Locazione uso transitorio

[Umberto Granducato]

come avete visto scrivo poco ma sono del veterana del forum,e diciamo che io ho una attività commerciale diversa ma in famiglia stretta c'è un agenzia immobiliare,ed uno studio tecnico associato di geometri a cui mi rivolgo e che mi da la consulenza ,purtroppo io pensavo ,come ho avuto altre volte consigli da questo forum x vendite e una varietà di situazioni accessorie tipo passi ,terreni pertinenze ecc ma non mi sono rivolta alle stesse persone competenti del forum perchè già so che si occupano di vendite e non di locazioni.Io vi ringrazio x la vostra ramanzina ma ho già provveduto a cercare unassociazione piccoli proprietari che a Livorno è in via Pieroni (INTERNET)ma in reltà non c'è più si era trasferita e mi dicono che non c'è più neppure li ,io pensavo di poter trovare nel forum il consiglio di qualcuno a cui già è capitato un episodio analogo.Se mi permettete tutti continuano ad affittare a prezzi non congrui rispetto alle tabelle che sono state fatte nel 2007 e non più aggiornate,e che documentandomi da persone competenti ho scoperto che l'inquilino dopo aver subito questo tipo di (inganno)può pretendere di trasformare il contratto in un 4+4 ,quindi vi assicuro che rivolgendo la domanda in un forum di tipo legale (esempio)avrò le risposte più disparate ma forse troverò un consiglio più utile ,credetemi sono assistita e pago i professionisti ai quali mi rivolgo ma in questo momento vi assicuro che l'incompetenza regna poichè i professionisti che mi hanno fornito i testi non li conoscono e non li applicano .Grazie lo stesso

Nessuno qui fa ramanzine e se qualcuno puo darti un aiuto/consiglio lo fa piu che volentieri: su immobilio 'lavorano' tutti gratis
Le discussioni sono tantissime e puo darsi che alcuni non l'abbiano vista....
Non sei la prima che non riesce a trovare le tabelle (magra consolazione lo so), la prima ricerca io la farei presso gli uffici del tuo Comune (da noi sono reperibili in quegli uffici molto rapidamente) oppure Confedilizia co-firmataria degli accordi.
Ci sono altre discussioni , una anche recente, dove si parla di transitori dove credo tu possa trovare spunti interessanti.
Provo a dare un'occhiata anch'io...

 

[Bastimento]

A ben vedere, anche nel mio secondo intervento non sono entrato nello specifico: me ne scuso e provo a dare una risposta mirata ai tuoi quesiti/problemi.

1) Ho seri dubbi che ci si possa difendere dalla riduzione del canone stabilito inizialmente, se i parametri locali stabiliscono importi inferiori. Alcuni accordi territoriali, ma non tutti, prevedono la possibilità di adeguare gli importi concordati, alla variazione istat: non cambierebbe molto la sostanza. Ma questo credo riguardi il passato, cioè le 18 mensilità pregresse.
2) Se il contratto transitorio di 18 mesi è scaduto, penso invece che tu possa difenderti non rinnovandolo (del resto non è legalmente rinnovabile): non hai chiarito, almeno se ricordo bene, di chi fosse l'esigenza di stipulare un contratto transitorio, motivazione che deve essere inderogabilmente riportata sul contratto.
E' comunque questo precedente un fatto: e tu puoi sostenere che avevi concluso il contratto solo a condizione che fosse transitorio.
3) L'inquilino sta tentando di trasformare il contratto in un 4+4? Se il precedente è stato regolarmente registrato, non sei inadempiente, semmai non conforme alle regole del contratto transitorio: ma allora propenderei nel pensare che a giudicare se prevaleva l'interesse alla breve durata piuttosto che a lucrare sul canone ed aggirare il vincolo di durata, debba essere un terzo, il giudice, che potrebbe pesare la scorrettezza dell'inquilino che solleva il problema alla fine dei 18 mesi e non subito o qualche mese dopo.
4) L'inquilino può credo chiedere di trasformare il contratto transitorio in 4+4 se vengono a cadere le SUE motivazioni per la transitorietà, ma non credo con la pretesa di mantenere il canone alle condizioni degli accordi territoriali: sta a te accettare se adottare un contratto a canone concordato o libero. Sul prolungamento potresti obiettare che hai concordato il precedente contratto solo in considerazione della transitorietà da lui richiesta, che coincideva con simili tue esigenze: ma se ciò non emerge direttamente dal testo contrattuale, sarà difficile vederselo riconoscere.

