Caos contrattuale 3+2 piu' transitorio ma si puo?

[Bastimento]

Lascio la risposta al domandone ad altri: auguri.
Quanto al tema, non vedo perchè la proprietaria non pensi ad un ulteriore subentro. Sovrapporre un contratto di natura diversa mi sembra voler mettersi in un ginepraio, per inesperienza o eccessiva confidenza.

 

[serena mineccia]

Mi risulta che una volta ridotto il canone non si possa fare subentro( che è l'atto con cui uno lascia e un altro prende). se lamodifica riguarda intestazione e auento del canone va fatto un contratto ex novo.
questa è la fonte
http://www.immobilio.it/threads/agg...-contratto-di-locazione-già-registrato.14996/

 

[Bastimento]

Mi risulta che una volta ridotto il canone non si possa fare subentro( che è l'atto con cui uno lascia e un altro prende). se lamodifica riguarda intestazione e auento del canone va fatto un contratto ex novo.
questa è la fonte
http://www.immobilio.it/threads/aggiunta-nuovo-conduttore-in-contratto-di-locazione-già-registrato.14996/

Fa il paio con quanto invece hanno fatto in senso inverso: in Italia le norme sono delle grida di manzoniana memoria. Ci sono, ma ognuno le applica a suo modo: le ragioni ci porterebbero fuori tema

 

[karuba]

ricordo che il contratto di locazione transitorio ha innanzitutto durata da 1 a 18 mesi e deve riscontrare situazioni soggettive particolari del proprietario ovvero dell'inquilino. detto cio c'è uno schema contrattale di locazione ad universitari che ricorda la tua situazione ma anche questo ha durata da 6 mesi a 3 anni massimo (oltre a necessitare di requisiti soggettivi). la durata 3+2 va invece a caratterizzare il contratto a canone concordato di cui,a mio parere, però nel tuo contratto mancano però gli elementi essenziali per la sua configurazione legittima.

 

[Pennylove]

La situazione è piuttosto confusa e renderebbe necessario leggere il testo del contratto per una risposta più precisa, in particolare per verificare se per i quattro iniziali conduttori le condizioni di recesso possano essere o meno considerate disgiuntamente. Dalla illustrazione sembrerebbe che questo non sia il caso.

Con “beneficio d’inventario” (non potendo esaminare il contratto), direi che si tratta di una locazione condivisa, di non facile gestione, nella quale i coinquilini (originari o subentrati) hanno un obbligo solidale al rispetto delle obbligazioni contrattuali, salvo per un aspetto: il canone di locazione. L’iniziale previsione contrattuale di canone unico e indivisibile viene rettificata, in un momento successivo, da una scrittura privata che prevede una ripartizione differenziata fra gli inquilini del canone da corrispondere al locatore.

In riferimento al recesso (tralasciando i “giustificati motivi” richiesti, la cui analisi ci porterebbe in un mare di complicazioni: “giustificati motivi” va interpretato come gravi motivi o solleva il conduttore da motivi gravi?), se nell’intestazione del contratto sono elencati i dati anagrafi di ciascun conduttore, in seguito denominati “conduttore" o "conduttori", la formula sopra riportata: “Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati [?] motivi previo avviso da recapitarsi alle parti con almeno tre mesi prima” indica che è l’insieme dei coinquilini a comporre la figura della parte conduttrice (il recesso di un conduttore vale per tutti), e non può farlo il singolo co-conduttore (salvo accordo consensuale di tutte le parti in causa, locatore compreso). Solo una clausola contrattuale di questo tipo: “Il singolo conduttore può recedere dal contratto” oppure “La facoltà di recesso è consentita anche a uno o più dei conduttori firmatari”, consente al singolo conduttore di avere potestà di azione autonoma, potendo recedere dal contratto, senza che l’azione di uno abbia efficacia per l’intero gruppo dei conviventi.

