1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Franciocchi

    Franciocchi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, Dovrei capire come risolvere un problematica riscontrata sull’immobile di mia proprietà. Ho acquistato casa nel 2011 a Santarcangelo di Romagna, provincia di Rimini.
    Una parte di uno stabile dei primi del 1800.
    Vige una nuova norma dal 2017 nella provincia di Rimini, dove è obbligatorio per la vendita provvedere ed allegare al compromesso una relazione tecnica redatta da un professionista , solitamente un geometra, sulla conformità urbanistica, ovviamente questa relazione non viene redatta se si dovessero riscontrare delle problematiche ed incongruenze tra planimetrie e realtà e quindi non si può vendere l’immobile.
    Il primo problema riscontrato è stato scoprire che la casa non ha l’abitabilità perché il piano terra ha un’altezza – sala 2.45 e cucina 2.25, sinceramente non pensavo che fosse cosi dato che,
    • Sull’atto nulla vi è scritto;
    • pensavo che se un immobile non ha abitabilità sulla planimetria i locali non dovrebbero essere denominati come cucina e sala ma come ripostiglio o magazzino in più la visura catastale l’immobile è registrato tutto come A4;
    • l’immobile è del primo 800, quindi essendo un fabbricato soggetto alla disciplina della legge n 1089/1939 è consentito mantenere l’attuale situazione di fatto dei locali di abitazione limitatamente all’altezza interna utile.
    Quindi facendo presente al geometra che l’immobile è del 1800, mi ha detto che non ci sono prove al catasto e l’immobile è registrato dal 1994 quando il vecchio proprietario ha depositato le planimetrie. Non vi è una storia dell’immobile prima.
    Ho solo trovato in internet un piano strutturale comunale QUADRO CONOSCITIVO PRELIMINARE
    C. SISTEMA TERRITORIALE dove le particelle non sono corrette ma i numeri civici sono quelli anche se non è segnato il mio numero civico ma quello della mia vicina di casa dello stesso stabile. Quindi questo dovrebbe bastare.

    Secondo problema riscontrato e forse più difficile da risolvere :

    Il vecchio proprietario ha depositato al catasto le piantine con altezza sala 2.45 cucina 2.30 - Il problema sussiste nel fatto che si è scoperto che è stata richiesta una Dia – e poi chiusura lavori , depositando false piantine al catasto dove ha dichiarato di aver alzato i soffitti della cucina passando ad una altezza di 2.40 – ovviamente questo non è stato fatto.

    Il geometra ha chiesto una sanatoria ai tecnici del comune ma si sono rifiutati motivando che non si può sanare peggiorando.

    Avrò appuntamento con i tecnici del comune a breve ma non so come procedere, vorrei sanare questa situazione per poter vendere l’immobile.

    Qualcuno può darmi qualche consiglio?

    Grazie
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Da quanto hai scritto il problema dell'abitabilità a parere mio non sussiste, perchè un edificio realizzato nel 1800, può e non può essere conforme alle norme igienico sanitarie attuali (altezze interne), sempre che la parte che hai acquistato non è stato oggetto di ristrutturazioni e/o edificazione in altri periodi temporali per i quali dovevano essere osservate le norme vigenti all'epoca della realizzazione.

    Ti sei assicurata se il geometra ha provveduto a visionare la cosidetta busta catastale ( è possibile visionarla presso l'ufficio provinciale del comune in cui insiste l'immobile sempre che l'ufficio non ha subito danneggiamenti dell'archivio), solitamente dovrebbe esserci una scheda descrittiva

    dovresti prima iterloquire con il tecnico che ha progettato e depositato la Dia e chiedere delucidazioni prima di andare dai tecnici comunali.
     
    A CheCasa!, Bruno2301, sgaravagli e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Che pasticcio!

    Purtroppo
    Quindi l'altezza minima oggi deve risultare quella presente nella DIA (le planimetrie catastali non fanno testo, ma suppongo siano conformi a quanto presente nell DIA).

    Come scritto da @SALVES si dovrebbe visionare il "bustone" al catasto: è curioso che l'immobile non abbia una planimetria d'impianto catastale del 1939, comunque potrebbe essere andata smarrita o, al tempo, trattarsi di piccole pertinenze che potevano non essere rilevate.
    Di certo l'immobile comparirà nelle mappe d'impianto catastale redatte attorno al 1915 che ritengo essere superiori al Quadro onoscitivo del PSC (mi pare sia un semplice elenco). Se mi passi Foglio e Mappale in privato vedo di cercartelo!
     