Ho usato il condizionale: non è una risposta esaustiva, ma spero di averti dato alcuni riferimenti e suggerimenti da esaminare assieme ad un consulente di associazione o agente immobiliare, ma anche con l'inquilino.
Devi cioè capire (magari hai già la risposta, ma io sono un ottimista) se questo signore sta tentando di approfittarne, o si è trovato solo a scoprire in ritardo che il suo contratto poteva basarsi su affitti inferiori ed ha pensato che fossi tu quella in malafede: magari parlandovi apertamente trovate insieme la soluzione per il futuro mutuamente soddisfacente. Auguri.

 

[H&F]

Poichè c'è il vecchio detto : la Legge non ammette ignoranza, non ci deve basare su quello che fanno gli altri, e che probabilmente alla fine hanno gli stessi tuoi problemi. Ritorno a dire la locazione come settore giuridico mi fa paura, essendo spesso irrazionale.

 

[Bastimento]

Anche vero il nostro vecchio adagio: solo il vino (buono) migliora invecchiando ......

 

[Limpida]

Buon compleanno H&F !

 

[Pennylove]

buon giorno ho trovato un inquilino che alla fine dei 18 mesi dopo aver accettato il regolare contratto transitorio ha obbiettato al proprietario la mensilita essendo secondo lui una zona b della citta un arredamento vecchio ecc .La valutazione data dall'associazione inquilini è talmente bassa da essere rimasta spiazzata per la non conoscenza, da parte mia, di parametri oggettivi sui quali ribattere.dove trovarli ?

Ciao amarilli! Per verificare la nullità della clausola a contratto (Canone), devi controllare con attenzione l’accordo territoriale della tua città:http://www.comune.livorno.it/_livo/uploads/2007_12_10_10_53_28.pdf

In particolare:

b) parametri oggettivi e soggettivi (tipologia, superficie utile, altezza piano, riscaldamento, pertinenze, finiture alloggio e fabbricato, manutenzione alloggio e fabbricato ecc.);

b) tutte le maggiorazioni applicabili: l’accordo di Livorno prevede maggiorazione del canone fino ad un max del 15% in caso di immobile ammobiliato; lo stesso dicasi se l’immobile è di superficie superiore a 55 metri quadrati;

c) se l’accordo prevede una percentuale di errore entro cui il canone di locazione viene giudicato regolare: l’accordo di Livorno consente una tolleranza del 5%.

Nel caso di versamento del canone in misura superiore a quello massimo stabilito dagli accordi locali per quel tipo d’immobile (art. 13, comma 4, legge n°431/1998), è facoltà del conduttore, con azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, richiedere al giudice del luogo ove è sita l’unità immobiliare, la restituzione delle somme pagate in eccedenza (art. 13, comma 5, legge n°431/1998). Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2, legge n°431/1998.

Per gli importi da richiedere in restituzione, vale il termine decennale di prescrizione, nel senso che l’ammontare della relativa domanda proposta dal conduttore può essere al massimo pari alla sommatoria dei maggiori canoni versati negli ultimi dieci anni di durata del rapporto contrattuale, sempre che non vi sia stata naturalmente una comunicazione valida a interrompere la prescrizione oppure – ipotesi, in genere, più remota – un riconoscimento da parte del locatore.

In caso di controversia, il giudice dovrà pronunciarsi sulla restituzione delle somme pregresse indebitamente corrisposte, valutando anche la buona fede delle parti in sede di stipula: è più probabile una richiesta di restituzione delle somme pregresse che una modifica di tipologia contrattuale prevista, dall’art. 2, comma 5, DM 30 dicembre 2002, unicamente nel caso in cui vengano meno i presupposti specifici della transitorietà e in caso di mancata conferma da parte del locatore dei motivi di transitorietà indicati nel contratto.

 

[H&F]

Anche vero il nostro vecchio adagio: solo il vino (buono) migliora invecchiando ......

E gallina vecchia fa buon brodo.
Opposte considerazioni.