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  1. 540MICHEL

    540MICHEL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno , sono nuovo del forum e spero di non aver sbagliato a postare la domanda.
    Come da titolo vorrei partecipare da un'asta per un immobile composto da 8unità abitative di cui 7 già locate da 20anni , mentre l'appartamento in asta è stato pignorato dalla banca a seguito di una ipoteca volontaria a concessione garanzia mutuo.
    Il problema è che letta la perizia risultano "molteplici difformità rispetto ai titoli abitativi edilizi " , anche se non risultano attualmente in corso procedure amministrative sanzionatorie.
    DIFFORMITA RIGUARDANTI L'INTERO CONDOMINIO : -edificio altimetricamente posizionoato ad una quota superiore di 70cm - Planimetria del fabbricato diversa e spostata di 2mt verso est - Sottotetto 20cm più alto - Tetto in tegole anzichè coppi - Mantovane lamiera anzichè legno - Colere stabile verde anzichè bianco - Tapparelle Verdi anzichè testa di moro - Muretti in calcestruzzo anzichè pietrame - Zona esterna adibita ad orto anzichè percheggi .
    DIFFORMITA RIGUARDANTI IMMOBILE IN ASTA : Cameretta di 7,7mq anzichè di 8mq minimo di legge - Sottotetto suddiviso in 4vani anzichè una vano unico - Soffitto sottotetto ricoperto in perline anzichè tavolato.
    Il quadro complessivo delle difformità rilevate risulta quindi piuttosto articolato ed alcune difformità possono essere eliminabili ( con interventi edilizi ) altre invece non eliminabili ( Altimetria e posizione stabile ) se non demolendo l'intero edificio !! E' evidente che la diversa posizione planoaltimetrica dell'intero fabbricato ha senz'altro aumentato il suo volume urbanistico e non possa essere classificata "difformità totale " o " variazione essenziale " e da ricondursi per esclusione a "parziale difformità " comunque ad oggi NON SANABILE mancando il pressupposto della "doppia conformità".
    la questione appare quindi di particolare complessita' giuridica e rimette all'illustrissimo sig. giudice ogni valutazione in merito alla corretta interpretazione del caso. si evidenzia che nel caso in cui il fabbricato possa ritenersi non demolibile ai sensi d.p.r 380/01 per esso deve essere richiesto accertamento di compatibilita' paesaggistica ma che nel caso per volume debba intendersi anche il volume urbanistico la compatibilità urbanistica non può essere ottenuta ; se invece per volumi si intende solamente i volumi geometrici allora la compatibilità paesaggistica può essere ottenuta ..ma anche in questo caso la valutazione del caso spetta al giudice.
    ne deriva pertanto che le autorita' preposte potrebbero comunque ritenere il fabbricato "non compatibile" e quindi da demolire ( ma veramente in italia c'è la possibilità di demolire un fabbricato dove abitano 7famiglie da 20anni perchè una perizia si è accorta che l'immbile è in posizione più alta di 70cm e spostato verso est di 2mt ???? non ci credo !! e magari aver fatto le giuste misurazioni 20anni fa prima di dare l'abitabilità no?? ) .
    comunque anche nel caso che questa diversa posizione ed altimetria del fabbricato venga ritenuta a tutti gli effetti "parziale difformità" paesaggisticamente compatibile quindi da non comportarne la demolizione vi è da prendere in considerazione le difformita' eliminabili come l'altezza del sottotetto superiore al progetto , tale da rendere parte dello stesso piano potenzialmente abitabile ; trattasi di parziale difformità che va eliminata tramite rifacimento del tetto . interventi questi particolarmente complessi e che necessitano tutta la copertura del fabbricato e quindi tutti i proprietari , con conseguenti probabili inneschi di contenzioni tra condomini non consenzienti e l'amministrazione comunale .
    per tutto questo lo scrivente della perizia ritiene che l'immobile pignorato sia in questo momento improponibile sul mercato e di conseguenza indeternìminabile il suo valore


    Ora , spero di avervi trasmesso i punti focali della perizia che vi permettano di darmi un parere globale. Da premettere che la base asta dell'immobile parte da 55mila euro ... a mio parere ed in base ai prezzi nella mia zona è metà del suo valore.
    Vi ringrazio anticipatamnte per l'eventule risposta.
    Michele
     
  2. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    l'immobile oggetto di asta è posto nel sottotetto? Risulta autorizzato da debita concessione edilizia o è stato aggiunto abusivamente?
    In caso di trasferimento derivante da procedure esecutive, la norma base è l'ultimo comma dell'art. 40, L. 47/85 che offre la possibilità di presentare domanda di sanatoria, se ne esistono i presupposti) entro centoventi giorni dall'atto ditrasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede
    siano di data anteriore all'entrata in vigore alla presente legge (una sorta di deroga al termine di presentazione della domanda di condono come da L.24 novembre 2003 n.326)
     
