazie aiuto sono molto preoccupata ...
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao pieranna
    anche a me i costi che ti hanno preventivato sembrano altissimi
    ho dubbi anche su l'eventuale sanzione anche perchè di fatto non hai commesso nessun abuso
    mi verrebbe da pensare che si tratterebbe di una semplice rettifica catastale per esatta rappresentazione grafica

    il dubbio stà nel capire da cosa è stato scaturito l'errore della maggiore consistenza della cantina riferita ai mq

    comunque la sosteanza non dovrebbe cambiare
    i costi di un DOCFA si aggirano mediamente da +o- 400 euro in sù dipende dal tecnico
     
  3. pieranna

    pieranna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Massimo,
    l'errore è scaturito dall'operato del costruttore che in fase lavori dell'epoca (anni 60) decise di ricavare più cantine di quelle preventivate e depositate in planimetria al catasto, riducendo le metrature da 8mq a 4mq. Il problema è che non ci siamo mai accorti della discrepanza fino ai giorni nostri! Perciò abbiamo anche sempre dichiarato una rendita catastale maggiore riferita agli 8 metriq.!
    Secondo te non ci sono sanzioni comunali oltre gli oneri di un DOCFA??
    Ed il costo del tecnico che redigerebbe il nuovo disegno da depositare e la pratica tutta intorno a che cifra si dovrebbe aggirare??
    Grazie Help
     
  4. Laura Mencarini

    Laura Mencarini Membro Junior

    Altro Professionista
    Buongiorno, le sanzioni comunali scaturiscono solo se le cantine risultano diverse dalla realtà anche al comune. Ma se il costruttore ha depositato il progetto in comune ed ha solo "dimenticato" di fare la variazione al catasto, credo che un docfa per esatta rappresentazione grafica sia più che sufficiente. I costi sono di € 50,00 per oneri catastali (presentazione di nuova planimetria) e la parcella può variare da 300 a 500 euro, dipende dal professionista.
    Saluti
     
  5. pieranna

    pieranna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno Laura, grazie della risposta,
    ma da indagini fatte al comune il tecnico (che finora ha lavorato per me) sostiene di aver trovato la vecchia planimetria con le diversità di superficie. Il costruttore non avrebbe depositato nemmeno al comune l'esatta rappresentazione grafica.
    Le sanzioni sarebbero quindi comunali, credo. Ma sono sempre esagerate!!!!!!
    Insomma un povero cittadino che deve fare????
    Nessuno, soprattutto all'epoca, andava a verificare l'operato di altri (costruttore/venditore) presso il catasto e poi anche al comune!!!
    Secondo te, Laura, 2000 euro sono possibili??? Mi devo fidare???
     
  6. Laura Mencarini

    Laura Mencarini Membro Junior

    Altro Professionista
    Purtroppo Pieranna, da quello che mi dici il problema si fa più serio. Infatti il costruttore non avrebbe presentato una variante alla concessione o licenza edilizia ottenuta a suo tempo. Quindi ha fatto un bel pasticcio! Questo problema però dovrebbe essere comune a tutto il condominio se, come credo di aver capito, sono state realizzate più cantine di quante ne fossero previste in progetto. Se posso darti un consiglio, quindi, porta il problema a conoscenza del condominio e cercate di trovare una soluzione insieme, facendovi assistere da un unico tecnico, dividendo così le spese della parcella e delle sanzioni.
    in bocca al lupo!
     
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  7. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo ora è diventata tuo onere la conformità dell'immobile alla documentazione e viceversa. Ma al passaggio di proprietà avete firmato anche le planimetrie? Erano corrette oppure facevano riferimento al progetto?
     
  8. pieranna

    pieranna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Sim,
    si al passaggio era allegato il disegno corretto...
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi vien da interpretare che il tecnico (questo sarebbe l'iter) abbia tirato fuori il progetto originario e allo stesso tempo dovrebbe aver verificato che non ci siano state successive varianti i corso d'opera)

    Il consiglio di Laura Mencarini è giusto e saggio, anche perchè, se nessuna variante è stata presentata , il problema coinvolge tutti i proprietari delle cantine, incaricare un tecnico che sistemi tutta la situazione , sicuramente un risparmio lo dovresti ottenere.
     