Tutti gli altri obblighi contrattuali rimangono, invece, immutati, cosa che viene confermata anche da un successivo accordo di riduzione di canone che – si noti - modifica solo le singole quote di competenza (in modo da permettere di individuare, in caso di mancato pagamento da parte di un solo conduttore, le quote di spettanza del moroso), non già la superficie dei locali dati in locazione, ergo: la quarta stanza, compresa nel canone ridotto a € 750,00, rimane nella piena disponibilità dei locatari (il locatore non può entrarvi, senza il preventivo permesso o previo appuntamento da concordare con i medesimi in giornate compatibili con i loro impegni) e non può essere oggetto di un altro contratto di locazione di qualunque tipo.

Chiarito ciò, ora, se la proprietà intende locare la quarta stanza, essa può, in accordo con i conduttori rimasti:

a) operare una cessione di contratto ad un nuova persona che viene ad aggiungersi alla convivenza già formatasi (a fini tributari occorre presentare all'ufficio competente mod. F23; cod. trib. 110T; € 67,00 + mod. 69; a fini civilistici è opportuno formalizzare con scrittura privata, che può essere registrata per la certezza di tutte le parti, la cessione che trasferisce gli obblighi contrattuali al nuovo inquilino): il canone di locazione rimane, però, fissato a € 750,00 (canone ridotto) che i quattro co-conduttori possono vantaggiosamente ripartirsi tra loro (è un accordo interno che riguarda solo loro e non il locatore);

b) formalmente risolvere il contratto in essere (mod. F23; cod. trib. 113T; € 67,00 + mod. 69) con la redazione di un verbale di cessazione consensuale e la registrazione della risoluzione anticipata, e stipularne contestualmente uno nuovo, su basi economiche differenti, che riguardi o l’intera unità immobiliare o solo una parte di essa (individuando specificatamente quale stanza si concede in affitto esclusivo a chi e a quanto, e la condivisione degli spazi comuni, tenendo conto della effettiva superficie oggetto della locazione), beninteso se il contratto concordato soddisfa le aspettative del locatore e dell’inquilino e se vi sono le condizioni previste dagli accordi locali, facendosi possibilmente assistere, per una verifica, da una associazione di categoria.

 

[serena mineccia]

se ne contratto è scritto"è previsto il recesso del conduttore per giustificati motivi salvo ravvomandata da inviarsi al locatario e agli atri conduttori", credo che pur non essendovi il termine singolo conduttore, la dinamica e il fatto che non sia scritto che questa azione determina la risoluzione del contratto , implichi che è consentito il recesso del singolo.
Ieri ci hanno informati che la nuova inquilina avrà condizioni economiche differenti dalle nostre e si tratterrà per 4 mesi con un contratto per studenti, stanza uso bagno cucina e salotto...
e che si lochi anche il salotto, in una casa dove c'è un 3+2 per l'unità immobiliare, mi suona molto strano...

 

[Bastimento]

Pennylove ha puntualizzato esplicitamente la situazione: così come descritta la situazione da serena, la proprietaria sembra essersi messa in un vicolo cieco: come faccia poi a stipulare un contratto parallelo, sovrapposto, "regolare", non riesco a spiegarmelo. Occorrerebbe soppesare bene le varie scritture che sono state firmate. A tal riguardo avrei anche perplessità, Penny, quando affermi che nel caso a) il canone di 750€ rimanga invariato: magari tecnicamente hai ragione, ma solo se la locatrice ancora una volta è stata sprovveduta e non ha posto un limite temporale e condizioni al contorno, alla suddetta riduzione: se così fosse sarebbe lei da tutelare...

Nessuna delle parti mi è parsa particolarmente preparata a definire in modo formalmente corretto gli accordi, che mi sembra pacifico inizialmente sottintendessero il reciproco interesse ad avere l'affitto di una camera con uso di cucina e servizi comuni, con canone prestabilito e singolarmente indipendente: consiglierei di ricercare un accordo amichevole e ragionevole con la proprietà: le osservazioni sotto l'aspetto legale-fiscale qui riportate dovrebbero essere portate a conoscenza di tutte le parti interessate, non tanto per cercare il cavillo, ma per regolare correttamente il rapporto, senza sconfinamenti od opportunismi.

