irma

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il giudice, attenendosi strettamente alla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastalestabilì che da una parte l'acquirente aveva ragione a richiedere la rescissione del conrtratto, condannandoci a restituirgli il doppio della caparra, e dall'altra che la responsabilità della mancata vendita doveva essere però addebitata all'agenzia immobiliare, dato che era stata avvisata della difformità e ne aveva evidentemente taciuto all'acquirente
La sentenza di fatto accoglie la manleva richiesta dal nostro avvocato e condanna l'agenzia immobiliare a tenerci indenni, dandoci ciò che noi dovremmo dare all'acquirente.


Sei sicuro che viene condannato l'Agenti Immobiliari a darti il doppio della caparra che tu dovresti anticipare al cliente?
Se ho capito bene il compratore lamenta che lo stato di fatto non corrisponde alla piantina catastale
1° Non riporti sulla base di quale regola di diritto è stata posta la sentenza.
Quale norma cita per dire che lo stato di fatto deve corrispondere al Catasto? (La normativa sulla conformità catastale è entrata in vigore il 1° luglio 2010, innanzitutto riguarda la dichiarazione resa nell’atto di compravendita, ad ogni modo se il preliminare è antecedente a tale data non può farsi alcun riferimento a tale decreto.
- Nel preliminare gli hai garantito la conformità catastale? (se no, come può dire che sei inadempiente?)

Alla luce dell’art. 1385 c.c. l’inadempiente sembrerebbe piuttosto chiti ha dato la caparra e si è ritirato dall’affare soprattutto dopo che tu, comunque prima del rogito, hai sistemato la conformità urbanistica. In corso di causa sei tu che avresti potuto, e mi pare di capire hai fatto, eccepire che se l’acquirente non intende più rogitare la caparra ti è dovuta perchè è lui l’inadempiente. Se le cose stanno così è il caso di prepararsi per l'appello....
 

venditoreprivato

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Dunque, il preliminare venne firmato davanti ad un notaio ( peraltro ora indagato per una serie di illeciti), e nel preliminare noi dichiarammo che l'immobile era in regola col catasto ( l'accordo sul fatto che l'acquirente sapesse che 4 mq non corrispondevano fu fatto verbalmente tramite l'agenzia immobiliare, sia perché non potevamo dichiararlo al notaio, sia perché la difformita era veramente un'inezia rispetto alla metratura complessiva della casa, che dispone anche di un giardino e di un terrazzo).
L'agente immobiliare non mi fece mai parlare da solo con l'acquirente, per questo il giudice gli ha riconosciuto la piena responsabilità dell'evento ( lui non può dire che non sapeva dei 4 mq perché noi lo scrivemmo nella corrispondenza, pertanto se lui non avvisò l'acquirente la responsabilità e' sua....) Nella realtà lui avvisò di sicuro l'acquirente, essendo tra l'altro un suo parente, e molto probabilmente un prestanome.
Sta di fatto che quando si arrivò a dover fissare la data di rogito, probabilmente il suo vero acquirente non era più interessato, e quindi, siccome l'agenzia non aveva liquidità per andare a rogito, si appellò al fatto che l'immobile presentava un abuso per richiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del doppio della caparra.
Il giudice ha appurato che sono parenti, e il nostro avvocato ha dimostrato che l'immobile e' sanabile (e sanato), e la differenza riguarda solo i tavolati interni, ciononostante il giudice ha condannato noi a pagare il doppio della caparra, e ha condannato l'agenzia a ritener i indenni, rifondendoci di quanto dobbiamo all'acquirente: il problema e' che con la sentenza scritta così, e con l'agenzia che è nullatenente, noi rischiamo di dover pagare una cifra spropositata senza poter poi riavere nulla!!
 

irma

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Prima di pensare di iniziare una nuova causa con l'A. I., da cui già sai che non otterrai nulla forse è più utile concentrarsi sull’ appello verso la sentenza, innanzitutto aver chiaro l’accaduto e i tuoi punti di forza…non avendo letto la sentenza e non sapendo su quale giurisprudenza è basata è praticamente impossibile aiutarti.
nel preliminare noi dichiarammo che l'immobile era in regola col catasto ...si appellò al fatto che l'immobile presentava un abuso per richiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del doppio della caparra.

Gli accordi privati in cui ammetti che l’immobile non è in regola con il catasto non giocano a tuo favore a meno che non evidenziano che era una difformità talmente minima da rientrare in una tolleranza accettabile.
Riepilogando: lo scioglimento del contratto è stato chiesto sulla base della presenza di un abuso edilizio, oppuresulla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastale?
Il discorso della tolleranza potrebbe essere un punto di forza… quale prova c’è che si trattava di abuso edilizio ( o illecito catastale se è questo l’argomento)?
 

venditoreprivato

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Prima di pensare di iniziare una nuova causa con l'A. I., da cui già sai che non otterrai nulla forse è più utile concentrarsi sull’ appello verso la sentenza, innanzitutto aver chiaro l’accaduto e i tuoi punti di forza…non avendo letto la sentenza e non sapendo su quale giurisprudenza è basata è praticamente impossibile aiutarti.


