Buongiorno , sono nuovo del forum e spero di non aver sbagliato a postare la domanda.
Come da titolo vorrei partecipare da un'asta per un immobile composto da 8unità abitative di cui 7 già locate da 20anni , mentre l'appartamento in asta è stato pignorato dalla banca a seguito di una ipoteca volontaria a concessione garanzia mutuo.
Il problema è che letta la perizia risultano "molteplici difformità rispetto ai titoli abitativi edilizi " , anche se non risultano attualmente in corso procedure amministrative sanzionatorie.
DIFFORMITA RIGUARDANTI L'INTERO CONDOMINIO : -edificio altimetricamente posizionoato ad una quota superiore di 70cm - Planimetria del fabbricato diversa e spostata di 2mt verso est - Sottotetto 20cm più alto - Tetto in tegole anzichè coppi - Mantovane lamiera anzichè legno - Colere stabile verde anzichè bianco - Tapparelle Verdi anzichè testa di moro - Muretti in calcestruzzo anzichè pietrame - Zona esterna adibita ad orto anzichè percheggi .
DIFFORMITA RIGUARDANTI IMMOBILE IN ASTA : Cameretta di 7,7mq anzichè di 8mq minimo di legge - Sottotetto suddiviso in 4vani anzichè una vano unico - Soffitto sottotetto ricoperto in perline anzichè tavolato.
Il quadro complessivo delle difformità rilevate risulta quindi piuttosto articolato ed alcune difformità possono essere eliminabili ( con interventi edilizi ) altre invece non eliminabili ( Altimetria e posizione stabile ) se non demolendo l'intero edificio !! E' evidente che la diversa posizione planoaltimetrica dell'intero fabbricato ha senz'altro aumentato il suo volume urbanistico e non possa essere classificata "difformità totale " o " variazione essenziale " e da ricondursi per esclusione a "parziale difformità " comunque ad oggi NON SANABILE mancando il pressupposto della "doppia conformità".
la questione appare quindi di particolare complessita' giuridica e rimette all'illustrissimo sig. giudice ogni valutazione in merito alla corretta interpretazione del caso. si evidenzia che nel caso in cui il fabbricato possa ritenersi non demolibile ai sensi d.p.r 380/01 per esso deve essere richiesto accertamento di compatibilita' paesaggistica ma che nel caso per volume debba intendersi anche il volume urbanistico la compatibilità urbanistica non può essere ottenuta ; se invece per volumi si intende solamente i volumi geometrici allora la compatibilità paesaggistica può essere ottenuta ..ma anche in questo caso la valutazione del caso spetta al giudice.
ne deriva pertanto che le autorita' preposte potrebbero comunque ritenere il fabbricato "non compatibile" e quindi da demolire ( ma veramente in italia c'è la possibilità di demolire un fabbricato dove abitano 7famiglie da 20anni perchè una perizia si è accorta che l'immbile è in posizione più alta di 70cm e spostato verso est di 2mt ???? non ci credo !! e magari aver fatto le giuste misurazioni 20anni fa prima di dare l'abitabilità no?? ) .
comunque anche nel caso che questa diversa posizione ed altimetria del fabbricato venga ritenuta a tutti gli effetti "parziale difformità" paesaggisticamente compatibile quindi da non comportarne la demolizione vi è da prendere in considerazione le difformita' eliminabili come l'altezza del sottotetto superiore al progetto , tale da rendere parte dello stesso piano potenzialmente abitabile ; trattasi di parziale difformità che va eliminata tramite rifacimento del tetto . interventi questi particolarmente complessi e che necessitano tutta la copertura del fabbricato e quindi tutti i proprietari , con conseguenti probabili inneschi di contenzioni tra condomini non consenzienti e l'amministrazione comunale .
per tutto questo lo scrivente della perizia ritiene che l'immobile pignorato sia in questo momento improponibile sul mercato e di conseguenza indeternìminabile il suo valore
Ora , spero di avervi trasmesso i punti focali della perizia che vi permettano di darmi un parere globale. Da premettere che la base asta dell'immobile parte da 55mila euro ... a mio parere ed in base ai prezzi nella mia zona è metà del suo valore.