 

[Pennylove]

Occorrerebbe soppesare bene le varie scritture che sono state firmate. A tal riguardo avrei anche perplessità, Penny, quando affermi che nel caso a) il canone di 750€ rimanga invariato: magari tecnicamente hai ragione, ma solo se la locatrice ancora una volta è stata sprovveduta e non ha posto un limite temporale e condizioni al contorno, alla suddetta riduzione: se così fosse sarebbe lei da tutelare...

Mah…è difficile dare una risposta esauriente e precisa senza esaminare in dettaglio, come dici tu, tutta la documentazione prodotta (contratto di locazione + scrittura privata + accordo di riduzione di canone): con tutte le cautele del caso, ciò che sembrerebbe emergere dalle informazioni fornite è che l’intera unità immobiliare sia ancora nella piena disponibilità dei tre locatari in solido a canone ridotto “congelato” (ma potrebbe anche non essere così….). In questo quadro di incertezza, io sarei più orientata verso l’opzione b), vale a dire chiudere il tormentato e sempre più confuso rapporto di locazione e aprirne uno nuovo di facile gestione.

Nel gioco del calcio esiste un fallo chiamato “fallo di confusione” o qualcosa del genere, mi pare, quando cioè nel corso di un’azione convulsa, in area di rigore, l’arbitro non ci capisce molto e non sapendo bene cosa fare (E’ rigore? Non è rigore?), decide di interrompere il gioco. Il rapporto di locazione intercorrente tra serena, i suoi coinquilini e il proprietario dell’appartamento, nato probabilmente con le migliori intenzioni e in buona fede, sta assumendo contorni sempre meno nitidi e definiti. Come nell’area di rigore cui si accennava.

 

[serena mineccia]

Ciao a tutti,
ecco l'aggiornamento di questo caos. Premetto che 2 anni nemmeno orsono, mi sono trovato in identica condizione esono rimasto in casa per 6 mesi pagando solo la mia quota.
famoso 3+2 con tre co conduttori ( scrittura privata in cui ognuno è responsabile della sua quota e non dell'inadempienza altrui)
Un mese fa in casa è arrivata una studentessa con contratto transitorio.
Adesso va via un conduttore del 3+2 ma ha spedito la raccomandata solo al locatore.
Il locatore in data 29/04 ci ha fatto trovare sul tavolo di casa delle letter in cui si dice che essendo la casa di suà proprietà e di sua sorella minorenne al 50%, avendo l'inquilino dato disdetta per il 1° luglio, dobbiamo andarcene anche io e l'altra ragazza, col paradosso che in casa rimarrebbe solo l'inquilina col transitorio.
Ora io per ragioni di salute , economiche e di lavoro(lavoro tutte le notti stagionali),
non posso trovare altro alloggio.
Sto pensando di scrivere una lettera in cui li diffido dal disturbarmi e in cui li diffido dal "liberare" l'altro inquilino dal contratto non sussistendo i gravi motivi(va a vivere con amici) e dato che non ha inviato a noi altri alcuna raccomandata a riguardo.
Di più io non ho firmato nulla... Firmerei solo in caso di subentro o di riduzione della superficie locata.
Avendo la scrittura privata in cui ripsondo solo della mia quota,
la mia necessità è quella di rimanere per la durata del contratto pagando quanto pattuito.
PARERI?

 

[Pennylove]