  10. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    A me viene in mente anche un'altra cosa... Cosa dice il tuo atto di proprietà? Tu quanta cantina hai? Cita i mq? Cita l'allegata pianta catastale?
    E se tu, da atto, possiedi anche la cantina di qualcun altro, lui nel suo atto, cos'ha?
    Un bel pasticcio all'italiana... Qualcuno ci rimetterà sicuramente qualcosa... :innocente:
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No d1ego se allegata all'atto c'era la planimetria catastale giusta , il problema era bello che superato
    il fatto è che negli anni 60 era prassi allegare all'atto un rilievo planimetrico non catastale.
     
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  12. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Non ho capito. Lui secondo te cosa possiede "de iure"? 4mq o 8 mq?
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    4 metri quadri
     
  14. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Mmmm, vediamo se ho capito, sono ignorante.
    La planimetria depositata è per di 8 mq e la rendita catastale è stata calcolata di conseguenza.
    Nell'atto di acquisto dal costruttore è però citata una cantina di 4mq o comunque come da mappa allegata che però non è quella catastale. Non sapevo che si potesse fare.
    Ho capito bene?

    Mi viene un altro dubbio: se la situazione è la stessa per tutti, al catasto risultano x cantine di 8 mq, totale 8*x mq. In realtà abbiamo 2*x proprietari che possiedono 2*x*4 mq ma pagano per un totale di 2*x*8 mq.
    Non se n'è mai accorto nessuno? Se nessuno controlla nulla si può pagare anche per 1 mq di cantina, no?
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    parliamo di un atto del 1960, non c'erano gli stessi obblighi di oggi

    uno paga in base alla rendita catastale (poi bisognerebbe vedere se giusta o sbagliata)
    la cosa in effetti strana è che nessuno se ne è accorto prima, oppure qualcuno se ne è accorto e ha fatto l'indiano :)

    Del resto oggi le norme sono rigide e severe
    Stiamo sempre ragionando su qualcosa che non conosciamo , quindi per supposizioni.
     
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  16. pieranna

    pieranna Membro Junior

    Privato Cittadino
    purtroppo l'atto (del 1962) non cita i mq ma allega una planimetria corrispondente alla realtà, Il problema che il comune ed il catasto hanno un'altra cosa!!!!.

    comunque avete capito bene: è un bel problemino... Credo che gli altri proprietari, oramai cambiati negli anni, abbiano dovuto affrontare il problema in fase di vendita ma se lo sono tenuti per loro, o forse hanno fatto gli indiani..ma oggi con le nuove norme non si può più fare, credo...
    Dunque : La planimetria allegata all'atto di proprietà non ha nessun valore????
    Forse allora l'importo che mi hanno chiesto per sanare la faccenda non è poi così esagerato???...
    Io sono proprio profana ...ed ho tanta paura di prendere una bella fregatura.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Febbraio 2014
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  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ha valore perchè testimonia che hai comprato anche una cantina , ma anche se non era allegata quella planimetria la stessa cosa sarebbe comunque risultata nell'atto.
    Se la compravendita fosse stata più recente avresti avuto gli strumenti per richiedere al venditore un risarcimento o comunque di addossarsi lui i costi per la regolarizzazione ......


    Che dire , il consiglio che ti posso dare è quello di sentire anche un'altro tecnico e, visto che sei di Roma , magari rivolgiti a Laura Mencarini , nuova iscritta al Forum ma da quello che posta mi sembra una persona seria e preparata ( ps non la conosco quindi non è un consiglio di parte) :D

    che dire
    Il tuo problema è risolvibilissimo , si tratta solo di prendere la strada onerosamente giusta ;)
     
  18. pieranna

    pieranna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti vi terrò aggiornati..!!!!
    Buona giornata
     
  19. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare

    Dimostrando che il comune ha intascato erroneamente un plus di imposte potrebbero esserci dei presupposti per chiedere il risarcimento?
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao Sim
    non saprei come rispondere,
    a priori mi verrebbe da dire di no inquanto quello che è riportato in catasto rappresenta la stessa situazione che risulta in Comune
    (il frazionamento è stato fatto abusivamente e quindi ancora oggi non regolarizzato).
    E comunque , credo, che se pur una volta appurato un pagamento maggiore , un eventuale rimborso lo si può richiedere solo per i precedenti tre anni dal momento in cui è stato accertato l'errore o il pagamento maggiore.

    Ps è una mia idea
     
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