Gli accordi privati in cui ammetti che l’immobile non è in regola con il catasto non giocano a tuo favore a meno che non evidenziano che era una difformità talmente minima da rientrare in una tolleranza accettabile.
Riepilogando: lo scioglimento del contratto è stato chiesto sulla base della presenza di un abuso edilizio, oppuresulla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastale?
Il discorso della tolleranza potrebbe essere un punto di forza… quale prova c’è che si trattava di abuso edilizio ( o illecito catastale se è questo l’argomento)?

Lo scioglimento del contratto (e la relativa restituzione del doppio della caparra) è stato richiesto dalla controparte adducendo come motivazione il fatto che l'immobile presentasse un abuso, e che per di più l'abuso fosse insanabile.
Nella realtà dei fatti:
1) l'acquirente era al corrente della difformità tra piantina catastale e stato di fatto (glielo dicemmo a voce nel corso della visita - e questo non possiamo provarlo, non avendo certo registrato la conversazione - ma lo mettemmo per iscritto nella corrispondenza con l'agenzia immobiliare, proprio perchè volevamo essere corretti e far ben presente come stavano le cose;)
2) l'agenzia immobiliare ci disse che le cose erano chiare ad entrambi, venditore ed acquirente, che erano consapevoli. Ciononostante non se ne poteva far menzione al notaio, che altrimenti per legge avrebbe potuto rifiutarsi di approvare il preliminare, se gli avessimo detto che la casa non corrispondeva alla pianta catastale;
3) la differenza è veramente di poco conto, perchè trattasi di un utilizzo "diverso" di 4 metri quadri (accatastati come cabina armadio sulla pianta catastale, ed invece da noi usati per l'ampliamento della camera da letto);
4) difatti abbiamo presentato una dia in sanatoria, approvata e concessa, nella quale ripristiniamo la cabina armadio (riportandola da 5 a 9 metri quadri) e rimpicciolendo la camera da letto. E' importante sottolineare che i metri quadri "fruibili" non cambiano (cioè, non è che questi benedetti 4 metri quadri siano andati perduti, ma vengono solo utilizzati per una funzione diversa);
5) data la concessione della sanatoria, eravamo convinti che il giudice (vista anche la parentela - sottaciuta - tra agente e acquirente) ci avrebbe dato ragione nel dire che il motivo addotto dall'acquirente per non andare a rogito era pretestuoso. Invece ha dato, di fatto, la colpa finale all'agenzia, ma costringendoci ad anticipare noi il rimborso della caparra all'acquirente. E questo modo di procedere, ben sapendo che l'agenzia non ha fondi, ci condanna di fatto ad un risarcimento spropositato!!
In pratica veniamo condannati come se noi avessimo compiuto chissà quale abuso, ma noi abbiamo solo utilizzato 4 metri quadri (e abbiamo sbagliato, per carità!) comunicandolo correttamente all'acquirente PRIMA del preliminare: egli poteva pertanto o rinunciare all'acquisto, o richiederci di sistemare quella parte di casa.
Invece ha fatto finta di accettare, per poi richiederci indietro il doppio della caparra quando era il momento di andare a rogito!
 

irma

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...abbiamo presentato una dia in sanatoria, approvata e concessa, nella quale ripristiniamo la cabina armadio (riportandola da
5 a9 metri quadri) e rimpicciolendo la camera da letto.

Non capisco il motivo per cui hai presentato una dia in sanatoria...quello che hai fatto in corso di causa, senza accordi, era già stato approvato! C'è stato un ordine di ripristino a seguito dell'accertamento da parte del comune di un abuso edilizio?

La sanatoria avresti semmai potuto chiederla per mantenere lo stato di fatto, con la camera più grande (considerando la tolleranza di cantiere del 2% data dal d.P.R 380/2001 art. 34 comma 2-ter) in modo da far corrispondere lo stato di fatto a quanto visto dal cliente.
In sostanza forse si poteva regolarizzare, mentre tu hai di fatto cambiato quanto visto e piaciuto offrendo il pretesto al cliente per ritirarsi dall'affare.
 

Bagudi

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Mah, io ricorrerei comunque in appello, perchè è una sentenza assurda, sia nelle motivazioni sia nel dettato della condanna...
 

venditoreprivato

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Non capisco il motivo per cui hai presentato una dia in sanatoria...quello che hai fatto in corso di causa, senza accordi, era già stato approvato! C'è stato un ordine di ripristino a seguito dell'accertamento da parte del comune di un abuso edilizio?