Vi ringrazio anticipatamnte per l'eventule risposta.
Michele
Come da titolo vorrei partecipare da un'asta per un immobile composto da 8unità abitative di cui 7 già locate da 20anni , mentre l'appartamento in asta è stato pignorato dalla banca a seguito di una ipoteca volontaria a concessione garanzia mutuo.
Il problema è che letta la perizia risultano "molteplici difformità rispetto ai titoli abitativi edilizi " , anche se non risultano attualmente in corso procedure amministrative sanzionatorie.
DIFFORMITA RIGUARDANTI L'INTERO CONDOMINIO : -edificio altimetricamente posizionoato ad una quota superiore di 70cm - Planimetria del fabbricato diversa e spostata di 2mt verso est - Sottotetto 20cm più alto - Tetto in tegole anzichè coppi - Mantovane lamiera anzichè legno - Colere stabile verde anzichè bianco - Tapparelle Verdi anzichè testa di moro - Muretti in calcestruzzo anzichè pietrame - Zona esterna adibita ad orto anzichè percheggi .
DIFFORMITA RIGUARDANTI IMMOBILE IN ASTA : Cameretta di 7,7mq anzichè di 8mq minimo di legge - Sottotetto suddiviso in 4vani anzichè una vano unico - Soffitto sottotetto ricoperto in perline anzichè tavolato.
Il quadro complessivo delle difformità rilevate risulta quindi piuttosto articolato ed alcune difformità possono essere eliminabili ( con interventi edilizi ) altre invece non eliminabili ( Altimetria e posizione stabile ) se non demolendo l'intero edificio !! E' evidente che la diversa posizione planoaltimetrica dell'intero fabbricato ha senz'altro aumentato il suo volume urbanistico e non possa essere classificata "difformità totale " o " variazione essenziale " e da ricondursi per esclusione a "parziale difformità " comunque ad oggi NON SANABILE mancando il pressupposto della "doppia conformità".
la questione appare quindi di particolare complessita' giuridica e rimette all'illustrissimo sig. giudice ogni valutazione in merito alla corretta interpretazione del caso. si evidenzia che nel caso in cui il fabbricato possa ritenersi non demolibile ai sensi d.p.r 380/01 per esso deve essere richiesto accertamento di compatibilita' paesaggistica ma che nel caso per volume debba intendersi anche il volume urbanistico la compatibilità urbanistica non può essere ottenuta ; se invece per volumi si intende solamente i volumi geometrici allora la compatibilità paesaggistica può essere ottenuta ..ma anche in questo caso la valutazione del caso spetta al giudice.
ne deriva pertanto che le autorita' preposte potrebbero comunque ritenere il fabbricato "non compatibile" e quindi da demolire ( ma veramente in italia c'è la possibilità di demolire un fabbricato dove abitano 7famiglie da 20anni perchè una perizia si è accorta che l'immbile è in posizione più alta di 70cm e spostato verso est di 2mt ???? non ci credo !! e magari aver fatto le giuste misurazioni 20anni fa prima di dare l'abitabilità no?? ) .
comunque anche nel caso che questa diversa posizione ed altimetria del fabbricato venga ritenuta a tutti gli effetti "parziale difformità" paesaggisticamente compatibile quindi da non comportarne la demolizione vi è da prendere in considerazione le difformita' eliminabili come l'altezza del sottotetto superiore al progetto , tale da rendere parte dello stesso piano potenzialmente abitabile ; trattasi di parziale difformità che va eliminata tramite rifacimento del tetto . interventi questi particolarmente complessi e che necessitano tutta la copertura del fabbricato e quindi tutti i proprietari , con conseguenti probabili inneschi di contenzioni tra condomini non consenzienti e l'amministrazione comunale .
per tutto questo lo scrivente della perizia ritiene che l'immobile pignorato sia in questo momento improponibile sul mercato e di conseguenza indeternìminabile il suo valore
Ora , spero di avervi trasmesso i punti focali della perizia che vi permettano di darmi un parere globale. Da premettere che la base asta dell'immobile parte da 55mila euro ... a mio parere ed in base ai prezzi nella mia zona è metà del suo valore.
Vi ringrazio anticipatamnte per l'eventule risposta.
Michele