Ciao a tutti,
ecco l'aggiornamento di questo caos. Premetto che 2 anni nemmeno orsono, mi sono trovato in identica condizione esono rimasto in casa per 6 mesi pagando solo la mia quota.
famoso 3+2 con tre co conduttori ( scrittura privata in cui ognuno è responsabile della sua quota e non dell'inadempienza altrui)
Un mese fa in casa è arrivata una studentessa con contratto transitorio.
Adesso va via un conduttore del 3+2 ma ha spedito la raccomandata solo al locatore.
Il locatore in data 29/04 ci ha fatto trovare sul tavolo di casa delle letter in cui si dice che essendo la casa di suà proprietà e di sua sorella minorenne al 50%, avendo l'inquilino dato disdetta per il 1° luglio, dobbiamo andarcene anche io e l'altra ragazza, col paradosso che in casa rimarrebbe solo l'inquilina col transitorio.
Ora io per ragioni di salute , economiche e di lavoro(lavoro tutte le notti stagionali),
non posso trovare altro alloggio.
Sto pensando di scrivere una lettera in cui li diffido dal disturbarmi e in cui li diffido dal "liberare" l'altro inquilino dal contratto non sussistendo i gravi motivi(va a vivere con amici) e dato che non ha inviato a noi altri alcuna raccomandata a riguardo.
Di più io non ho firmato nulla... Firmerei solo in caso di subentro o di riduzione della superficie locata.
Avendo la scrittura privata in cui ripsondo solo della mia quota,
la mia necessità è quella di rimanere per la durata del contratto pagando quanto pattuito.
PARERI?

Il contratto in questione (art. 2, comma 3, legge n°431/1998) pare configurarsi come un contratto plurilaterale in solido (il termine “conduttore/i” va inteso come insieme dei singoli conduttori), sia pure normato - in corso di rapporto - con un accordo interno per quote differenziate di canone. Ora, un siffatto contratto, con una pluralità di conduttori, non ammette la possibilità dell’uscita di un singolo conduttore, escludendo la possibilità di azioni individuali, come il recesso anticipato, in quanto i coinquilini sono obbligati solidalmente al rispetto del contratto (recesso in solido compreso).

Quindi, se uno dei coinquilini recede dal contratto, è come se lo facessero tutti, avendo l’azione di uno efficacia per l’intero gruppo (il fatto che tu risponda solo di una quota di canone è ininfluente al riguardo). Della comunicazione, a mezzo lettera raccomandata, alla controparte si dirà più avanti, giacché occorre fare una precisazione di natura formale apparentemente distonica con quanto sopra precisato.

Ciò non toglie la possibilità che qualcuno esca, ed eventualmente che qualcun altro entri, ma per fare ciò occorre innanzitutto che il contratto non lo vieti e poi un accordo consensuale di tutte le parti in causa (locatore, conduttore che esce, conduttori che restano) che liberino formalmente il conduttore uscente. L’unico modo per quest’ultimo di uscire dal contratto è cedere il medesimo (e la quota-parte di canone di sua esclusiva spettanza) o a voi o a un terzo subentrante, previo accordo di tutte le parti contrattuali, ovvero accordarsi con voi per recedere consensualmente tutti insieme.

Ci sarebbe poi da valutare se la clausola di recesso richieda o meno i gravi motivi (la locuzione “giustificati motivi” è ambigua e interpretabile) e, quindi, nel caso in cui li richieda, colui che recede li possieda e li abbia specificati nella comunicazione di recesso (è evidente che andare a vivere con amici non è un involontario, imprevedibile motivo, di natura oggettiva, idoneo a legittimare il recesso). Nulla da obiettare, invece, sul termine inferiore rispetto a quello semestrale fissato dalla legge: la clausola è valida, in quanto patto più favorevole al conduttore concesso dal locatore. Da verificare semmai se il tuo coinquilino abbia spedito la lettera raccomandata con anticipo in modo che giungesse a destinazione prima dei tre mesi di preavviso: se il recesso è previsto il 1° luglio, il locatore deve aver ricevuto la lettera raccomandata entro il 30 marzo (il 31 era un giorno festivo): la data è certificata dalla ricevuta di ritorno della raccomandata (se poi il preavviso contiene una data di recesso inferiore ai tre mesi, esso rimane valido, soltanto si differenzia il momento di esecuzione alla scadenza pattuita a contratto).

In conclusione: nessuno di voi può recedere singolarmente dal contratto, potete recedere tutti e tre insieme, per cui, non sussistendo in merito – se ho bene interpretato – un accordo tra di voi, colui che vorrebbe recedere dal contratto deve continuare ad adempiere ai suoi obblighi contrattuali finché voi non lo liberate (non basta solo l’assenso del locatore).