La sanatoria avresti semmai potuto chiederla per mantenere lo stato di fatto, con la camera più grande (considerando la tolleranza di cantiere del 2% data dal d.P.R 380/2001 art. 34 comma 2-ter) in modo da far corrispondere lo stato di fatto a quanto visto dal cliente.
In sostanza forse si poteva regolarizzare, mentre tu hai di fatto cambiato quanto visto e piaciuto offrendo il pretesto al cliente per ritirarsi dall'affare.

La Dia in sanatoria ho dovuto farla perchè l'ampliamento della camera di letto di 4 mq (inglobando cioè i 4mq che appartenevano alla cabina armadio) non era mai stato dichiarato al catasto, di conseguenza, per aggiornare la piantina catastale, ho dovuto richiedere una variante. Tale variante (cioè lasciare la camera da letto grande e la cabina armadio più piccola, così come vista dall'acquirente) non poteva essere approvata perchè l'immobile non ha più slp a disposizione. Di conseguenza ho dovuto modificare l'immobile, riportando i 4 mq all'interno della cabina armadio (operazione per la quale abbiamo ottenuto appunto la dia in sanatoria).
A quanto pare il fatto che questi 4mq rientrino nella tolleranza de 2% non fa testo (altrimenti qualcuno, tra tecnici, ctu, architetti e legali me l'avrebbe detto...o no??)
Però io ho detto sin da subito all'acquirente "Se ti va bene com'è, cioè con la camera più grande e la cabina armadio più piccola, la prendi così e sai che questa porzione di casa non corriisponde al catasto. Se invece non ti va bene avere una casa che non corrisponda al catasto, allora me lo dici e ripristino il muro della cabina armadio, riducendo la superficie della camera da letto".
Il guaio è che all'inizio l'acquirente disse che gli andava bene, e poi, per non andare più a rogito, disse che non gli andava più bene.
Io perlatro ho la sua firma sia sulla pianta catastale, sia sulla pianta dello stato di fatto, per cui anche per lui dire che non sapeva della differenza è piuttosto difficile!
Fatto sta che, per quanto la situazione sia assurda, ora io devo trovare una via d'uscita per evitare questo esborso che mi rovinerebbe!
 

irma

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A quanto pare il fatto che questi 4mq rientrino nella tolleranza de 2% non fa testo (altrimenti qualcuno, tra tecnici, ctu, architetti e legali me l'avrebbe detto...o no??)
... a meno che il tuo tecnico non fosse anch'esso parente dell'A.I:confuso: Che tu sappia è stato almeno valutato quest'aspetto?
Nel forum non possiamo sapere come stiano realmente le cose...quale domanda è stata fatta al Giudice....chi abbia stabilito che ci fosse un'abuso...quale quesito fosse stato fatto al CTU.... si può solo offrire suggerimenti o riflessioni sulla base di quanto viene raccontato.
Di solito la "dia in sanatoria" si presenta al Comune per mantenere uno stato di fatto diverso da quanto approvato in sede di costruzione originaria, non per riportare lo stato di fatto a quanto progettualmente approvato. Per regolarizzare il catasto era sufficiente presentare, in Catasto, una variazione per esatta rappresentazione grafica.
Se la rendita catastale non sarebbe cambiata è dubbio che nello stato precedente ai lavori ti potessero imputare un ilecito fiscale.
 

venditoreprivato

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Privato Cittadino
... a meno che il tuo tecnico non fosse anch'esso parente dell'A.I:confuso: Che tu sappia è stato almeno valutato quest'aspetto?
Nel forum non possiamo sapere come stiano realmente le cose...quale domanda è stata fatta al Giudice....chi abbia stabilito che ci fosse un'abuso...quale quesito fosse stato fatto al CTU.... si può solo offrire suggerimenti o riflessioni sulla base di quanto viene raccontato.
Di solito la "dia in sanatoria" si presenta al Comune per mantenere uno stato di fatto diverso da quanto approvato in sede di costruzione originaria, non per riportare lo stato di fatto a quanto progettualmente approvato. Per regolarizzare il catasto era sufficiente presentare, in Catasto, una variazione per esatta rappresentazione grafica.
Se la rendita catastale non sarebbe cambiata è dubbio che nello stato precedente ai lavori ti potessero imputare un ilecito fiscale.

La rendita catastale di sicuro non cambia, e difatti non ci citano per nessun illecito fiscale.
La dia in sanatoria abbiamo dovuto presentarla perchè al catasto quella porzione di casa era solo suddivisa tra "cabina armadio" (priva di slp, 9 metri quadri) e un restante "open space" di circa 26 mq: a quel punto abbiamo presentato la dia in parziale sanatoria per dichiarare anche la costruzione di un bagno.

Il mio intervento sul forum è più che altro rivolto a capire se a qualcuno è mai successa una cosa del genere, e cosa è stato fatto per chiarire la cosa.
Ovviamente mi rendo conto che senza avere in mano tutte le carte processuali è difficile dare un parere utile, ma qualsiasi suggerimento (partendo dal presupposto che non si finisce mai di imparare!) è ben accetto!
Grazie di tutto!
 

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