    A CheCasa! e Bruno2301 piace questo messaggio.
  4. Franciocchi

    Franciocchi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No. Alcuni immobili delle campagne romagnole non venivano accatastate.
    E spesso alcune case risultano abusive.
    Nella dia del 1994 risulta come risanamento.
    Si .... bel pasticcio....
    Il geometra ... ha richiesto il bustine come lo chiamate voi ... la.storicita' dell'immobile ma nulla
    Chi ha redatto dia fine.lavori e tutto sono portavoci (arch morto) del vecchio proprietario che era un geometra.
    Speriamo che si mettano una.mano sul cuore i tecnici del comune.trovando una solizione...
    Già avrò una multa di 2000 euro da pagare.per il garage.... che ha una finestra che non dovrebbe avere.... stessa solfa.... ma decisamente risolvibile con una sanatoria salatissima.
    Grazie dei consigli
     
  5. cafelab

    cafelab Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    secondo me dovete lavorare al contrario,
    prima, dimostrate che l'immobile è anteriore alla legge sulle dimensioni minime e che il problema dell'abitabilità non vi riguarda
    poi, dichiarate le altezze sono quelle
    e se è fattibile che da una analisi della struttura è evidente che non sono stati fatti lavori interni

    la DIA strana dimenticatela, sono problemi di chi l'ha asseverata e del comune che l'ha accettata

    scordati la mano sul cuore, i tecnici comunali non stanno lì per farei buoni o i cattivi ma per controllare il territorio
     
    A Bagudi, CheCasa! e ab.qualcosa piace questo elemento.
  6. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Purtroppo non funziona proprio così dalle mie parti..... l'unica è far passare come errore grafico o fare dei piccoli adeguamenti per far rientrare il tutto nelle tolleranze, in particolare art. 19bis, L.R. 23/2004.

    A Santarcangelo di Romagna per la prova di esistenza accettano ben volentieri i "voli" della RAF (1943-44), mappa d'impianto catastale, planimetrie d'impianto catastale, altre fotografie (meglio se provenienti da Archivi fotografici pubblici (se l'edificio è/era in territorio rurale un ottimo archivio è presso il Museo Etnografico).
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  7. cafelab

    cafelab Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    mi è capitato in passato un edificio che tutti conoscevano in paese e su cui giravano anche storielle di fantasmi :)
    c'era una DIA agli atti ma non mi veniva accettata come probante nè per preesistenza nè per consistenza, era anche incongrua con la realtà, alla fine di tutte le ricerche e le dichiarazioni è stata... diciamo dimenticata.

    so di comuni in cui che sono stati accettati persino certificati di morte redatti all'indirizzo interessato
     
    A CheCasa! e Jan80 piace questo messaggio.
  8. CheCasa!

    CheCasa! Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi limito ad alcune precisazioni su questo punto... visto che mi sembra che sugli aspetti tecnici ci siano stati interventi anche molto specifici...

    Non si parla di norme ma di disposizioni del notariato che i distretti riuniti di Forlì e Rimini hanno introdotto dal 1° gennaio del 2017.
    Proprio perchè non si tratta di una norma, la relazione può essere omessa, dispensandone il notaio, o risulta possibile rogitare al di fuori della regione (ad esempio su Pesaro) visto che nelle Marche questa disposizione non è (ancora) presente.

    La mancanza della relazione non invalida ovviamente l'atto ma può determinare delle conseguenze disciplinari a carico del notaio che non abbia inserito apposite clausole liberatorie all'interno del rogito.

    La relazione può essere redatta anche se l'immobile risulta "imperfetto", ed è possibile rogitare/vendere un immobile anche in presenza di piccole difformità, stabilendo che la sanatoria delle stesse sia posta a carico, ad esempio, dell'acquirente e realizzata dopo il rogito. In questo caso il notaio richiede al tecnico di certificare che l'abuso rientri trai cosiddetti minori e le modalità di regolarizzazione. In caso di difformità catastali la discriminante è data dal fatto che le difformità impattino o meno sulla rendita catastale.

    Per quanto riguarda l'abitabilità può esserne indicata l'assenza che non rappresenta elemento ostativo alla cessione sempre che l'acquirente ne sia stato edotto per tempo...
     
    Ultima modifica: 6 Luglio 2018
    A ab.qualcosa, Bagudi, Jan80 e ad altre 2 persone piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina

  1. Questo sito utilizza i cookie per personalizzare i contenuti, personalizzare la tua esperienza e per mantenerti connesso se ti registri.
    Continuando a navigare tra queste pagine acconsenti implicitamente all'uso dei cookies.
    Chiudi