L’inquilino che vuole andarsene, prima di recedere (in modo incauto) dal contratto, avrebbe dovuto discuterne con voi per sondare le vostre reali intenzioni:

a) tu e l’altra coinquilina avreste potuto volere restare nella conduzione dell’immobile: in tal caso, se non lo liberate, è vincolato a rimanere e il contratto continua naturalmente a produrre i suoi effetti (obblighi, canone e quant’altro); se va via ovvero se il rapporto si scioglie allo spirare del termine di preavviso, sareste legittimate a rivalervi su di lui, in quanto parte inadempiente (il coinquilino receduto ha lasciato l’immobile senza avere la vostra approvazione-liberatoria); inoltre, in caso di uscita di un conduttore, al locatore verrebbe a mancare una quota di canone: occorre, quindi, verificare se, in tale fattispecie, scatti o meno il vincolo di solidarietà contrattuale fra tutti gli inquilini.

Al riguardo, non vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere illegittimo un contratto in solido modificato da un atto controfirmato dalle parti contraenti “in cui si dice che ciascun conduttore è responsabile di una determinata cifra”: in caso di mancato pagamento da parte di un solo inquilino, questo permette di individuare, nella vertenza fra inquilini, la quota di spettanza del moroso, fermo restando, però, il vincolo solidale di versare tutto il dovuto al locatore.

Di contro, posto che il contratto è unico e indivisibile, la scrivente ritiene non ammissibile, per vizio di logica, un contratto in solido integrato da un atto di modifica “in cui si dice che ciascun conduttore è responsabile di una determinata cifra - ma si aggiunge - e in alcun modo dell’insolvenza degli altri conduttori” (come riportato al #6).

Se l’intenzione era quella di avere un contratto che consentisse a ciascun inquilino una posizione locativa autonoma, di disporre di una stanza e dell’uso della propria quota, dovendo rendere conto solo al proprietario, era necessario stipulare più contratti singoli di una porzione dell’immobile con le stesse modalità ad esempio di un agevolato (3+2, transitorio ordinario, se sussistevano le condizioni previste dagli accordi locali, oppure, con le medesime premesse, un contratto transitorio per studenti universitari fuori sede: la normativa di riferimento anche per la locazione parziale - se fattibile e non espressamente vietata dagli accordi territoriali - è la stessa che si utilizza per la locazione di unità immobiliari intere, pertanto, la disciplina fissata dalla legge n°431/1998.

Detto ciò, solo un giudice può dichiarare la nullità della solidarietà contrattuale convenuta nello statuto locativo ovvero la nullità totale o parziale dell’atto intervenuto tra le parti, stabilendo, dopo un controllo degli atti prodotti sotto il profilo causale, se siano immuni o meno da vizi logici e giuridici.

b) tu e l’altra coinquilina avreste potuto volere andarvene anche voi: l’invio della lettera di recesso da parte di un singolo conduttore è stata interpretata dal locatore come volontà collettiva di rinunciare al contratto (difficile capire perché analogo comportamento non sia stato tenuto dal medesimo in occasione di precedenti disdette e contestuali subentri), ma il recesso, per essere valido, doveva comunque essere notificato al locatore dall’intera parte conduttrice - recedente per unanime volontà - “fotografata” dalla formula di rito (“A e B, di seguito denominati locatore/i concedono in locazione a C, D ed E, di seguito denominati “conduttore/i”), ossia da tutti i cointestatari del contratto e non soltanto da uno di essi (forma errata di comunicazione, peraltro non contestata dalla controparte).

A questo punto – per evitare lunghi, costosi giudizi dagli esiti incerti – posso solo augurarvi che possiate trovare un accordo con la proprietà e con il vostro coinquilino che vi consenta o la prosecuzione di questo rapporto locativo, portatore (permettimi) di un alto tasso di problematicità, oppure (preferibilmente) l’instaurarsi di un nuovo rapporto di locazione per il medesimo alloggio (se gradito), che preveda, però, contratti individuali per singole stanze (sempre che il tuo locatore non riesca ad ingarbugliare anche quelli…).