  3. 540MICHEL

    540MICHEL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto grazie mille per la risposta .
    No l'appartamneto in asta è posto al primo piano con una scala interna che porta al sottotetto ( in teoria non vivibile ) ma essendo stato alzato di 20cm diventa potenzialmente abitabile in pozizione centrale un vano di larghezza 2mt , altezza da 2,20mt a 1,50mt ; ciò comporta un aumento dei volumi (sia urbanistico che utile ) rispetto a quanto progettualmente previsto.
    Certo che Risulta autorizzato da debita concessione edilizia , solo che come detto doveva essere più basso.
    "In caso di trasferimento derivante da procedure esecutive, la norma base è l'ultimo comma dell'art. 40, L. 47/85 che offre la possibilità di presentare domanda di sanatoria, se ne esistono i presupposti ( MA DALLA PERIZIA A TUO PARERE NE ESISTONO I PRESUPPOSTI ? MI SEMBRA DI AVER CAPITO CHE è IL GIUDICE CHE DECIDE SE ESISTONO ? ) entro centoventi giorni dall'atto ditrasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito ( SCUSAMI MA COSA SONO LE RAGIONI DI CREDITO ? ) per cui si interviene o procede
    siano di data anteriore all'entrata in vigore alla presente legge (una sorta di deroga al termine di presentazione della domanda di condono come da L.24 novembre 2003 n.326)".
    Ma a tuo parere , l'asta è fattibile e posso stare tranquillo che cmq non demoliranno mai uno stabile oppure c'è veramente il rischio ? Poi la perizia in tutta onesta mi sembra un pò troppo pignola ( non ho mai visto perizia così , forse perchè è fatto per un tribunale ). Se condideriamo poi che nello stesso complesso ora si trova in vendita un appartamento tramite agenzia e se ci fossere dei probeli reali non potrebbero nemmeno venderlo.
    Spero mi potiate dare delle delucidazioni.
    grazie Mille
     
  4. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    io non lo comprerei. Lo stato può vendere di tutto e sanarlo, ma nel caso è il condominio stesso fuori regola...
     
  5. 540MICHEL

    540MICHEL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    SI ma bisogna per forza sanarlo ? sono 20anni che il compesso è stato costruito e ci sono 7famiglia che ci vivono senza problemi e come ti dicevo ora è in vendita anche un appartamento ed anche ad un alto prezzo.
    Sai lo pagherei meno della metà ... ma non so se il gioco vale la candela , perchè non so quanto reale sia il rischio e quale sia il rischio concreto che possa succedere ??? Diciamo che anche se in un futuro spendessi 20/30mila euro per sanarlo a mè conviene sempre.
     
  6. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E ringrazia che la perizia è accurata...se acquisti lo fai a tuo rischio.
    Puoi trovare qualche informazione anche qui http://www.notariato.it/it/primo-pi...-materiali/esecuzioni-immobiliari/07-08-E.pdf
     
  7. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Io lascerei perdere. Meglio una perizia scrupolosa che mette in evidenza tutti i problemi che scoprirli poi, una volta effettuato l'acquisto.
    Ti sei chiesto come mai la base d'asta sia arrivata ad un livello tanto basso senza che vi siano state offerte?
     
  8. 540MICHEL

    540MICHEL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    SI me lo sono chiesto e capisco il motivo ; ma non sapendo come funzionano le leggi non ho idea di quello che realmente si va incontro nel caso di acquisto... è questo che vorrei capire . Una volta acquistato è obbligatorio sanare ? il comune farà subito degli accertamenti o può non succedere nulla come negli ultimi 20anni ? e poi non si sono accorti del problema prima di dare l'abitabilità ?... capite che se io acquisto l'appartamnto a 55mila euro e poi ne devo spendere anche 20mila o anche 30 per sanare il tutto ... mi conviene comuque !! MA è la procedura che succeradà una volta acquistato che non so e mi manca ....
     
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    UN esempio: tu vendi quell'immobile e chi compra affida a un tecnico i controlli. Trova l'inghippo e ti fa l'obiezione, tu da solo non puoi sanare alcunché né forzare il condominio a farlo senza mettere a rischio la tua stessa proprietà.

    Morale: compra solo, se proprio "devi", se non sono tutti i tuoi soldi o gran parte di essi e lo vuoi tenere solo per affittarlo o per viverci.
     
  10. 540MICHEL

    540MICHEL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Visto l'appartamento , non male ...tenuto bene e vale alemeno il doppio della base asta !! Ora sono ancora più indeciso sul da farsi ; cavoli se ci fosse un modo di sapere quanto reale è il problema ..perchè siamo in Italia e sappiamo benissimo che magari alla fine passano degli anni prima che il comune o chi di dovere si muova per sanare e al massimo far rifare il tetto. Quindi visto che la demolizione dell'intero stabile è sicuramente impossibile ... è difficile non farci un pensierino.
    Nessuno sa come procedono queste cose ?? Una volta che il giudice vende l'appartamento cose succede ??
    grazie
     
  11. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Che tutte le grane diventano tue. Hai 120 giorni di tempo per fare domanda di sanatoria per il sanabile. Ciò che non è sanabile va portato allo stato originario. Chiaro che le anomalie relative al condominio e non all'appartamento che intendi acquistare, sono un problema di tutti.
     

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